Cara menjual apartemen tanpa pajak: cara legal untuk menghindari pembayaran pajak

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Penjualan real estat perumahan adalah proses yang kompleks dan panjang, sebagai akibatnya penjual memiliki pendapatan tertentu. Untuk itu Anda harus membayar pajak dalam bentuk 13% dari nilai jual, tetapi dalam beberapa situasi, warga negara berhak untuk menerima pembebasan dari membayar biaya ini. Untuk melakukan ini, beberapa persyaratan sederhana harus dipenuhi. Oleh karena itu, masyarakat harus memahami bagaimana menjual apartemen tanpa pajak. Cara yang digunakan harus legal, karena jika penjual ingin menipu kantor pajak dengan menunjukkan jumlah yang salah dalam kontrak, maka pajak akan dihitung berdasarkan kadaster, bukan nilai jual objek.

Cara mengurangi basis pajak

Seringkali orang berpikir apakah mungkin menjual apartemen tanpa pajak. Prosedur tersebut memang dapat dilakukan tanpa konsekuensi pajak negatif, tetapi hanya jika persyaratan tertentu terpenuhi. Cara utama pembebasan pajak penghasilan pribadi meliputi:

• jika apartemen dibeli dengan uang tunai atau hipotek,maka dapat dijual tanpa membayar pajak hanya setelah 5 tahun;
• jika perumahan diperoleh berdasarkan transaksi serampangan, maka Anda hanya perlu menunggu tiga tahun;
• boleh menjual barang lebih awal, dan jika harga jual lebih rendah dari harga beli, maka warga negara tidak memiliki penghasilan, sehingga tidak perlu menghitung dan mentransfer pajak penghasilan pribadi ke anggaran;
• jika biaya perumahan kurang dari 1 juta rubel, misalnya, jika sebuah kamar di hostel dijual, maka Anda dapat menggunakan pengurangan pajak 1 juta rubel, jadi Anda hanya mendapatkan basis pajak negatif;
• jika jual beli real estat lainnya dilakukan dalam waktu satu tahun, maka warga akan dapat menggunakan potongan penyelesaian bersama.

Setiap opsi memiliki karakteristiknya sendiri, sehingga pemilik rumah memutuskan bagaimana menjual apartemen tanpa pajak. Anda tidak boleh bernegosiasi dengan pembeli untuk menulis informasi yang tidak akurat dalam kontrak, karena ini hanya akan mengarah pada fakta bahwa spesialis Layanan Pajak Federal akan menghitung pajak berdasarkan nilai kadaster perumahan.

Jangka waktu kepemilikan apartemen yang dibeli

Paling sering orang tertarik dengan pertanyaan tentang seberapa banyak Anda dapat menjual apartemen tanpa pajak. Jika perumahan itu dibeli dengan biaya sendiri, maka Anda harus menunggu setidaknya lima tahun. Perubahan kode pajak tersebut dilakukan pada tahun 2016.

Bahkan jika perumahan itu dibeli dengan bantuan modal bersalin, hipotek atau majikan, pembeli dalam kontrak penjualan adalahwajib pajak langsung. Oleh karena itu, jika ia tidak mau membayar pajak penghasilan pribadi atas penjualan benda tersebut, maka ia harus menunggu selama lima tahun.

Sampai 2016, hanya perlu menunggu tiga tahun, terlepas dari bagaimana properti itu diterima oleh penjual. Tetapi berdasarkan Undang-Undang Federal No. 382, perubahan dilakukan pada Kode Pajak, yang mengubah periode kepemilikan real estat untuk mendapatkan pembebasan dari pajak penghasilan. Oleh karena itu, dalam Seni. 217.1 Kode Pajak, Anda dapat mempelajari aturan untuk menghitung biaya ini saat menjual real estat.

Fitur untuk apartemen yang diterima

Perumahan tidak hanya dapat dibeli, tetapi juga diterima berdasarkan berbagai transaksi serampangan. Berapa lama Anda bisa menjual apartemen tanpa pajak dalam kasus ini? Dalam kondisi seperti itu, Anda hanya perlu menunggu tiga tahun sejak tanggal pendaftaran kepemilikan. Kesepakatan ini meliputi:

• perumahan diprivatisasi oleh semua orang yang pada saat itu terdaftar di apartemen;
• apartemen itu diwarisi dari kerabat atau teman yang sudah meninggal;
• benda disumbangkan oleh kerabat dekat, yang meliputi pasangan, orang tua, anak-anak atau saudara kandung;
• perumahan dipindahkan ke seseorang berdasarkan perjanjian sewa, tetapi sebelumnya ia mempertahankan pemilik properti ini seumur hidup.

Dalam situasi di atas, Anda hanya perlu menunggu tiga tahun, setelah itu Anda dapat menjual properti tanpa membayar pajak. Dalam situasi lain, Anda harus menunggu lima tahun. Kondisi tersebut mulai beroperasi sejak awal tahun 2016.

Mengapa ada batasan waktu?

Siapa pun yang berencana menjual real estat harus memahami kapan mungkin menjual apartemen sumbangan tanpa pajak. Keharusan menunggu berkaitan dengan nuansa ekonomi, karena selama itu warga tidak akan bisa menerima keuntungan apapun dari jual beli real estate.

Pejabat yakin bahwa dalam lima tahun inflasi dan depresiasi real estat akan secara signifikan mengurangi nilai pasarnya, jadi jika seseorang bertujuan untuk menghasilkan keuntungan komersial, maka itu akan menjadi minimal.

Jika seseorang tidak menerima keuntungan dari transaksi tersebut, maka ia dapat menjual properti tersebut dengan harga beli. Dalam hal ini, warga negara tidak membayar pajak penghasilan pribadi karena kurangnya pendapatan. Tapi dia harus membuktikan bahwa dia benar-benar tidak mendapat untung.

Bagaimana cara menghitung suku?

Setiap pemilik properti harus tahu cara menjual apartemen tanpa pajak. Setelah berapa tahun operasi ini dapat dilakukan? Istilahnya tergantung dari bagaimana harta itu diperoleh oleh wajib pajak.

Periode waktu ini tidak selalu dimulai dari saat penandatanganan kontrak apa pun, karena terkadang saat pendaftaran hak di Rosreestr diperhitungkan. Oleh karena itu, tenor dihitung berdasarkan aturan berikut:

• jika perjanjian jual beli dibuat, maka jangka waktunya dimulai dari tanggal yang ditentukan dalam perjanjian jika pembelian dilakukan di pasar sekunder, dan tanggal yang tersedia dalam sertifikat faktur juga dapat digunakan jika objek dibeli dari pengembang;
• jika seseorang menerima perumahandengan pewarisan, maka diperhitungkan tanggal pembukaan harta warisan, oleh karena itu, jangka waktu sebenarnya penerimaan harta atau penerimaan surat keterangan waris tidak menjadi soal;
• jika ada orang yang hilang, hal ini tidak memberikan hak kepada ahli waris untuk melepaskan hartanya, tetapi ketika pengadilan mengakui bahwa seseorang dianggap mati, maka jangka waktu tiga tahun dimulai sejak keputusan pengadilan dibuat;
• jika ada donasi, maka hitungan mundur dimulai dari tanggal yang ditentukan dalam perjanjian donasi;
• properti sering dibeli sebagian, misalnya, warga negara dapat membeli kamar terlebih dahulu, lalu sisa apartemen, jadi hitungan mundur dimulai dari saat bagian pertama dibeli.

Jika pemilik rumah tahu kapan dia bisa menjual apartemen tanpa pajak, dia akan dapat dengan mudah membuat kesepakatan untuk penjualan real estat tanpa takut harus mentransfer sejumlah besar dana ke anggaran negara.

Menggunakan pengurangan properti

Jika seseorang tahu kapan harus menjual apartemen tanpa pajak, tetapi tidak dapat menunggu tiga tahun, maka ia dapat menggunakan cara lain untuk mengurangi beban pajak. Salah satu metode tersebut adalah pengajuan pengurangan pajak. Ini ditawarkan kepada semua warga yang menjual apartemen mereka.

Menurut Seni. 220 dari Kode Pajak, jumlah pengurangan tersebut adalah 1 juta rubel. Dengan jumlah inilah basis pajak, yang diwakili oleh harga jual objek, berkurang. Jika orang dengan sengaja meremehkan harga apartemen saat melakukan transaksi, maka 70% dari nilai kadaster ditunjukkan diRostree. Namun ketentuan ini hanya berlaku untuk barang yang dibeli setelah tahun 2016.

Jika benda murah dijual, diwakili oleh apartemen satu kamar atau bahkan kamar, tetapi harganya tidak boleh melebihi 1 juta rubel. Dalam kondisi ini, dimungkinkan untuk menjual apartemen tanpa pajak pada tahun 2019, karena basis pajak diwakili oleh nilai negatif.

Jika harga real estat lebih dari 1 juta rubel, maka jumlah pajak berkurang secara signifikan karena pengurangan. Misalnya, seorang warga ingin menjual apartemen yang disumbangkan oleh kerabat satu tahun setelah berakhirnya donasi. Apartemen ini terletak di pinggiran kota, jadi harganya hanya 1,2 juta rubel. Penjual tidak akan dapat menghindari keharusan membayar biaya, tetapi ia dapat memanfaatkan pengurangan pajak. Baginya, jumlah pajak adalah: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 ribu rubel.

Oleh karena itu, Anda bahkan dapat menjual apartemen di gedung baru tanpa pajak atau dengan pembayaran minimum, jika Anda menggunakan potongan. Namun dengan kondisi seperti itu, ahli pelayanan perpajakan akan tetap mengirimkan pemberitahuan kepada wajib pajak. Itu tidak dapat diabaikan, jadi Anda harus mengunjungi cabang FTS untuk memberi tahu karyawan layanan tentang penggunaan potongan tersebut. Selain itu, deklarasi pajak penghasilan 3-pribadi dan surat-surat lain untuk properti yang dijual diserahkan ke organisasi ini.

Kerugian menggunakan metode ini untuk mengurangi beban pajak adalah hanya dapat digunakan setahun sekali. Oleh karena itu, jika seseorang berencana untuk menjual beberapa properti dalam satu tahun, maka ia harus mengurangi pajak dengan cara lain.

Akuntansi harga pembelian

Bagaimana cara menjual apartemen tanpa membayar pajak jika tidak mungkin untuk mengurangi biaya dengan cara lain? Metode lain menyajikan kemungkinan akuntansi untuk harga pembelian apartemen. Opsi ini hanya cocok dalam situasi di mana perumahan sebelumnya dibeli dengan mengorbankan dana pribadi atau hipotek. Menjual apartemen setelah sumbangan tanpa pajak dengan cara ini tidak akan berhasil, karena warga tidak menghabiskan dananya sendiri untuk akuisisi tersebut.

Pajak dibayarkan secara eksklusif atas keuntungan yang diterima dari penjualan real estat. Jika seseorang dapat membuktikan bahwa dia tidak menerima penghasilan apa pun dari transaksi tersebut, maka dia dibebaskan dari pembayaran pajak. Kapan saya bisa menjual apartemen tanpa membayar pajak? Jika Anda menggunakan cara ini, maka Anda dapat menjual barang tersebut kapan saja setelah pembelian. Proses penggunaan metode pembebasan pajak ini berbeda dalam parameter berikut:

• warga negara harus menyimpan dokumen yang menjadi dasar dia memperoleh properti;
• jika apartemen dijual dengan harga yang sama dengan saat dibeli, maka tidak ada pajak yang diperlukan;
• tidak perlu transfer dana ke APBN jika apartemen dijual dengan harga lebih murah;
• jika harga jual melebihi harga beli, maka 13% dibayarkan eksklusif dari selisih yang ada;
• Wajib Pajak harus memiliki dokumen resmi yang memuat informasi tentang berapa banyak ia membeli dan menjual hartanya;
• metode ini dianggap nyaman jika seseorang perlu segera menjual real estat, danjuga harganya melebihi 1 juta rubel;
• dibolehkan menggunakan metode pengurangan biaya secara bersamaan dengan pengurangan, tetapi hanya untuk objek real estat yang berbeda, misalnya, jika seorang warga negara perlu menjual beberapa apartemen dalam satu tahun.

Fitur metode ini adalah bahwa warga negara harus menyerahkan dokumentasi ke Layanan Pajak Federal yang mengonfirmasikan kekurangan pendapatannya. Selain itu, Anda harus membuat 3 pernyataan pajak penghasilan pribadi.

Menggunakan jaring

Ada banyak cara untuk menjual apartemen baru tanpa pajak. Jika seseorang segera setelah penjualan satu properti berencana untuk membeli objek lain, maka ia dapat menggunakan pengurangan pajak, meskipun Kode Pajak secara resmi tidak memiliki konsep metode ini. Cara ini adalah sebagai berikut:

• penjual dapat memanfaatkan pengurangan 1 juta rubel, dan pembeli dapat mengandalkan pengembalian dana 2 juta rubel;
• tepatnya pengurangan properti 2 juta rubel. dapat digunakan untuk jaring;
• pengurangan dapat menutupi pajak yang harus Anda bayar untuk penjualan real estat.

Misalnya, seorang warga menjual propertinya seharga 2,5 juta rubel. Dia memiliki dokumen yang mengkonfirmasi bahwa setahun yang lalu dia membeli apartemen seharga 1,9 juta rubel. Jumlah pajak dalam hal ini adalah: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 ribu rubel. Selama tahun yang sama, seorang warga negara memperoleh apartemen lain, yang biayanya 2,3 juta rubel. Dia bisa memanfaatkan secara maksimalukuran potongan, jadi dia mendapat 260 ribu rubel kembali untuk pembelian seperti itu.

Pada saat yang sama, seorang warga negara dapat menggunakan penyelesaian bersama, oleh karena itu 260.000 - 78.000=182 ribu rubel. tambahan dapat diperoleh dari negara. Dalam kondisi ini, warga tidak perlu membayar biaya apapun. Tetapi pembelian dan penjualan real estat harus dibuktikan dengan dokumen resmi.

Dengan cara yang sama, Anda dapat menjual apartemen setelah warisan tanpa pajak. Tetapi dalam kasus ini, basis pajak akan meningkat, dan Anda juga harus mengorbankan sebagian dari pengurangan Anda. Proses jual beli properti yang berbeda harus diselesaikan dalam masa pajak yang sama.

Dapatkah saya dengan sengaja menurunkan harga jual?

Banyak orang yang berpikir tentang cara menjual apartemen tanpa pajak lebih memilih untuk menggunakan cara ilegal. Ini terdiri dari kenyataan bahwa penjual setuju dengan pembeli untuk mengurangi biaya apartemen dalam kontrak formal. Dalam hal ini, ketika menggunakan pengurangan pajak, warga negara akan dapat mengurangi basis pajak menjadi hampir nol.

Metode pengurangan pajak ini sebelumnya telah digunakan oleh beberapa warga negara. Akibatnya, undang-undang tersebut diubah untuk mencegah pengurangan basis pajak secara ilegal. Untuk melakukan ini, pemeriksa pajak membandingkan harga jual dengan 70% dari nilai kadaster apartemen. Pajak dihitung berdasarkan angka tertinggi. Oleh karena itu, orang tidak akan dapat secara signifikan mengurangi basis pajak. Jika seseorang berpikir tentang bagaimana menjual apartemen setelah privatisasi tanpapajak, sebaiknya menggunakan cara lain untuk mengurangi beban pajak.

Otoritas pajak memperhitungkan harga kadaster yang ditetapkan pada awal tahun, saat tepatnya transaksi dilakukan. Jika karena berbagai alasan tidak ada informasi tentang indeks kadaster, maka otoritas pajak harus memperhitungkan hanya harga yang ditunjukkan dalam kontrak penjualan. Kondisi ini tidak berlaku untuk objek real estate yang dibeli orang sebelum tahun 2016.

Persiapan dokumen

Siapa pun harus tahu cara menjual apartemen tanpa pajak dengan benar. Setelah berapa tahun kesepakatan dapat dibuat? Anda dapat menunggu 3 atau 5 tahun untuk membuat kesepakatan tanpa konsekuensi pajak. Selain itu, Anda dapat menggunakan metode pengurangan pajak lainnya. Dalam beberapa situasi, mungkin tidak perlu membayar sama sekali. Tetapi pada saat yang sama, Anda harus memilih metode tertentu sebelum menutup transaksi.

Jika seseorang telah memiliki real estat selama kurang dari tiga atau lima tahun, maka ia harus menyiapkan paket dokumen tertentu ke Layanan Pajak Federal. Makalah ini meliputi:

• 3-deklarasi pajak penghasilan pribadi, yang dapat dengan mudah diisi menggunakan program khusus yang ditawarkan secara gratis oleh karyawan Layanan Pajak Federal;
• dokumentasi yang berisi informasi tentang bagaimana sebenarnya benda tersebut menjadi milik seseorang, dan dapat diwakili oleh perjanjian jual beli, akta hibah, sertifikat warisan atau perjanjian privatisasi suatu benda;
• ekstrak dari USRN yang mengonfirmasi transfer hakkepemilikan apartemen kepada orang lain;
• jika dimungkinkan untuk mengurangi basis pajak karena perbedaan antara harga pembelian dan penjualan, maka dokumentasi tambahan dikirimkan yang berisi informasi tentang berapa banyak uang yang dihabiskan oleh wajib pajak untuk pembelian objek ini;
• jika selama satu periode pajak seorang warga negara menjual dan membeli real estat, oleh karena itu dia ingin mengambil keuntungan dari saling hapus, maka dia menyiapkan dokumen untuk kedua apartemen, dan juga membuat aplikasi untuk pengurangan properti.

Semua dokumentasi ditransfer ke departemen Layanan Pajak Federal, yang terletak di tempat pendaftaran warga negara.

Aturan Deklarasi

Jika seseorang menjual perumahan sebelum akhir periode yang ditetapkan oleh hukum, maka terlepas dari kebutuhan untuk membayar pajak, ia harus menyerahkan deklarasi ke Layanan Pajak Federal. Anda dapat membuatnya sendiri atau dengan bantuan spesialis yang disewa. Informasi berikut disertakan dalam dokumen ini:

• tanggal penjualan properti;
• jangka waktu kepemilikan apartemen;
• informasi tentang pengurangan yang diminta setara dengan 1 juta rubel;
• informasi tentang harga pembelian objek, jika apartemen awalnya dibeli secara tunai atau dengan pinjaman hipotek;
• tanggal penjualan barang;
• perhitungan pajak dan jumlah biaya yang tepat, jika tetap diperlukan untuk membayarnya;
• informasi tentang rekan pemilik real estat lainnya, jika pembayar pajak adalah pemilik hanya sebagian dari apartemen.

Perhitungan dapat dilakukan secara otomatis menggunakan spesialprogram yang ditawarkan secara gratis oleh karyawan Layanan Pajak Federal. Dalam kondisi ini, wajib pajak hanya perlu memasukkan ke dalam program ini informasi dasar tentang rumah yang dijual, pengurangan yang diminta, dan faktor-faktor lain yang memungkinkan pengurangan basis pajak. Jika seseorang mengerti bagaimana menjual apartemen yang disumbangkan tanpa pajak, maka bahkan setahun setelah menerima objek ini, tidak perlu membayar biaya.

Tanggung jawab atas tidak terbayarnya pajak dan tidak adanya deklarasi

Setiap orang, dengan syarat tertentu, dapat menjual apartemen tanpa pajak. Warisan berupa harta harus sudah dimiliki sekurang-kurangnya tiga tahun untuk mendapat pembebasan biaya. Jika seseorang membeli rumah, maka dia harus menunggu 5 tahun. Jika Anda menggunakan metode pengecualian lain untuk membayar biaya, Anda harus mengajukan deklarasi ke Layanan Pajak Federal. Selain itu, mungkin perlu untuk mentransfer sejumlah kecil ke anggaran dalam bentuk pajak.

Jika seseorang tidak mematuhi persyaratan hukum, maka dia harus bertanggung jawab atas pelanggaran. Jika biaya tidak dibayar dalam batas waktu yang ditentukan, maka menurut Art. 122 Kode Pajak harus membayar denda 20% dari jumlah pembayaran. Bahkan jika seseorang, karena berbagai alasan, tidak tahu bahwa dia diharuskan membayar biaya, ini bukan dasar untuk pembebasan dari kewajiban. Jika ia menolak untuk secara sukarela membayar pajak dan denda, maka juru sita akan terlibat dalam penegakan dana setelah penerimaan.keputusan pengadilan yang relevan.

Kapan pajak terutang?

Hampir setiap orang ingin menjual apartemen tanpa pajak. Periode di mana Anda perlu memiliki real estat tergantung pada bagaimana warga negara menerima objek ini. Tetapi jika seseorang sangat membutuhkan untuk menjual apartemennya, maka ia dapat menggunakan cara lain untuk mengurangi basis pajak. Tidak selalu mungkin untuk mengandalkan metode ini untuk pembebasan dari membayar biaya, jadi terkadang wajib pajak masih harus mentransfer sejumlah kecil dana ke anggaran.

Berdasarkan Seni. 220 Kode Pajak, prosedur ini harus diselesaikan sebelum akhir April tahun berikutnya tahun pelaporan. Jika pembayarannya terlalu signifikan, maka warga negara dapat mengajukan permohonan ke Layanan Pajak Federal dengan aplikasi untuk rencana angsuran. Pada saat yang sama, penting untuk membuktikan bahwa kondisi keuangan warga negara sangat buruk sehingga ia tidak dapat mengatasi beban pajak seperti itu.

Kapan penyerahan dokumen?

Jika jangka waktu kepemilikan real estat tidak melebihi tiga tahun, maka bahkan dalam situasi di mana Anda tidak perlu membayar pajak, warga negara harus mentransfer dokumentasi tertentu ke Layanan Pajak Federal. Ini juga termasuk deklarasi 3-NDFL, yang menegaskan bahwa wajib pajak benar-benar tidak dapat mentransfer sejumlah dana ke anggaran negara.

Deklarasi dengan makalah lain harus diserahkan sebelum 15 Juli tahun berikutnya setelah pelaporan.

Apakah pensiunan membayar pajak?

Setiap penjual memikirkan caranyamenjual apartemen tanpa pajak. Setiap orang harus membayar biaya jika persyaratan hukum untuk jangka waktu kepemilikan tidak terpenuhi. Tidak peduli usia dan situasi keuangan penjual. Oleh karena itu, bahkan pensiunan yang bukan warga negara yang berbadan sehat pun diwajibkan untuk membayar pajak penghasilan pribadi ketika mereka menerima penghasilan dari penjualan real estat.

Untuk pensiunan, tidak ada tarif preferensial atau konsesi lain yang berlaku. Mereka harus memperhitungkan tenggat waktu yang diberikan untuk semua wajib pajak. Jika karena berbagai alasan mereka tidak punya waktu untuk mentransfer jumlah yang diperlukan ke anggaran, maka mereka harus membayar denda atau menghadapi juru sita.

Meskipun penjual masih di bawah umur, orang tua atau wali tetap harus membayar pajak kepada penjual. Aturan yang sama berlaku untuk penyandang disabilitas yang hanya menerima tunjangan dari negara. Oleh karena itu, ketika menjual real estat, orang harus menyadari implikasi pajak dari keputusan mereka.

Kesimpulan

Semua orang ingin menjual apartemen tanpa pajak. Warisan dalam bentuk real estat perumahan dapat dijual tanpa membayar biaya setelah tiga tahun kepemilikan. Ketentuan ini berlaku untuk semua benda yang diterima atas dasar transaksi gratifikasi. Apartemen yang dibeli dapat dijual tanpa konsekuensi pajak hanya setelah lima tahun.

Ada cara lain untuk mendapatkan pembebasan pajak atau menurunkan basis pajak Anda. Tetapi ketika menggunakannya, bagaimanapun, Anda harus menyerahkan pengembalian pajak dan dokumen lain ke Layanan Pajak Federal. Jika wajib pajak karena berbagai alasan tidak menyerahkan dokumen ke pajaklayanan atau tidak mentransfer jumlah dana yang diperlukan dalam bentuk pajak, maka emu harus menghadapi konsekuensi negatif dari keputusannya.