Dapatkah saya menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek? Bagaimana menjual apartemen yang dibebani dengan hipotek

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Sayangnya, tidak seorang pun dari kita yang kebal dari kehilangan pekerjaan secara tiba-tiba, penyakit yang tidak terduga, atau penambahan anggota keluarga. Dalam hidup, peristiwa menyedihkan dan menyenangkan bisa terjadi. Dan bahkan perumahan yang diinginkan seperti itu yang dibeli secara kredit akan segera menjadi beban atau tidak perlu.

Dapatkah saya menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek? Kami akan mencoba mencari tahu hari ini.

Kapan kesepakatan seperti itu diperlukan?

Karyawan bank pemberi pinjaman sering mendengar dari peminjam mereka: "Saya ingin menjual apartemen dengan hipotek, tetapi saya tidak tahu harus mulai dari mana." Penjualan apartemen yang dijaminkan oleh bank masih menjadi fenomena langka bagi rekan-rekan kita. Namun, kasus seperti itu telah ditemukan dalam praktik perbankan modern. Misalnya, peminjam membeli apartemen dengan hipotek, membayar pembayaran saat ini dengan hati-hati, tetapi kemudian, karena keadaan tertentu, ia membutuhkan perumahan yang lebih besar. Dalam hal ini, dia mencari pembeli untuk tempat tinggalnya denganbantuan makelar atau sendiri.

Hasilnya digunakan untuk melunasi pinjaman, dan sisanya menjadi cicilan pertama saat membeli tempat tinggal yang lebih besar, tetapi berdasarkan perjanjian pinjaman baru.

Situasinya mungkin berbeda. Jika, setelah jangka waktu tertentu, klien bank yang telah menerima hipotek tidak dapat melanjutkan untuk membayar kembali pinjaman, maka pembeli juga dicari untuk properti ini. Kemudian perjanjian pengalihan utang dibuat, tetapi hanya dengan persetujuan bank. Pembeli memiliki hak untuk membeli properti, tetapi dia berkewajiban untuk membayar hutang ke bank, dengan kata lain, dia menjadi debiturnya.

Ada situasi ketika pembeli rumah tidak memiliki jumlah yang dibutuhkan untuk membeli tempat tinggal yang lebih besar, dan juga akan mengambil pinjaman hipotek. Prosedur ini lebih rumit, karena bank perlu menyetujui pencalonannya, menilai kemampuan keuangannya, sehingga jaminan pembayaran kembali pinjaman tetap terjaga.

Alienasi properti dari bank

Jika peminjam memiliki keadaan yang tidak dapat diatasi yang tidak memungkinkan melakukan pembayaran secara penuh, bank terutama tertarik untuk bertemu dengannya tentang masalah penjualan real estat perumahan. Jika pembeli untuk perumahan belum ditemukan, institusi menawarkan kliennya mitra yang andal dan tepercaya untuk menyelesaikan transaksi. Namun, peminjam harus memahami dengan baik bagaimana menjual apartemen terbebanihipotek. Ini adalah transaksi non-standar dan dapat mengakibatkan penurunan harga jual rumah.

Bank tertarik dengan pinjaman yang dilunasi dan tidak ada pembayaran yang terlambat. Jika peminjam, karena beberapa alasan, tidak dapat membayar kembali pinjamannya, tetapi setuju untuk membayarnya kembali dengan menjual apartemen, maka lembaga keuangan, sebagai suatu peraturan, menyita agunan. Ini terjadi di luar pengadilan.

Dimungkinkan untuk menjual apartemen yang digadaikan, dengan ketentuan bahwa penyelesaian dengan pembeli akan dilakukan melalui bank dan di bawah kendali petugas pinjaman. Tata cara pemindahtanganan barang gadai ini dijelaskan secara rinci dalam UU Hak Tanggungan.

Ikrar sebuah apartemen memberlakukan beberapa pembatasan pada pelepasan hak hukum ini.

Mencari pembeli

Jika Anda ingin menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek, Anda harus mendapatkan persetujuan dari bank. Setelah Anda mendapatkan persetujuannya, Anda harus memilih skema penjualan terbaik.

Mari kita pertimbangkan kemungkinan cara untuk menjual

Ada dua opsi untuk transaksi tersebut. Mana yang paling cocok untuk kasus Anda - bank, pembeli dan penjual akan memutuskan. Metode berbeda secara signifikan satu sama lain. Sangat penting kapan dan dalam kondisi apa gadai akan dihapus dari properti - sebelum pendaftaran hak milik atau setelahnya.

Dalam situasi pertama, bank memberikan persetujuannya untuk penggantian pemilik, dan kemudian menghapus beban. Akibatnya, untuk beberapa waktuhipotek adalah pemilik baru apartemen - pembeli. Dia menempatkan dana dalam dua kotak penyimpanan aman. Satu menyimpan jumlah yang sama dengan saldo hutang ke bank, yang lain - sisanya. Operasi dengan sel dilakukan di bawah kendali karyawan bank. Setelah pendaftaran hak milik, karyawan yang sama menarik saldo hutang dari sel "nya" dan menyerahkan dokumen kepada pembeli tentang penghapusan beban. Penjual apartemen menerima uang dari sel kedua. Ini menyelesaikan kesepakatan.

Dapatkah saya menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek dengan cara lain?

Ya, ada opsi lain untuk kesepakatan seperti itu. Dalam kasus kedua, peminjam menyetor saldo utang, serta bunga yang masih harus dibayar atas pinjaman saat ini, ke dalam rekening banknya. Hal ini dilakukan agar lembaga keuangan menghapus jumlah ini dan mengeluarkan surat kepada peminjam yang menyatakan bahwa kewajibannya kepadanya telah dipenuhi dan hak tanggungan dari perumahan telah dihapus.

Untuk melakukan ini, penjual dapat membuat perjanjian tentang penjualan apartemen (versi awal), setelah kesimpulan yang pembeli akan mentransfer ke peminjam jumlah yang diperlukan untuk menutup pinjaman hipotek mereka. Pada gilirannya, peminjam akan menyetor dana ke rekening banknya sebelum menyerahkan dokumen yang relevan untuk pendaftaran hak milik. Anda dapat menyerahkan semua dokumen yang diperlukan untuk menghapus beban dan mendaftarkan perjanjian penjualan pada hari yang sama.

Kesepakatan yang langka tapi mungkin

Ketika ditanya apakah mungkin menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek, karyawanbank biasanya menjawab bahwa transaksi ini lebih rumit dari biasanya, tetapi mungkin saja. Jangka waktu pelaksanaannya ditentukan oleh bank.

Hari ini ada tiga cara di mana Anda dapat menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek. Opsi pertama adalah menjual sendiri. Ini menyiratkan transparansi transaksi dan persetujuan wajib dari bank kreditur untuk itu. Setelah persetujuan diterima dan jumlah hutang pinjaman akhirnya ditentukan, kesepakatan dibuat dengan pembeli. Itu harus diaktakan. Pembeli kemudian membayar bank kreditur jumlah yang terutang oleh penjual. Setelah itu, ia menerima kuitansi dan dokumen tentang tidak adanya utang.

Dalam jangka waktu yang ditentukan, penjual harus secara resmi mendaftarkan penghapusan sitaan kepada otoritas terkait dan pengalihan kepemilikan apartemen yang dijual. Kontrak penjualan juga harus didaftarkan. Selisih dana antara jumlah yang terutang ke bank dan harga apartemen disimpan dalam brankas yang memiliki persyaratan akses tertentu.

Opsi kedua adalah menjual pinjaman. Ini berbeda dengan subjek penjualan. Mereka adalah pinjaman hipotek. Ini juga akan memerlukan persetujuan dari bank kreditur. Dalam hal ini, ia berhak menyetujui (atau tidak menyetujui) pencalonan peminjam baru. Baru setelah itu pinjaman diterbitkan kembali.

Sebuah perjanjian sedang dibuat untuk mentransfer hutang kepada pembeli, yang menerima kewajiban untuk membayar hutang. Dalam hal ini, apartemen masih dijaminkan ke bank. Di samping itu,satu lembaga keuangan juga dapat menebus pinjaman dari yang lain (on-lending). Tetapi mereka, sebagai suatu peraturan, melakukan operasi seperti itu dengan enggan, karena fakta bahwa mereka tidak tertarik untuk kehilangan pelanggan mereka.

Opsi ketiga - tidak resmi

Ini adalah cara yang meragukan dalam segala hal. Untuk implementasinya, perlu mencari pembeli yang ingin mengembalikan pinjaman lebih cepat dari jadwal. Menemukan orang seperti itu cukup sulit. Selain itu, dalam hal ini, pinjaman hipotek harus dilunasi lebih cepat dari jadwal dan tanpa pen alti. Jika Anda tidak tahu cara menjual rumah dengan hipotek, maka Anda perlu mempertimbangkan bahwa transaksi akan dilakukan dengan cara yang sama seperti di apartemen.

Masalah lain yang terkait dengan penjualan apartemen hipotek

Cukup sering, orang mendapatkan banyak masalah ketika mereka mendapatkan perumahan yang ditunggu-tunggu. Mereka terutama terkait dengan perubahan kondisi kehidupan, kehilangan pekerjaan, ketidakmampuan untuk membayar kembali pinjaman. Misalnya, banyak yang tertarik dengan pertanyaan apakah mungkin menjual apartemen dengan hipotek militer. Kesepakatan seperti itu dimungkinkan, tetapi harus mendapat persetujuan dari bank kreditur dan Kementerian Pertahanan.

Hari ini Anda mengetahui apakah mungkin untuk menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek. Kami berharap informasi yang diterima dapat membantu Anda untuk melakukan transaksi tersebut dengan benar.