Bagaimana cara menjual apartemen sendiri? Pajak untuk apartemen yang dijual. Penjualan real estat tanpa perantara

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Apakah mungkin menjual real estat tanpa perantara? Untuk menjawab pertanyaan ini, perlu dipahami alasan pemilik real estat beralih ke mereka. Ketika menggunakan layanan agen, banyak orang secara keliru percaya bahwa itu bertanggung jawab penuh atas apartemen yang dibeli dengan bantuannya. Alasan untuk beralih ke layanan perantara ini tidak masuk akal. Menurut hukum, kontrak penjualan dibuat oleh penjual dan pembeli, dan kantor real estat hanyalah perantara. Ini mengasumsikan tidak ada tanggung jawab hukum atau keuangan. Ini harus diatur dalam perjanjian layanan antara klien dan agensi. Paling-paling, itu akan dapat mewakili kepentingan penjual dalam proses hukum.

Banyak yang menggunakan layanan iniperantara untuk menghindari situasi yang tidak terduga atau scammers. Mengetahui cara menjual apartemen sendiri, yaitu semua ancaman dan seluk-beluk di setiap tahap transaksi, Anda dapat melindungi diri Anda semaksimal mungkin dan melakukannya tanpa bantuan agen.

Re altor melakukan pekerjaan yang melelahkan, jadi bayaran profesionalnya tinggi. Tetapi sebagian besar orang yang mau berusaha dan menghemat uang masih menggunakan jasa perantara. Hanya ada satu alasan - mereka tidak tahu bagaimana menjual apartemen tanpa makelar. Setelah membiasakan diri dengan semua tahapan prosedur pembelian apartemen, Anda dapat melakukannya dengan aman tanpa layanan perantara.

Langkah pertama: cara mengevaluasi, menyiapkan untuk dijual, dan mengatur tampilan apartemen

Bagaimana cara menjual apartemen sendiri dan mulai dari mana? Sebelum transaksi, Anda harus melalui tiga langkah pertama untuk penjualan properti apa pun:

1. Pertama-tama, Anda perlu menetapkan harga yang tepat untuk apartemen. Untuk melakukan ini, Anda perlu mempelajari penawaran real estat serupa. Dengan bantuan iklan surat kabar, Internet, temukan iklan untuk penjualan apartemen di area kota yang sama dengan parameter yang kira-kira sama: kondisi, area, lokasi, dan lainnya. Anda dapat memanggil beberapa opsi serupa dan mengklarifikasi semua detail secara lebih rinci, serta menanyakan berapa lama apartemen itu dijual. Ketika membentuk biaya, harus diperhitungkan bahwa pembeli dapat menawar. Biasanya tawar menawar sampai 5% dari harga yang diinginkan.
2. Setelah menetapkan perkiraan biaya apartemen, Anda harus menarik perhatian pembeli potensial sebanyak mungkin. Harus diajukansebuah iklan di publikasi iklan populer, surat kabar gratis, letakkan di halaman Internet dan tempel di papan khusus dengan informasi. Iklan harus secara singkat berisi semua informasi tentang apartemen dan nomor telepon untuk dihubungi. Untuk mencegah calon pembeli menelepon sepanjang waktu, Anda dapat menentukan waktu tertentu untuk menelepon. Iklan harus diperbarui sesering mungkin.



3. Semua penjual, dan terutama wanita yang tertarik dengan cara menjual apartemen sendiri, akan membutuhkan saran pada tahap ini. Kunjungan pelanggan harus diperlakukan dengan hati-hati:

• untuk membuat janji pada siang hari, sebaiknya pada hari libur;
• berada di pertemuan sebaiknya bersama dengan seseorang yang Anda kenal;
• keluarkan barang berharga dan uang dari tempat-tempat penting;
• jangan tunjukkan dokumen asli sebelum transaksi, hanya fotokopi.

Menerima deposit

Tidak perlu terburu-buru menghapus iklan untuk dijual, tiba-tiba seseorang berubah pikiran, dan penjual akan kehilangan klien potensial. Setelah menyepakati harga, perlu menawarkan pembeli untuk melakukan pembayaran di muka. Mereka yang terlibat secara independen dalam transaksi dan sedang mempelajari cara menjual apartemen tanpa makelar perlu tahu - secara hukum momen ini dapat diformalkan dengan cara yang berbeda: tulis perjanjian di muka (tanda terima untuk menerima uang muka) atau buat pendahuluan kesepakatan tentang simpanan. Demi kenyamanan dan keamanan, perjanjian jual beli ini harus mencantumkan keterangan lengkap tentang barang yang dijual dan syarat-syarat uang muka. Kemudian, dalam kasus penolakan transaksi, pembeli akan berkewajiban untuk mengganti lebih banyakdan hukuman.

Bagaimana kontrak penjualan dibuat?

Langkah utama dalam proses ini adalah membuat perjanjian jual beli yang benar, yang harus siap 2-3 hari sebelum waktu yang ditentukan untuk transaksi. Bentuk dokumen ini dipilih: notaris atau tertulis sederhana (PPF). Kedua jenis pendaftaran tersebut memiliki kekuatan hukum yang sama. Namun, mereka yang mempelajari cara menjual apartemen secara mandiri dengan hipotek harus menyadari bahwa dalam kasus ini, menurut hukum, bentuk kontrak hanya harus diaktakan.

Merancang kontrak PPF lebih ekonomis dan biayanya sekitar 50-70 dolar. Dengan bentuk akta notaris, notaris juga mengambil persentase tambahan dari jumlah penjualan. Tentu saja, biaya pendaftaran jenis ini akan jauh lebih mahal, jadi Anda tidak boleh memilih bentuk kontrak yang diaktakan dan menghabiskan uang ekstra tanpa perlu.

Perjanjian PPF dapat dibuat sendiri atau meminta bantuan pengacara. Bagaimanapun, Anda perlu mempelajari dengan cermat kontrak penjualan real estat dan dengan cermat memeriksa setiap poinnya:

• siapa menjual dan kepada siapa (nama lengkap dan detail paspor);
• alamat dan kepatuhan penuh terhadap parameter utama yang ditentukan dalam kontrak dengan sertifikat BTI - f No. 11A dan f No. 22A;
• syarat penjualan, harga apartemen, dan formulir penyelesaian;
• kebenaran dokumen judul yang dijelaskan dalam kontrak;
• waktu untuk pelepasan apartemen dan pelepasan orang yang terdaftar darinya, sebagai suatu peraturan,adalah 14 hari.

Pendaftaran kontrak penjualan

Cara penyelesaian yang paling nyaman dan paling aman adalah dengan brankas. Dianjurkan untuk membukanya di bank andal yang terletak di wilayah netral. Brankas akan menjamin bahwa penjual akan menerima uangnya segera setelah melengkapi semua dokumen yang diperlukan.

Setelah uang ditempatkan di sel bank, Anda harus mengajukan pendaftaran ke Layanan Pendaftaran Negara Federal (FSGRKK) perjanjian pembelian dan penjualan real estat dengan tanda tangan dan dokumen-dokumen berikut:

• dokumen hak milik atas apartemen yang dijual (perjanjian jual beli, sertifikat warisan, serta dokumen lain yang menegaskan hak pemilik);
• paspor kadaster apartemen yang diperoleh dari spesialis BTI;
• salinan rekening keuangan dan pribadi (AKC) asli dan kutipan dari buku rumah;
• sertifikat asli F No. 22A (wajib) dan F No. 11A (bila perlu) diterima di BTI;
• fotokopi paspor seluruh peserta transaksi;
• untuk wanita yang belajar menjual apartemen sendiri, Anda harus tahu bahwa persetujuan suami yang terdaftar di apartemen diperlukan, dan untuk pria - persetujuan istri;
• jika ada anak-anak, maka dalam beberapa kasus izin dari otoritas perwalian akan diperlukan;
• dalam hal apartemen bersifat komunal, tetangga (jika mereka adalah pemilik kamar lain) atau kota (jika kamar yang tersisa tidak diprivatisasi) harus ditolak;
• dokumen lain atas kebijaksanaan petugas pendaftaran (kelahiran, kematian danlainnya).

Jika registrar menerima dokumen, maka semuanya dilakukan dengan benar. Karyawan ini akan memberikan tanda terima untuk penerimaan dokumen dan mengatur waktu kapan harus diambil. Sebagai aturan, dokumen terdaftar di FSGRKK rata-rata selama dua minggu, kemudian pembeli dan penjual mengeluarkan dokumen penjualan yang terdaftar. Kedua belah pihak perlu hati-hati memeriksa kontrak yang diterima untuk kesalahan ketik dan kesalahan. Jika semuanya baik-baik saja, maka penjual perlu mendapatkan kunci brankas dari pembeli.

Mengapa kita membutuhkan akta transfer?

Pembebasan apartemen dilakukan sesuai dengan kesepakatan yang ditentukan dalam kontrak penjualan. Akta transfer adalah dokumen penting yang dibuat selama transaksi dalam bentuk apa pun. Ini merinci kondisi apartemen. Terkadang kontrak penjualan menggantikannya, tetapi masih lebih baik untuk membuat kertas semacam itu secara terpisah. Tentu saja dimungkinkan untuk mencapai kesepakatan lisan, tetapi lebih bijaksana untuk melindungi diri sendiri. Poin penting bagi penjual yang mempelajari cara menjual apartemen tanpa makelar: sampai akta transfer ditandatangani, penjual bertanggung jawab atas kondisi fisik apartemen (banjir, kebakaran, pencurian), dan juga membayar semua tagihan utilitas.

Kapan pajak dibayar?

Semua penjual tertarik dengan pertanyaan apakah perlu membayar pajak untuk apartemen yang dijual. Ada beberapa poin penting dalam undang-undang tersebut:

• Jika seseorang telah memiliki apartemen selama 3 tahun atau lebih, maka ketika dijual, pemiliknya dibebaskan dari pajaksesuai dengan paragraf 17.1 Pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia, tetapi masih diperlukan untuk mengajukan pengembalian pajak nol;
• ketika penjual telah memiliki perumahan selama kurang dari 3 tahun, maka, menurut paragraf 1 Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia, ia wajib membayar 13% dari pajak atas jumlah tersebut, skema perhitungan yang dipilih pemilik atas kebijaksanaannya sendiri.

Dua rumus menghitung pajak:

• rumus 1: kurangi biaya pembelian dari keuntungan penjualan apartemen;
• rumus 2: kurangi 1 juta rubel dari jumlah penjualan apartemen.

Mereka yang berurusan dengan masalah "cara menjual apartemen sendiri" dan tidak tahu semua seluk-beluk hukum, beberapa informasi berguna akan berguna:

1. Jika apartemen dibeli dengan harga jual saat ini atau lebih tinggi, maka lebih baik menggunakan rumus perhitungan pertama, karena jumlah pajak akan negatif, yang berarti Anda tidak perlu membayar apa pun. Misalnya, pemilik membeli apartemen dua tahun lalu seharga 2 juta rubel, dan menjualnya sekarang seharga 1,8 juta rubel, kemudian menurut rumus 1,8 juta rubel. - 2 juta rubel.=-0,2 juta rubel - Tidak ada pajak atas kerugian.
2. Bila apartemen praktis diberikan (oleh warisan, sumbangan), lebih bijaksana untuk mempertimbangkan formula kedua.
3. Menurut paragraf 1 Pasal 229 Kode Pajak Federasi Rusia, dalam hal apa pun perlu untuk mengajukan pengembalian pajak di tempat pendaftaran penjual sebelum 30 April tahun berikutnya tahun penjualan. Pajak bukan nol yang dihitung harus dibayar sebelum 15 Juli.

Penjualan apartemen melalui proxy

Ketika tidak ada cukup waktu untuk bersusah payahproses menjual rumah sering membuat surat kuasa. Misalnya, ini akan menjadi solusi yang masuk akal jika beberapa pemilik memiliki satu properti. Penjualan apartemen dalam hal ini dilakukan sebagai berikut: semua pemilik menyusun semua kasus yang terkait dengan transaksi untuk satu orang yang kurang sibuk. Terlepas dari alasan pembuatan surat kuasa, ada poin yang sangat penting: untuk menghindari masalah dan tidak kehilangan tempat tinggal, perlu untuk menunjukkan dengan jelas kekuatan wali amanat.

Dengan sangat serius dan waspada Anda perlu mendekati surat kuasa umum. Ini memungkinkan wali amanat untuk melakukan segala jenis transaksi dengan properti dan membuangnya atas kebijakannya sendiri, misalnya, menjualnya dan mendapatkan uang untuk dirinya sendiri. Sebuah surat kuasa umum dikeluarkan oleh notaris hanya setelah pemeriksaan menyeluruh dari kepala sekolah untuk menentukan apakah ia memahami tujuan penandatanganan semacam dokumen penting.

Ada kalanya pembeli ingin mengasuransikan dan mengharuskan pencantuman klausul kontrak jual beli yang mengkonfirmasi transaksi oleh pemilik rumah. Kemudian apartemen dapat dijual melalui kuasa hanya setelah pernyataan prinsipal, yang ditulis oleh notaris, tentang keabsahan operasi penjualan.

Dalam hal kebutuhan untuk menggunakan jasa wali amanat tidak lagi relevan, surat kuasa dapat dicabut bahkan sebelum tanggal habis masa berlakunya. Data pencabutan surat kuasa tercatat dalam database informasi Kamar Notaris.

Penjualan apartemen tempat tinggal anak

Hampir masuksetiap keluarga memiliki anak. Karena itu, untuk penjual orang tua, pertanyaannya sangat relevan: "Dan dalam hal ini, bagaimana cara menjual apartemen?" Anak harus dipertimbangkan dan dalam hal apa pun tidak melanggar kepentingannya, jika tidak, penjualan perumahan akan bermasalah. Ini diawasi oleh pihak berwenang. Ada dua jenis prosedur transaksi jual beli: anak terdaftar di apartemen atau pemilik bagian dari perumahan.

Sesuai dengan ketentuan pasal. 26, 28 KUH Perdata Federasi Rusia, anak di bawah umur dan di bawah umur, hanya dengan persetujuan perwakilan hukum mereka, memiliki kesempatan untuk melakukan berbagai transaksi yang ditentukan secara ketat, termasuk yang melibatkan real estat. Dimungkinkan untuk menjual perumahan di mana anak di bawah umur terdaftar, tetapi bukan pemiliknya, tanpa izin dari otoritas perwalian. Pengecualian adalah anak-anak yang kehilangan pengasuhan orang tua atau yang berada di bawah perwalian. Dalam situasi ini, izin khusus dari layanan wali diperlukan. Bagaimanapun, sebelum menjual apartemen, Anda perlu menemukan tempat pendaftaran baru untuk anak, karena anak-anak harus segera didaftarkan di tempat lain ketika mereka keluar dari satu tempat tinggal. Pada saat yang sama, perumahan baru harus dengan area yang sama atau lebih besar dan dengan kondisi kehidupan yang serupa. Jika hak anak di bawah umur tidak dilanggar dengan cara apa pun, maka tidak akan ada masalah dengan penjualan apartemen.

Jika anak adalah pemilik bagian dari apartemen, maka persetujuan yang sesuai dari otoritas perwalian dan perwalian diperlukan. Ini harus diurus terlebih dahulu, sebelum penjualan perumahan. Anda perlu menghubungi organisasi perwalian di tempat pendaftaran anak di bawah umur dan mencari tahuapakah mungkin untuk menjual apartemen sama sekali, tergantung pada spesifikasi kasus tertentu. Jika transaksi diatur oleh hukum, maka Anda perlu mencari tahu kapan izin penjualan akan siap, dan mulai mengumpulkan sertifikat yang diperlukan. Kemudian, ketika membuat akta penjualan, penjual tanpa anak (jika dia berusia di bawah 14 tahun) atau bersamanya (bila dia berusia di atas 14 tahun) datang ke otoritas perwalian dan perwalian untuk mengisi dan menandatangani aplikasi.. Wali kedua (pasangan, bahkan jika pasangan itu bercerai) juga harus hadir dan memberikan persetujuan. Kemudian, pada hari yang ditentukan, Anda bisa mendapatkan izin yang sudah jadi.

Kasus luar biasa:

• Jika Anda berencana untuk mengubah tempat tinggal Anda karena pindah ke tempat lain, maka transaksi hanya dapat dilakukan dengan izin dari organisasi wali, dan jumlah yang diterima untuk apartemen ditransfer ke rekening bank minor. Orang tua diberikan waktu 3 bulan sejak tanggal penjualan untuk membeli rumah baru dan mendaftarkan bagian yang sama di properti anak. Jika tidak, otoritas perwalian berhak untuk membatalkan kontrak penjualan.
• Saat pindah untuk tempat tinggal permanen di luar negeri, perlu untuk menyerahkan kepada organisasi wali daftar dokumen tertentu yang diterima dari OVIR.
• Jika perumahan baru sedang dibangun, maka untuk mendapatkan persetujuan dari otoritas perwalian, itu harus pada tahap akhir konstruksi. Anak di bawah umur untuk sementara perlu didaftarkan di suatu tempat (dengan teman, kerabat). Saat mengajukan izin ke organisasi wali, kesepakatan dibawa denganperusahaan pengembang, yang mencerminkan kepemilikan saham anak.

Pilihan untuk menjual apartemen yang diprivatisasi

Cara termudah untuk menjual perumahan yang diprivatisasi adalah menjualnya sepenuhnya kepada satu pembeli, dan membagi keuntungannya sesuai dengan bagian masing-masing. Mungkin juga salah satu pemilik membeli semua saham lain dari pemilik lain. Semuanya sederhana di sini, dan skema transaksinya standar. Namun sering terjadi salah satu pemilik menolak untuk menjual. Bagaimana cara menjual apartemen yang diprivatisasi dalam kasus ini? Itu semua tergantung bagaimana harta itu dibagi.

Jika apartemen dibagi menjadi beberapa bagian berdasarkan rekaman, maka Anda harus terlebih dahulu menulis pemberitahuan penjualan yang diaktakan, yang menunjukkan ukuran dan nilai yang diinginkan dari area Anda untuk dijual, dan mengirimkannya melalui surat tercatat ke pemilik lain. Sesuai dengan Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, mereka memiliki keunggulan dibandingkan pembeli lain. Jika dalam 30 hari pemilik lain tidak setuju atau menolak untuk membeli, maka menurut Art. 250 dari KUH Perdata Federasi Rusia, Anda dapat menggunakan hak Anda dan menjual saham di apartemen bersama kepada orang lain.

Ketika sebuah apartemen dibagi dalam persentase, tidak mungkin untuk menjualnya tanpa keinginan orang lain, tetapi Anda dapat menerima uang untuk bagian Anda secara sukarela atau paksa dengan pergi ke pengadilan.

Jika ada bagian dari anak kecil di perumahan yang diprivatisasi, maka Anda dapat menjual apartemen dengan izin dari otoritas perwalian.

Penjualan apartemen sumbangan

Seseorang yang memiliki sertifikat hadiah dapat membuangproperti atas kebijaksanaan Anda. Jika pemilik ingin menjual apartemen yang disumbangkan, di mana dia adalah satu-satunya pemilik, maka penjualan dilakukan sesuai dengan skema standar umum. Setelah menerima uang untuk real estat, penjual harus membayar pajak. Kami membahas di atas bagaimana memilih formula pajak yang tepat dan menguntungkan.

Ketika bagian apartemen diterima sebagai hadiah, yang dibagi dengan persentase atau rekaman, skema penjualan serupa dengan yang dibahas di bagian "Opsi untuk penjualan apartemen yang diprivatisasi".

Penjualan apartemen dengan hipotek

Meskipun ada beberapa kendala yang menyertai transaksi dengan properti hipotek, adalah mungkin untuk menjual apartemen di hipotek. Ada beberapa cara untuk melakukan operasi ini:

1. Tutup pinjaman lebih awal dengan melunasinya dengan tabungan Anda sendiri atau, jika pembeli setuju, dengan uang muka yang diterima darinya.
2. Anda dapat menjual apartemen tanpa membayar hutang pinjaman terlebih dahulu. Untuk melakukan ini, Anda perlu menulis aplikasi ke bank dan menunggu persetujuan. Dia dapat menolak jika penjualan terjadi selama moratorium penutupan awal pinjaman. Jika bank setuju, tetapi bersikeras untuk berpartisipasi dalam transaksi, maka dua sel bank dibuka di dalamnya: pembeli menempatkan jumlah pembayaran pinjaman di yang pertama, dan selisih yang tersisa di yang kedua. Setelah pelepasan hak tanggungan dari perumahan, transaksi jual beli dibuat. Dalam hal ini, bahkan ketika menjual apartemen tanpa makelar barang tak bergerak, Anda harus membayar komisi ke bank untuk membuka brankas dan mendukung transaksi.
3. Jika pemberi pinjaman menyetujui penjualan tanpa sebelumnyapelunasan hutang pinjaman dan setuju untuk tidak mengambil bagian dalam transaksi, perlu untuk menyimpulkan dokumen awal penjualan. Kemudian, setelah membayar pinjaman dengan uang yang diterima dari pembeli, pemilik menerima dokumen untuk mencabut larangan dan pergi ke ruang pendaftaran. Selanjutnya penjual menyelesaikan transaksi di notaris.
4. Anda dapat menjual apartemen dengan pinjaman. Pembeli harus menyerahkan ke bank semua dokumen yang diperlukan yang mengkonfirmasi solvabilitasnya, dan dia sudah memutuskan opsi untuk mengganti peminjam. Dengan keputusan positif, hak milik didaftarkan kembali, harta tetap dalam hipotek, dan penjual menerima selisih antara harga apartemen yang dijual dan sisa utang tanpa partisipasi kreditur.

Kesimpulan

Ternyata apartemen yang berbeda: diprivatisasi, yang pemiliknya adalah anak, hipotek, disumbangkan - dapat dijual tanpa bantuan makelar, mengetahui semua langkah transaksi mulai dari menetapkan harga hingga menerima jumlah uang. Memiliki gagasan tentang bahaya dan seluk-beluk proses ini dan mencurahkan banyak usaha dan waktu ke dalam kesepakatan, Anda dapat menjual apartemen Anda sendiri.