2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31
Obligasi (hipotek) menyumbang lebih dari 80% dari semua transaksi real estat di AS, di Rusia - kurang dari 10%. Prospek sekuritasnya jelas. Namun, banyak orang tidak hanya mengetahui apa itu mortgage-backed bond, tetapi juga konsep dasarnya.
Dasar
Obligasi adalah surat berharga yang memberikan hak untuk menerima keuntungan tetap yang dijamin.
Ada dua jenis:
- Saat presentasi - dibeli lebih murah, dijual lebih mahal.
- Bunga tetap - mengasumsikan pendapatan (kupon) untuk investor setelah waktu tertentu.
Obligasi adalah surat utang. Pengembalian dijamin oleh peringkat perusahaan. Semakin stabil perusahaan, semakin besar kemungkinan untuk menerima pendapatan yang dijanjikan.
Apa itu obligasi (hipotek)?
Obligasi hipotek adalah jaminan utang yang membiayai kembali investasi dalam pinjaman real estat.
Misalnya, AAA Bank mengeluarkan pinjaman untuk membeli rumah. Dia punya modalsecara alami terbatas. Dengan 1 miliar rubel, bank dapat menerbitkan, misalnya, 1.000 pinjaman. Secara alami, pasar real estat akan berhenti ketika lembaga kredit kehabisan dana.
Siapa yang diuntungkan?
Penerbitan obligasi hipotek bermanfaat bagi semua pelaku pasar:
- Ke bank - meningkatkan jumlah pinjaman hipotek yang diterbitkan.
- Investor - menginvestasikan uang dalam aset, yang, bergantung pada harga perumahan, akan tumbuh.
- Untuk Peminjam - tingkat hipotek setinggi langit dikurangi 1,5-2%. Tentu saja jumlahnya kecil, tetapi dalam hal jumlah pinjaman yang besar, keuntungannya jelas.
- Pembangun - perusahaan konstruksi tidak "membekukan" fasilitas mereka, tetapi terus bekerja.
- Pemerintah - pajak dari pengembangan dan penjualan.
- Pekerja - mereka tidak diberhentikan karena kekurangan pekerjaan.
Bagaimana kewajiban hutang dijamin?
Sekarang tentang cara kerja pasar ini. AAA Bank mengeluarkan pinjaman untuk pembelian properti dalam jumlah 5 juta rubel. Pada mereka, ia menerbitkan obligasi (hipotek) dan menjualnya di bursa saham. Uang dari investor digunakan untuk pinjaman baru. Surat berharga dijamin dengan pembayaran hipotek warga.
Alternatif
Obligasi (hipotek) bukan satu-satunya instrumen bagi investor di pasar ini. Ada alternatif:
- Sertifikat partisipasi hipotek - bagian dari jumlah pinjaman untuk pembelian aset. Investor berhak atas keuntungan real estat.
- Hipotek - jaminan yang menegaskan hak untuk menerima uang daripeminjam. Perbedaan dengan obligasi (mortgage bond) adalah bahwa agunan hipotek adalah properti yang diperoleh.
Fitur sekuritas di Rusia
Tentu saja, ide yang datang dari AS dapat membawa hal-hal positif ke pasar kita. Namun, obligasi hipotek di Rusia menimbulkan banyak pertanyaan di antara investor dan spesialis. Istilah "stabilitas" tidak berlaku untuk perkembangan ekonomi negara kita, terutama pasar real estat. Selama 1,5-2 tahun terakhir, tidak hanya berhenti tumbuh, tetapi juga turun secara signifikan. Obligasi (hipotek) tidak dapat menghasilkan pendapatan dari pasar real estat jika tidak tumbuh.
Masalah kedua adalah tingginya biaya sekuritas. Perusahaan komersial swasta dan warga negara biasa tidak akan dapat menjadi investor karena alasan ini. Semua harapan disematkan pada dana pensiun non-negara, bank yang memiliki dana gratis, yang diduga tidak tahu ke mana harus menginvestasikannya.
Masalah ketiga adalah kurangnya kerangka legislatif yang matang.
Kami dapat meringkas: tingginya biaya sekuritas, ketidakstabilan pasar hipotek, serta kerangka hukum yang salah paham tidak memungkinkan jenis sekuritas ini berkembang di Rusia.
Mengapa obligasi hipotek menyebabkan sistem macet pada tahun 2008?
Krisis tahun 2008 justru dimulai dengan mortgage-backed bond (CDOs). Faktanya adalah bahwa banyak investor mulai membeli sekuritas, mengetahui bahwa pasar real estat terus berkembang. Ini mempengaruhi strategi bank, yang acuh tak acuh terhadap solvabilitas pelanggan mereka. Hal utama adalah bahwa mereka. Ada kasus di mana hipotek sebesar $ 500.000 dikeluarkan untuk orang-orang yang tidak memiliki penghasilan tetap. Bagi bank, risikonya minimal - mereka menerima uang ini di bursa saham dari penjualan obligasi hipotek.
Juga, bank mengeluarkan credit swap, yaitu asuransi jika hutang tidak dibayar.
Tetapi piramida itu berputar sangat cepat sehingga mereka mulai menerbitkan obligasi (CDO sintetis) di bawahnya. Karena perusahaan analitik tidak tahu apa itu, mereka mengandalkan data perusahaan investasi yang menerbitkannya. Beberapa tahu, tetapi takut kehilangan klien besar. Mereka membuat aset yang lebih bermasalah dari obligasi dengan tingkat BBB yang berisiko, tetapi tingkat ancamannya sudah sama dengan AAA (seperti obligasi pemerintah AS), yaitu, benar-benar aman. Hal ini memungkinkan investor memegang jutaan dolar untuk berinvestasi di sekuritas tanpa jaminan ditambah mengumpulkan dana dari dana pensiun yang dilarang berinvestasi dalam aset kurang dari peringkat ini. Secara alami, piramida seperti itu cepat atau lambat harus runtuh ketika harga rumah mulai turun. Inilah yang terjadi. Perusahaan investasi besar, investor dan agen asuransi bangkrut.
Investor memanfaatkan ini dengan bertaruh pada hipotek, yaitu asuransi real estat yang didukung hipotek, yang dijual dengan harga rendah. Artinya, setelah menginvestasikan satu juta dolar di dalamnya, adalah mungkin untuk mendapatkan beberapa ratus juta, karena tidak ada yang percaya pada default.
Direkomendasikan:
Bank mana yang harus mengambil hipotek? Bank mana yang memiliki tingkat hipotek terendah?
KPR ditawarkan oleh banyak bank dengan persyaratan yang berbeda. Saat memilih bank tempat pinjaman ini akan diterbitkan, penting untuk mempertimbangkan tingkat suku bunga dan parameter lainnya. Paling sering, warga beralih ke lembaga perbankan besar dan terkenal yang menjadi peserta dalam program pemerintah
Bank mana yang memberikan hipotek pada sebuah ruangan: daftar bank, persyaratan hipotek, paket dokumen, ketentuan pertimbangan, pembayaran, dan jumlah tingkat pinjaman hipotek
Perumahan sendiri adalah kebutuhan, tetapi tidak semua orang memilikinya. Karena harga apartemen tinggi, ketika memilih area bergengsi, area yang luas dan biaya meningkat tajam. Terkadang lebih baik membeli kamar, yang akan lebih murah. Prosedur ini memiliki karakteristiknya sendiri. Bank mana yang memberikan hipotek pada sebuah ruangan, dijelaskan dalam artikel
Cara menghasilkan uang dari obligasi: prakiraan dan analisis pasar obligasi, imbal hasil obligasi
Bagaimana cara menghasilkan uang dari obligasi? Sebuah pertanyaan yang relevan bagi banyak orang. Bagaimanapun, membeli obligasi dianggap sebagai investasi yang menguntungkan. Namun, jumlah orang yang memahami topik ini masih sedikit. Tampaknya pertanyaan tentang bagaimana menghasilkan uang dari obligasi seharusnya memiliki jawaban yang sederhana. Lagi pula, pada kenyataannya, ini adalah keamanan di mana keuntungan sudah tertanam. Namun dalam praktiknya, semuanya ternyata agak lebih rumit
Perumahan untuk personel militer: hipotek militer. Apa itu hipotek militer? Hipotek untuk personil militer untuk gedung baru
Seperti yang Anda ketahui, masalah perumahan adalah salah satu masalah paling panas tidak hanya di Rusia, tetapi juga di negara lain. Untuk memperbaiki situasi ini, pemerintah Federasi Rusia telah mengembangkan program khusus. Hal ini disebut "Hipotek Militer". Apa yang baru ditemukan oleh para ahli? Dan bagaimana program baru ini akan membantu personel militer mendapatkan perumahan mereka sendiri? Baca tentang itu di bawah ini
Bank mana yang memberikan KPR tanpa uang muka? Di mana saya bisa mendapatkan hipotek tanpa uang muka?
Banyak yang ingin tinggal di apartemen mereka sendiri. Tetapi tidak semua orang memiliki uang untuk melakukan pembayaran pertama. Apakah ada alternatif dan bank mana yang memberikan KPR tanpa uang muka?
