Pengembangan real estate dan perannya dalam pembangunan ekonomi. Konsep, jenis, prinsip dan landasan pembangunan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Pengembangan real estat adalah proses multi-tahap yang dapat berisiko, panjang, dan kompleks di lingkungan saat ini. Ada banyak kendala yang bisa datang di jalan pengembangan real estate. Proses seperti itu bisa memakan waktu bertahun-tahun untuk membawa proyek dari tahap perencanaan awal hingga selesai. Proyek pengembangan real estat juga bisa menjadi peluang investasi yang sangat menguntungkan.

Konsep

Dalam beberapa tahun terakhir, sebuah konsep baru dalam terminologi ekonomi telah muncul - kegiatan pengembangan real estat. Pengembangan industri ini mengacu pada kegiatan kewirausahaan yang melibatkan perubahan pada bangunan, struktur atau tanah yang ada, yang mengarah pada peningkatan nilai pasarnya.

Pengembangan adalah jenis usaha yang terkait dengan penciptaan, rekonstruksi atau perubahan properti atau tanah yang ada dalam pembangunan gedung bertingkat, ritel, kantor, industri dan gudang, untuk mendapatkanpendapatan dari kenaikan harga mereka.

Konsep

Sulitnya meningkatkan perkembangan industri konstruksi telah menyebabkan perluasan penelitian ilmiah dan terapan dalam pengembangan dan implementasi bentuk, metode dan sistem baru untuk mengelola real estat dalam rangka meningkatkan daya saing dan produktivitas kegiatan mereka.

Salah satu bentuk tersebut adalah pengembangan. Perkembangan pengembangan real estat di Federasi Rusia adalah jenis bisnis yang relatif baru yang muncul sebagai akibat dari tren ekonomi pasar dari bidang bisnis terkait di real estat, investasi, dan konstruksi.

Menurut tokoh-tokoh ilmu ekonomi Rusia Mazura I. I., Shapiro V. D., yang terlibat dalam pekerjaan penelitian di bidang manajemen dan pengembangan real estat, pengembangan adalah proses khusus dan jenis kegiatan profesional (bisnis) yang dikaitkan dengan transformasi real estat berkualitas tinggi untuk meningkatkan nilainya.

Pengembangan adalah proses di mana perubahan kualitas tinggi dalam real estat tercapai.

Pada akhirnya, tanda-tanda utama pembangunan adalah indikator kualitatif tertentu, yaitu transformasi dasar dan kenaikan harga objek real estat, serta produktivitas dan laba atas investasi.

Di sisi lain, pembangunan juga berfungsi sebagai sistem manajemen untuk proses penciptaan dan pengembangan real estat, yang akibatnya fisik, keuangan, dan hukumnyaspesifikasi.

Penggantian objek real estat selama pengembangan terjadi sedemikian rupa sehingga harganya naik beberapa kali lipat.

Akibatnya, proses fisik pembangunan memberikan munculnya sifat konsumen baru dari objek yang memenuhi kebutuhan masyarakat yang berubah. Perubahan ini bisa sangat dramatis dan tidak terlalu terlihat dari luar. Namun, mereka selalu merupakan tanda perkembangan yang diperlukan, kondisi yang diperlukan untuk meningkatkan efek finansial dari penggunaan real estat.

Properti berubah dari waktu ke waktu selama pengembangan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.

Proses pengembangan keuangan diwujudkan dalam bentuk kenaikan harga properti sebagai akibat dari perubahan fisik yang dilakukan. Sementara itu, kenaikan harga tidak disebabkan oleh perubahan fisik apa pun, tetapi hanya oleh perubahan yang memenuhi kebutuhan pasar dan kebutuhan pelanggannya.

Semakin banyak kecocokan ini, semakin tinggi nilai objek yang dibuat, dan semakin tinggi efisiensi pengembangannya.

Produktivitas pengembangan akan meningkat jika memenuhi kebutuhan pelanggan.

Menurut strukturnya, perusahaan dapat menjadi perusahaan investasi dan konstruksi yang terdiversifikasi atau perusahaan induk dengan sistem yang dikembangkan secara kompleks, yang terdiri dari beberapa organisasi, yang masing-masing menempati hierarki tertentu dan memiliki organisasinya sendiri. tujuan.

Perlu ditekankan bahwa tidak semua organisasi yang berpartisipasiproses pembuatan dan pelaksanaan proyek investasi dan konstruksi, merupakan bagian dari struktur (sistem) perusahaan pengembang.

Mereka dapat berupa perusahaan kota dan swasta yang terlibat dalam fase proyek tertentu. Tetapi semakin mereka dimasukkan dalam investasi dan konstruksi ini dan berada di bawah manajemen umum perusahaan pengembangan, semakin produktif perusahaan ini akan bekerja. Pada saat yang sama, perusahaan-perusahaan ini akan melakukan fungsi tertentu dari manajemen, organisasi, motivasi, kontrol, dll.

Pengembangan adalah jenis kegiatan bisnis baru yang terkait dengan restorasi, rekayasa, konstruksi, dan pekerjaan lainnya. Setelah penyelesaian pekerjaan ini, perubahan kualitatif pada properti terjadi dan nilai properti meningkat.

Perbedaan antara perkembangan Rusia dan asing

Perbedaan utama adalah bahwa pengembangan barat didasarkan pada skema kebutuhan untuk membuat objek real estat, yang didasarkan pada riset pemasaran. Di negara bagian kami, sebuah proyek investasi sedang dikembangkan untuk sebidang tanah tertentu yang tersedia untuk proyek tersebut.

Pengembangan real estat di Rusia menyiratkan bahwa perusahaan kami belum dapat bersaing dengan perusahaan asing, tetapi doktrin ini menjadi semakin populer karena sistem perencanaan kota yang berkembang dan Eropaisasi masyarakat modern. Peran pengembang menjadi semakin nyata. Mereka dapat mengatur fundamentalperubahan. Transformasi dilakukan dengan cara yang berbeda. Pengembang adalah pengusaha dan spesialis dengan profil luas: di bidang hukum, uang, dan konstruksi. Ada beberapa dari mereka di Rusia, dan harga layanan mereka cukup tinggi.

Tugas pengembangan

Tujuan utama pengembangan dan pengelolaan real estat adalah untuk memaksimalkan pendapatan dari sebuah properti. Sumber pendapatan ini adalah nilai tambah yang diciptakan selama pelaksanaan proyek sebagai selisih antara biaya objek dan biaya proyek.

Di sini aktivitas pengembang harus difokuskan untuk memaksimalkan nilai objek yang telah selesai dan meminimalkan biaya.

Tujuan utama pengembangan real estat profesional:

1. Organisasi proses persetujuan proyek dengan lembaga pemerintah secara efisien.
2. Organisasi kerja yang efisien dengan kontraktor, serta menarik kontraktor yang andal dengan meminimalkan harga dan waktu proyek melalui penawaran kontrak. Salah satu alat utama untuk meningkatkan manajemen bagian konstruksi (pelaksanaan) proyek pembangunan adalah keterlibatan manajer proyek profesional dengan pengetahuan teknologi konstruksi.
3. Pengorganisasian dana pembiayaan proyek yang efisien - pembentukan mekanisme yang layak secara ekonomi dan mapan untuk mengalokasikan sumber daya keuangan, yang mencakup kombinasi berbagai sumber dana dan perubahan rasio di antara mereka saat Anda majuproyek.

Sumber dana untuk proyek pembangunan adalah: ekuitas, pembiayaan langsung, dana pinjaman (termasuk pinjaman bank, dana).

Masing-masing sumber ini memiliki kelebihan dan kekurangan. Akibatnya, dana pengembang sendiri biasanya merupakan bagian terkecil dari total dana yang dialokasikan untuk proyek.

Sumber utama pembiayaan proyek selama tahap konstruksi adalah dana pinjaman dan dana dari sumber pembiayaan langsung, sedangkan bagian yang terakhir meningkat seiring dengan berakhirnya proyek. Pengembang harus dapat menggabungkan sumber-sumber ini seiring berjalannya proyek, menghindari ketergantungan proyek yang tidak perlu pada alokasi dana dari pinjaman dan meminimalkan biaya untuk dana yang ditarik.

4. Organisasi penjualan (sewa) suatu objek yang efektif, yang dibuat dengan melibatkan perusahaan pialang khusus. Meningkatkan kapasitas tim penjualan melalui penggunaan berbagai cara mengatur penjualan meliputi: bekerja melalui Internet, menggunakan jejaring sosial, menjual di lapangan.

Prinsip

Salah satu prinsip utama pengembangan real estat adalah pembentukan tim konsultan yang kuat yang akan bekerja di berbagai tahap proyek - mulai dari pekerjaan pemasaran hingga pelaksanaan pengoperasian lokasi konstruksi. Menarik profesional seperti itu tidak murah, tetapi, seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman, itu menguntungkan.

AktifSetiap langkah dalam pengembangan proyek harus menyoroti poin-poin utama, dengan implementasi yang sukses di mana Anda dapat mengharapkan hasil yang sukses dari keseluruhan proyek. Riset pasar harus menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

• di sektor pasar mana ada ceruk yang belum terisi sekarang dan akan tetap ada di masa depan;
• berapa tingkat harga yang lebih mungkin untuk penjualan area yang dibangun;
• berapa perkiraan profitabilitas proyek;
• tingkat persaingan di sektor tertentu;
• risiko yang mungkin terjadi dan cara untuk menguranginya.

Penelitian pasar real estat memungkinkan Anda menemukan keseimbangan penawaran dan permintaan yang ada di berbagai sektor dan dengan demikian mengidentifikasi ceruk yang tidak terisi di mana ada kekurangan area tertentu.

Mempelajari harga jual dan harga konstruksi memungkinkan Anda menemukan sektor-sektor di mana efisiensi proyek pembangunan akan maksimal.

Perhatian besar dalam studi harus diberikan pada perkiraan karakteristik ini, karena keadaan di pasar terus berubah. Studi tersebut juga harus berisi studi tentang pekerjaan pesaing, mengidentifikasi kekuatan dan kelemahan mereka.

Tampilan

Adalah umum untuk membedakan antara dua jenis pengembangan utama: pengembangan biaya dan pengembangan spekulatif.

Fee-development adalah jenis usaha konstruksi di mana perusahaan pengembang tidak memiliki objek yang sedang dibangun, tetapi hanya melakukan pengembangan murni tanpa fungsi investasi. Jenis perkembangan ini adalahrisiko paling kecil.

Pengembangan tradisional di pasar konstruksi Rusia modern menyiratkan partisipasi yang sangat diperlukan dari dana pengembang dalam aspek investasi dan konstruksi.

Pangsa peran perusahaan konstruksi dalam proyek investasi berkisar antara 100 hingga 35-40 persen.

Pengembangan spekulatif lebih sulit daripada opsi pertama. Pengembang membangun real estat komersial, mengambil tindakan sebagai pendiri proyek. Skema keuangan proyek pembangunan besar adalah kombinasi kompleks dari dana pengembang sendiri dan investasi yang menarik: pinjaman bank dan pembayaran dari penyewa masa depan.

Keuntungan tinggi dalam pengembangan spekulatif disertai dengan risiko tinggi jika proyek gagal. Pengembangan spekulatif adalah bentuk paling sulit dari hubungan antara peserta dalam proses investasi di pasar real estat, karena real estat, proses konstruksi, desain, dan operasi perbankan yang sangat sulit dicampur dalam satu proyek.

Siapa itu pengembang?

Pengembang adalah perusahaan yang membuat objek dan mengelola proses ini. Totalitas semua pekerjaan yang dilakukan oleh pengembang adalah proyek investasi yang kompleks di bidang real estat. Selama pelaksanaan proyek, pengembang (alias pengembang) berupaya meminimalkan risiko dan meningkatkan profitabilitas. Dalam beberapa kasus, ia hanya dapat bertindak sebagai pemain dan menerima bayaran tetap dari klien untuk pekerjaannya. Jika pengembangbertindak sebagai pemrakarsa proyek, maka ia terpaksa mengambil semua risiko.

Pengembang adalah profesional real estat yang berspesialisasi dalam pembuatan properti baru atau pemugaran properti yang sudah ada, pemasaran dan penjualan yang sukses. Karyawan ini sering bekerja dengan mitra untuk berbagi risiko dan beban kerja, dan mereka mungkin bekerja untuk perusahaan besar yang melakukan pengembangan real estat dalam skala besar atau menggunakan pengembangan real estat sebagai satu sarana investasi dalam portofolio yang beragam.

Orang dapat mendekati karier pengembang dari perspektif yang berbeda. Pengembang mungkin memiliki gelar dalam pengembangan real estat, atau berasal dari berfungsi sebagai agen real estat, kontraktor atau arsitek.

Bekerja sebagai pengembang real estat adalah tugas yang sangat sulit. Pengembang harus dapat mengevaluasi berbagai skenario masa depan dan menentukan apakah skenario tersebut dapat diterapkan dan dapat diterima. Dia dapat melihat tanah kosong dan melihat potensi di dalamnya, atau melihat-lihat bangunan bobrok dan membuat rencana untuk pembangunan kembali dan penjualan yang sukses di masa depan.

Pengembang cenderung bekerja dalam skala besar, terlibat dalam pembangunan beberapa unit yang dapat menjangkau ribuan properti.

Pengalaman dalam industri real estate sangat penting, karena pengembang harus mengetahui pasar dengan baik untuk memahami apakah proyek tersebut akan berhasil atau tidak. Pengembang juga membutuhkan hubungan dengan pemerintah daerah untuk membantu mereka bertemuproyek mulai dari orang-orang di kantor yang dapat memberikan panduan untuk membantu memajukan proyek hingga rekan perencanaan di kotamadya yang akan memajukan proyek ini.

Pengembang yang baik juga merupakan bagian dari tim yang lebih besar. Pengembang harus bekerja dengan arsitek, kontraktor, penata taman, politisi, agen real estat, dan banyak profesional lainnya untuk memandu proyek dari awal hingga akhir. Pengembang harus memilih tim yang baik, mengaturnya secara efektif dan mengelolanya untuk memenuhi kebutuhan proyek dan anggota tim sambil mempertahankan kendali atas pengembangan secara keseluruhan.

Banyak pengembang memilih area spesialisasi tertentu, seperti real estat perumahan kelas atas, real estat komersial, real estat kelas menengah, perumahan berpenghasilan rendah, dan sebagainya.

Pengembang juga dapat memperluas batas geografis proyek mereka. Misalnya, pengembangan yang terkait dengan pasar perumahan kelas atas di New York City belum tentu sesukses di Minneapolis.

Tahap proyek

Proyek pengembangan properti residensial dapat dibagi menjadi tiga fase:

1. Tahap awal: Pada tahap awal, proyek difokuskan pada keahlian, penelitian dan perizinan. Ini biasanya bagian yang paling tidak konsisten dalam durasi. Berinvestasi pada tahap ini membawa risiko terbesar dan paling bervariasi karena banyak faktor yang tidak diketahui. Beberapa langkah utama dalam fase ini meliputi prosedur berikut:

• penilaian lingkungan;
• ujian;
• analisis pasar dan studi kelayakan;
• pembebasan tanah atau mengamankan hak untuk membeli tanah;
• rencana lokasi, rencana pengembangan dan rencana konstruksi;
• organisasi pembiayaan konstruksi;
• perbaikan infrastruktur.

2. Tahap tengah (construction stage): meliputi pembangunan dan peningkatan gedung. Karena pekerjaan pra-proyek telah selesai, risiko proyek pada tahap ini berkurang secara signifikan, tetapi tidak sepenuhnya dihilangkan. Beberapa langkah utama dalam fase ini meliputi prosedur:

• menggalang dana konstruksi;
• pemasaran proyek;
• pra-leasing;
• organisasi manajemen properti (kecuali dilakukan selama pra-pengembangan).

3. Tahap akhir (operasi): adalah tahap pertama dari siklus hidup bangunan. Meskipun risiko yang terkait dengan pra-pengembangan dan konstruksi dapat dihilangkan pada titik ini, kondisi penyewa masih berisiko. Beberapa kegiatan pada tahap akhir meliputi prosedur sebagai berikut:

• cari pembeli jika belum selesai;
• pemasaran dan leasing permanen;
• menentukan strategi retensi;
• memperkuat manajemen properti;
• capai stabilisasi.

Dan jika kita berurusan dengan real estat komersial?

Agar investasi membawakeuntungan yang diharapkan, Anda perlu khawatir tentang penempatan dan promosi yang tepat di pasar. Saat ini di Rusia, tugasnya diperumit oleh kenyataan bahwa persaingan di pasar ini sangat tinggi. Untuk alasan ini, pengembangan real estat komersial lebih relevan dari sebelumnya.

Pengembangan real estat komersial memiliki banyak manfaat bagi pemodal. Yang utama adalah:

• peningkatan bertahap dalam harga ruang ritel, yang memungkinkan mereka untuk segera menjual kembali ruang dengan biaya lebih tinggi;
• peluang untuk mendapatkan pendapatan sewa pasif;
• investasi aman dengan risiko paling kecil.

Bagaimanapun, objek itu sendiri memiliki nilai, karena sesuai kebutuhan, setiap saat, Anda bisa mendapatkan dana dari implementasinya.

Aplikasi pengembangan dalam perdagangan

Mempertimbangkan perkembangan pengembangan real estate ritel, dalam hal ini kami dapat memilih tugas utama yang ditetapkan untuk investor.

Mereka termasuk:

• Riset pasar pemasaran untuk mengidentifikasi pesaing dan menemukan opsi terbaik untuk menarik pelanggan ke kompleks perbelanjaan dan hiburan;
• mencari situs yang optimal untuk lokasi pusat perbelanjaan atau bisnis, dengan mempertimbangkan arus orang;
• pengembangan rencana yang diusulkan untuk lokasi ruang ritel (dibagi menjadi zona).

Untuk pusat perbelanjaan, harga sewa tidak hanya tergantung pada area tempat, tetapi juga pada lokasinya - titik-titik yang terletak lebih dekat ke pintu masuk atau di tempat-tempat kerumunan besar orang akanlebih mahal.

Dari waktu ke waktu mungkin juga perlu menarik investasi tambahan dalam konstruksi.

Properti gudang

Real estate gudang saat ini adalah salah satu segmen paling menarik dari pasar pengembangan Rusia. Pasar masih jauh dari jenuh. Penawaran objek berkualitas tidak signifikan. Permintaannya signifikan. Pengembalian investasi sekitar 15-17%, dan periode pengembalian modal dalam 4-5 tahun. Pelaksanaan proyek pengembangan real estate gudang dilakukan oleh pengembang besar maupun menengah.

Kesimpulan

Dengan demikian, pembangunan adalah sistem hubungan ekonomi, organisasi, hukum dan fisik di pasar real estat. Pelaksanaan proyek di bidang ini memiliki peluang untuk menerapkan inovasi dan memperoleh keuntungan berdasarkan investasi mereka.