Perkiraan nilai pasar: metode, tata cara penyusunan laporan, tujuan pelaksanaan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Evaluasi apartemen atau rumah mungkin diperlukan dalam banyak kasus. Ya, dan sangat penting untuk mengetahui berapa banyak pendapatan yang bisa Anda peroleh dari penjualan real estat. Bagaimanapun, ini adalah aset yang perlu digunakan dengan bijak, yang berarti Anda harus mengetahui segalanya tentangnya. Anda dapat membaca lebih lanjut tentang menilai nilai pasar apartemen di artikel ini.

Berapa nilai pasarnya?

Sekarang model pasar ekonomi mendominasi di seluruh dunia, yang melibatkan pembelian dan penjualan berbagai barang dengan uang yang orang bersedia membelinya. Misalnya, jika Anda memproduksi piring sekali pakai yang murah, maka harganya tidak akan terlalu tinggi. Jika tidak, Anda tidak akan memiliki pembeli. Prinsip yang sama dapat dikaitkan dengan real estat: ke apartemen dan rumah. Tetapi dalam kasus ini, jauh lebih sulit untuk menetapkan harga objektif yang tidak akan mengurangi investasi pemilik dan pada saat yang sama tidak akan terlalu tinggi. Situasinya sering diperumit oleh fakta bahwa selama penjualan properti, pemilik jarang bersikap objektif. Jika kenangan indah dikaitkan dengan rumah, atauAnda menghabiskan masa kecil Anda di dalamnya, mungkin sulit untuk menetapkan harga dengan benar berdasarkan kondisi pasar.

Itulah mengapa layanan penilai sangat populer, yang membantu untuk menetapkan nilai yang benar dengan bijaksana. Memperkirakan nilai pasar apartemen bisa menjadi rumit jika pemilik apartemen memiliki kebutuhan mendesak untuk menjual properti dengan cepat atau jika properti terletak di area yang tidak menguntungkan.

Berdasarkan jenisnya, mereka membedakan antara nilai pasar saat ini, masa lalu dan masa depan. Seperti yang Anda duga, itu tergantung pada waktu penghitungannya. Paling sering, penilaian berkelanjutan dilakukan, tetapi jika Anda akan berinvestasi di apartemen sebagai investasi, maka nilai perumahan di masa depan mungkin berguna.

Apakah saya perlu mengetahui harganya?

Mengapa menanyakan nilai properti? Tujuan menilai nilai pasar properti bisa berbeda. Tetapi paling sering objek dinilai dalam kasus-kasus berikut:

• Jika mereka ingin menggadaikan atau menyewakan real estat. Dalam kasus pertama, biaya diperlukan untuk menghitung jumlah dana yang disediakan (misalnya, untuk hipotek atau pinjaman).
• Jika properti disumbangkan dan Anda perlu memperbaiki nilai sebenarnya.
• Dalam kebangkrutan.
• Untuk menantang nilai kadaster. Saat menjual properti, negara mengambil pajak ke perbendaharaan, yang dikenakan pada perbedaan antara nilai pasar dan kadaster. Anda mungkin sering membutuhkan bantuan penilai untuk menguji nilainya.
• Saat menjual atau membeli.
• Dalam situasi lain ketika Anda perlu mengetahui harga sebenarnya dari suatu objek.

Metode evaluasi

Ada tiga metode untuk memperkirakan nilai pasar.

Yang paling populer adalah yang mahal. Ini memperhitungkan berapa banyak uang Anda sendiri yang telah Anda investasikan untuk pembelian dan perbaikan rumah. Kriteria untuk metode ini didefinisikan dengan cukup baik. Untuk membuat perhitungan, Anda perlu tahu berapa biaya untuk membangun rumah atau apartemen yang sama persis saat ini. Pada saat yang sama, semua hal kecil benar-benar diperhitungkan: mulai dari biaya pintu hingga harga layanan pemasangan. Tentu saja, penyusutan dan kerugian tempat tinggal juga diperhitungkan, sehingga Anda dapat dengan cepat mendapatkan harga properti yang tepat. Definisi lain yang harus diperhatikan dalam pendekatan biaya adalah biaya penggantian. Berapa harga apartemen dengan luas yang sama dan lokasi yang kurang lebih sama, tetapi dibangun dengan bahan yang berbeda? Akibatnya, pemilik bisa mendapatkan gambaran yang jelas tentang berapa nilai propertinya sebenarnya. Lagi pula, pembeli tidak mungkin membayar untuk objek yang tidak memenuhi persyaratan yang disebutkan.

Metode lain adalah komparatif. Ini terdiri dari melakukan penelitian tentang transaksi serupa. Misalnya, bulan lalu mereka membeli apartemen 1 kamar dari Vasily di area yang kurang lebih sama dengan fasilitas sosial yang sama. Berapa banyak yang dia dapatkan untuk itu? Setelah mengumpulkan statistik tertentu dari beberapa kasus seperti itu, kami dapat menarik kesimpulan tentang harga rata-rata properti di segmen ini. Saat ini, untuk penilaian komparatif, Anda bahkan tidak perlu menggunakan bantuanspesialis: banyak situs mengumpulkan informasi dan menampilkan hasilnya.

Metode pendapatan penilaian properti memperhitungkan berapa banyak yang bisa Anda dapatkan setelah membeli properti. Cara ini digunakan, misalnya, ketika membeli apartemen untuk disewakan nanti. Memang, dalam hal ini, faktor yang sangat berbeda penting: kedekatan metro, desain, area, dll. Metode pendapatan memungkinkan Anda untuk mengasumsikan dengan tingkat probabilitas yang tinggi seberapa menguntungkan atau tidak menguntungkannya investasi di masa depan.

Kriteria

Dalam setiap pendekatan, kriteria yang berbeda digunakan untuk menilai nilai pasar tempat. Tetapi secara umum, semuanya didasarkan pada faktor-faktor berikut:

• Aksesibilitas transportasi (metro, h alte, jalan raya).
• Ruang tamu.
• Tata Letak.
• Ketersediaan berbagai fasilitas sosial: pusat perbelanjaan, sekolah, taman kanak-kanak.
• Kualitas udara.
• Keberadaan taman terdekat dan objek alam lainnya.
• Lantai.
• Bahan dari mana perumahan dibangun.
• Ketersediaan finishing dan perbaikan.

Penilaian

Objek yang paling sering dievaluasi biasanya apartemen. Pelanggan hanya perlu menjawab pertanyaan mengapa dia membutuhkan penilaian. Berdasarkan respon, pelaku memilih metode yang sesuai. Tetapi paling sering, penilaian nilai pasar apartemen memperhitungkan ketiga pendekatan tersebut. Jika semuanya diterapkan, maka nilai pasar dianggap wajar. Setiap pendekatan juga memiliki koefisien yang mencerminkannya.keaslian. Misalnya, metode komparatif memiliki koefisien keandalan yang agak rendah, karena banyak transaksi di pasar Rusia tidak transparan, dan objek seringkali tidak memiliki analog yang memadai. Bagaimana proses penilaian properti?

1. Penilai memilih metode penilaian yang paling sesuai untuk apartemen atau rumah tertentu.
2. Pelanggan dapat memilih waktu pemesanannya. Dia juga harus menyebutkan tujuan pelajaran dan jumlah hadiahnya.
3. Jika kedua belah pihak mencapai kesepakatan, maka dibuatlah kontrak di antara mereka. Seringkali jasa penilai tidak murah, sehingga akad merupakan tambahan jaminan pemenuhan kewajiban.
4. Semakin banyak metode yang digunakan suatu penelitian, semakin mahal biayanya. Oleh karena itu, penilai dapat mengumumkan harga masing-masing secara terpisah untuk memahami berapa harganya.
5. Selanjutnya, pelaku melakukan penilaian itu sendiri, menghitung koefisien reliabilitas dan memberikan nilai akhir.
6. Laporan nilai pasar saat ini dari objek diisi terakhir.

Penilaian Rumah

Menilai nilai pasar sebuah rumah tidak jauh berbeda dengan prosedur serupa untuk sebuah apartemen. Untuk memulainya, penilai menentukan biaya bukan pondok itu sendiri, tetapi situsnya. Untuk jumlah ini, spesialis menambahkan biaya pekerjaan dan bahan yang dibutuhkan untuk membangun rumah yang sama. Paling sering, penilaian nilai pasar situs dilakukan dengan metode biaya. Jika pelanggan telah memilih metode perbandingan, maka kontraktor akan mencari objek serupadi daerah tetangga untuk menghitung biaya rata-rata sebidang dengan rumah. Hasilnya adalah harga rata-rata tertimbang yang dapat Anda andalkan selama obral.

Membeli atau menjual real estat adalah langkah yang sangat penting. Dengan penilaian nilai yang salah, pemilik mungkin sangat menyesal karena tidak menggunakan jasa penilai profesional. Lagi pula, sebagai hasilnya, Anda bisa kehilangan jumlah yang jauh lebih besar.

Prosedur kompilasi dokumen nilai

Laporan adalah hasil penilaian real estat, yang mencakup semua informasi yang diperlukan. Ini berisi metode yang telah diterapkan untuk evaluasi, analisis karakteristik, deskripsi situasi pasar dan banyak lagi. Sederhananya, laporan berfungsi sebagai konfirmasi resmi dari nilai pasar yang ditetapkan dan dapat digunakan dalam transaksi atau untuk mendapatkan pinjaman. Agar laporan valid, laporan harus berisi bagian berikut:

• Halaman judul (nomor, informasi tentang kontraktor dan pemilik properti).
• Daftar isi. Meskipun laporannya tidak terlalu panjang, daftar isi memungkinkan Anda untuk dengan cepat memahami bagian-bagian yang ada.
• Surat pengantar, yang berisi semua informasi dasar yang disajikan dalam format gratis. Biasanya mengacu pada pendekatan yang diambil.
• Temuan menunjukkan hasil evaluasi.

Berkat format laporan nilai pasar yang nyaman, setiap orang dapat dengan mudah menemukan informasi yang mereka butuhkan, dan hasil prosedurnya dapat ditemukan hanya dengan melihat halaman terakhir.

Perbedaan antaranilai pasar dan kadaster

Selama penjualan atau pembelian real estat, Anda mungkin harus berurusan dengan hal seperti nilai kadaster. Ini adalah harga perumahan, yang ditetapkan oleh negara melalui penilaiannya sendiri. Nilai kadaster tidak selalu benar, sehingga kesenjangan beberapa ratus ribu rubel dapat muncul antara itu dan harga pasar. Langkah apa yang harus diambil dalam kasus ini?

• Pesan penilaian properti pihak ketiga.
• Jika perbedaannya ternyata sangat signifikan, maka perlu mengajukan aplikasi ke Rosreestr dengan permintaan untuk merevisi nilai nilai kadaster berdasarkan dokumen yang tersedia. Dalam hal ini, laporan yang ditulis dengan baik dapat memainkan peran besar.
• Jika Anda menolak, Anda dapat menggugat keputusan tersebut di pengadilan. Hal utama adalah memiliki waktu untuk melakukan ini dalam waktu 6 bulan sejak tanggal penilaian.

Tips Pakar

Menilai nilai pasar properti hunian adalah prosedur yang sangat rumit, yang memiliki banyak nuansa:

• Jika nilai kadaster lebih rendah dari nilai pasar, ini dapat mengurangi pajak secara signifikan. Tetapi jika Anda akan menjual real estat, sebaiknya pertimbangkan kembali.
• Gunakan konsultasi gratis. Beberapa perusahaan menyediakannya secara gratis untuk tujuan promosi. Juga di Internet Anda bisa mendapatkan saran dari para ahli tentang isu-isu kontroversial.
• Evaluasi lebih awal. Prosesnya bisa memakan waktu lama. Penilaian diridiri sendiri tidak dilakukan dengan cepat, dan kesulitan yang tidak terduga mungkin muncul di sepanjang jalan.
• Pilih perusahaan yang berlokasi di area yang sama dengan objek. Dalam hal ini, Anda tidak perlu membayar biaya transportasi tambahan dan waktu spesialis.

Siapa yang harus saya hubungi?

Jika Anda memutuskan untuk menggunakan jasa penilai, maka Anda memerlukan seorang spesialis yang khusus menangani segmen real estat Anda. Di kota-kota besar, biasanya ada banyak pilihan. Memilih perusahaan yang tepat didasarkan pada ulasan atau rekomendasi dari teman. Jika tidak ada seorang pun dari lingkungan Anda yang dapat membagikan kontak orang yang diverifikasi, maka saat memilih pemain, Anda harus dipandu oleh kriteria berikut:

• Perusahaan pasti sudah berada di pasar selama beberapa tahun dan memiliki reputasi yang baik.
• Situs web harus menunjukkan lisensi dan sertifikat yang akan mengkonfirmasi hak untuk mengoperasikan perusahaan.
• Umpan balik positif di Internet juga dapat menjadi faktor kerjasama.

Biaya jasa penilai

Banyak orang berpikir bahwa jasa penilai menghabiskan banyak uang, karena dia harus pergi ke situs dan melakukan banyak pekerjaan. Tetapi pada kenyataannya, Anda harus membayar dari 3.500 hingga 5.000 rubel untuk penilaian apartemen. Biaya tergantung pada perusahaan, ukuran apartemen dan jaraknya dari kota. Biasanya perjalanan ke wilayah tersebut dibayar secara terpisah. Ada juga biaya tambahan harga untuk pesanan mendesak, biasanya harga naik 20%.

Hasil

Jika Anda mengetahui apa itu penilaian nilai pasar, metode apa yang ada, maka Anda menjadi lebih kompeten dalam hal jual beli real estat. Setelah mengevaluasi objek dan membuat laporan, Anda akan tahu persis berapa harga apartemen, rumah, atau tanah Anda.