Pembayaran awal hipotek: kondisi, dokumen

2025 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2025-01-24 13:18

Jika Anda memutuskan untuk melunasi pinjaman lebih cepat dari jadwal, Anda perlu membiasakan diri dengan semua detail kontrak. Bank tidak menguntungkan pembayaran awal hipotek. Oleh karena itu, mereka menetapkan kondisi yang membatasi dalam dokumen.

Esensi

Membayar pinjaman lebih awal berarti pinjaman dilunasi lebih cepat dari jadwal. Disebut lengkap jika klien menyetor seluruh jumlah sekaligus. Pelunasan awal sebagian hipotek menyiratkan peningkatan pembayaran bulanan sebesar 2-3 kali (tergantung pada ketentuan perjanjian). Dalam kasus kedua, seiring dengan penurunan utang, jadwal pembayaran berubah.

Skema

Kemampuan melunasi hutang sebelum waktunya tergantung pada sistem peminjaman: ada pembayaran anuitas atau diferensiasi. Jika hutang dibayar sepanjang waktu dalam jumlah yang sama, maka beberapa tahun pertama, hampir semua dana diarahkan untuk pembayaran bunga. Beginilah cara bank memaksimalkan keuntungan dan meminimalkan risiko.

Lebih menguntungkan bagi klien adalah skema dengan pembayaran yang berbeda. Pembayaran pertama akan sangat besar, karena terdiri dari badan pinjaman dan bunga, yangdibebankan pada saldo. Saat hutang dilunasi, jumlahnya akan berkurang secara bertahap.

Manfaat Debitur

Yang paling menarik bagi klien adalah skema yang berbeda. Tubuh dan bunga pinjaman dibayar dengan angsuran yang sama. Tidak peduli berapa tahun (3, 5 atau 10) debitur ingin menutup pinjaman. Dia hanya perlu membayar sisanya.

Skema anuitas memiliki lebih sedikit manfaat. Untuk beberapa tahun pertama, hampir semua dana digunakan untuk membayar bunga. Pada saat klien memutuskan untuk menutup hutang, dia sudah membayar komisi sehingga membayar sisa jumlah segera tidak akan menghemat anggaran keluarga.

Jika debitur masih memutuskan untuk membayar hipotek lebih awal (di Sberbank, misalnya), lembaga kredit akan menghitung ulang. Lalu ada dua opsi:

• klien akan mempertahankan jangka waktu hipotek asli, tetapi pembayaran bulanan akan berkurang;
• jangka waktu kontrak akan berkurang, dan jumlah pembayaran akan tetap sama.

Kalkulator pembayaran hipotek dapat ditemukan di situs web lembaga kredit mana pun. Dengan itu, Anda dapat menghitung perkiraan jumlah pembayaran dan membandingkan dua skema pinjaman. Tapi kamu bisa menghitung sendiri.

Contoh

Klien ingin mendapatkan hipotek sebesar 1 juta rubel. untuk jangka waktu 20 tahun (240 bulan) dengan tingkat bunga 12% per tahun. Pertama, tentukan jumlah pembayaran bulanan dan bunga.

Menurut skema yang dibedakan:

1000: 240=4, 166 ribu rubel – badan pinjaman.

Bunga dihitung dengan mengalikan saldo dengan tingkat tahunan dan membagi nilainya dengan 12 bulan:

1000 x 0, 12:12=10 ribu rubel. – jumlah persentase.

Jadi, jumlah pembayaran bulanan standar menjadi:

4 166 + 10.000=14, 166 ribu rubel.

Menurut skema anuitas:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11.011 ribu rubel. - jumlah pembayaran anuitas, di mana:

• 0, 01=1:12;
• 240 - jumlah bulan pinjaman.

Sebagai perbandingan, mari kita hitung persentase pembayaran pertama:

1000 x 0, 12:12=10 ribu rubel.

T. e. dari 11.011 ribu rubel. di bulan pertama hanya 1.011 rubel. akan digunakan untuk membayar kembali pinjaman, dan sisanya - untuk bunga.

Dalam 10 tahun klien akan membayar bank: 11.011 x 120=1321,32 ribu rubel.

Setelah periode yang sama, menurut skema yang berbeda, klien akan membayar per bulan:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12:12=9, 167 ribu rubel

Pembayaran awal hipotek, yang menggunakan skema dengan pembayaran yang berbeda, hanya menguntungkan di paruh pertama kontrak. Selama bertahun-tahun, jumlah pembayaran berkurang, sebagian besar bunga telah dilunasi.

Nuansa

Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, jika peminjam mengharapkan pelunasan hipotek lebih awal, ia tidak hanya harus segera memilih program yang lebih menguntungkan, tetapi juga membayar jumlah yang lebih besar per bulan.

Tidak ada manfaat, hanya jika uangyang akan digunakan peminjam untuk pinjaman, saat ini dapat mendatangkan lebih banyak pendapatan ketika berinvestasi, misalnya, dalam deposito atau real estat lainnya. Deposito dapat menjadi lebih menguntungkan jika jangka waktu pinjaman adalah 25 tahun atau lebih, karena pembayaran bulanan akan berkurang secara perlahan.

Prosedur Deposit

Setelah peminjam memutuskan untuk membayar hipotek lebih awal di Sberbank, ia perlu memutuskan metode penyetoran dana. Lebih baik membayar tranches bulanan dalam volume yang lebih besar daripada secara berkala menyetor dua atau tiga kali jumlah. Tetapi, pertama-tama, klien tidak dapat selalu menyetor dana dalam volume seperti itu. Kedua, bank sendiri menyediakan pembatasan. Misalnya, mereka menerima pembayaran lebih awal hanya pada hari dana didebit, mereka mengharuskan Anda untuk terlebih dahulu mengajukan perubahan skema. Jika peminjam kemudian berubah pikiran, dia harus membayar denda. Oleh karena itu, solusi untuk masalah ini tergantung pada apakah klien ingin menulis aplikasi bulanan, pergi ke bank untuk jadwal baru, khawatir tentang pengeluaran tak terduga, dll.

Membayar cicilan dengan modal bersalin

Hukum mengatur penggunaan modal induk untuk akuisisi atau pembangunan real estat. Dana dapat digunakan untuk membayar uang muka, pokok atau bunga. Bagi peminjam, skema pertama adalah yang paling tidak menguntungkan. Pertama, tidak setiap bank menerima modal induk sebagai uang muka, dan kedua, kenaikan suku bunga di bawah program tersebut. Sebelumnya, diyakini bahwa jika klien tidakdapat secara mandiri melakukan pembayaran pertama, yang berarti bahwa ia pailit atau tidak dapat diandalkan. Hari ini, bank membuat konsesi, tetapi juga mengasuransikan risiko mereka.

Paling sering, dana publik membayar jumlah pokok hutang. Masuk akal untuk mentransfer uang sebagai bunga jika pembayar tidak berencana untuk membayar kembali pinjaman lebih cepat dari jadwal. Dalam hal ini, ia akan membayar komisi dengan mengorbankan modal ibu, mengurangi tahap bulanan.

Dokumen berikut harus diserahkan ke bank untuk membayar hipotek:

• paspor;
• sertifikat untuk menerima modal bersalin;
• aplikasi pelunasan pinjaman.

Pegawai bank akan menerbitkan sertifikat yang berisi informasi sisa hutang dan bunga, sertifikat kepemilikan.

Dana pensiun harus memberikan persetujuannya untuk pelunasan hipotek dengan modal bersalin. Untuk melakukan ini, Anda perlu mengumpulkan dan menyediakan paket dokumen berikut:

• paspor orang yang berhak menerima dana publik;
• sertifikat;
• dokumen yang menegaskan kewajiban untuk membayar kembali pinjaman: perjanjian hipotek dan sertifikat dari bank;
• sertifikat kepemilikan apartemen, kontrak penjualan;
• permohonan ke Dana Pensiun tentang keinginan peminjam untuk mentransfer dana untuk melunasi pinjaman;
• dokumen lain berdasarkan permintaan.

Karyawan PF harus mengeluarkan tanda terima untuk penerimaan dokumen dan menunjukkan tanggal penerimaan di dalamnya. Dalam sebulan, keputusan akan dibuat tentang pembayaran dana ke bank atau penolakan.

Asuransi

Prasyarat untuk program hipotek adalah hutang atau asuransi properti, dan terkadang keduanya. Setelah menutup pinjaman sebelumnya, klien memiliki hak untuk menuntut kompensasi sebagian dari biaya layanan. Kontrak asuransi apartemen juga dapat diakhiri lebih cepat dari jadwal (jika ini tidak bertentangan dengan persyaratan pinjaman), dengan membayar denda yang besar. Kemudian pembayaran bulanan akan dikurangi dengan jumlah asuransi.

Pembiayaan Ulang

Klien dapat mengajukan permohonan ke bank lain untuk memperbarui hipotek: mengubah metode pembayaran, durasi program, tarif, dan ketentuan lainnya. Mengubah kreditur tidak berarti menghilangkan hak tanggungan. Apartemen masih akan tetap dijaminkan, tetapi sudah dengan institusi lain. Terlepas dari kerugian yang jelas (mengumpulkan paket dokumen baru, menerbitkan kembali perjanjian, komisi tambahan), metode ini sesuai jika klien ingin mengubah skema pembayaran pinjaman ke skema yang lebih menarik.