Pemegang Saham - siapa ini? Bagaimana tidak menjadi scammer

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Gelombang kebangkrutan perusahaan konstruksi menghantam keras para pemegang saham yang memimpikan perumahan baru mereka sendiri. Setiap pemegang saham adalah pihak yang paling dirugikan, yang tidak hanya kehilangan uangnya, tetapi juga untuk waktu yang lama berpisah dengan keinginannya untuk pindah ke apartemen baru. Bagaimana tidak jatuh ke dalam perangkap janji-janji palsu dari pengembang? Mari kita coba merumuskan aturan utama untuk bekerja dengan perwakilan perusahaan konstruksi.

Siapa pemegang ekuitas

Pertama-tama, mari kita berurusan dengan terminologi. Pengembang adalah organisasi konstruksi dan perwakilan mereka menawarkan untuk membeli apartemen di bangunan tempat tinggal yang belum selesai. Biasanya, apartemen pada tahap ini relatif murah, tetapi Anda tidak dapat pindah ke perumahan seperti itu. Pengembang berhak untuk menawarkan apartemen untuk dijual pada setiap tahap konstruksi.

Pemegang saham adalah orang yang berhak atas bagian (saham) dari rumah yang sedang dibangun, biasanya terbatas pada tempat tinggal yang akan ditempatinya setelah bangunan tersebut beroperasi. Kedua belah pihak – baik pengembang maupun pemegang saham – tertarik untuk membangun sebuah bangunan tempat tinggal. Kemudian yang terakhir bisa pindah keapartemen, dan pengembang - untuk menerima uang.

Dokumen utama pemegang saham

Pertama-tama, Anda harus memastikan bahwa perusahaan konstruksi bekerja dalam kerangka 214-FZ. Hukum federal inilah yang membentuk hubungan "pemegang saham-pengembang" dan menjelaskan prosedur yang benar untuk interaksi antara mereka yang ingin membeli apartemen dan mereka yang harus membangunnya.

Perjanjian Partisipasi dalam Pembangunan Bersama (DDU) adalah dokumen yang harus ditandatangani oleh pengembang dan pemegang saham. Aturan ini diabadikan dalam undang-undang dan harus diikuti. DDU-lah yang memungkinkan pembeli apartemen di masa depan untuk mengandalkan pengembalian dana jika terjadi kebangkrutan organisasi konstruksi. Pemegang saham perlu mengingat dengan jelas bahwa hanya DDU yang menjadi penjamin dan diterima di pengadilan. Mengapa pengembang tidak terburu-buru untuk membuat DDU, tetapi menawarkan dokumen yang sama sekali berbeda untuk ditandatangani?

Kontrak awal: kecurangan untuk pemegang saham

Cara sederhana dan andal untuk menipu penyewa masa depan adalah dengan menawarkannya untuk menandatangani bukan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama, tetapi dokumen "hampir sama", yang seharusnya menjamin semua hak penyewa di masa depan. Dokumen ini mungkin diberi judul yang berbeda. Nama yang paling umum adalah "kontrak awal". Inti dari dokumen tersebut adalah sebagai berikut.

Kontrak awal diusulkan untuk diselesaikan selama periode konstruksi, menjanjikan kemitraan penuh sebagai imbalannya. Dapat dipahami bahwa kontrak penjualan akan diselesaikan dengan pemegang saham hanya setelah pembangunan rumah baru selesai dan properti tempat tinggal ini akan ditugaskan dioperasi.

Tapi, sebagai aturan, pengacara tidak menemukan petunjuk tentang perlindungan co-investor dalam kontrak awal. Dokumen-dokumen ini tidak terdaftar di mana pun dan dapat dicabik-cabik secara sepihak. Perjanjian awal tidak mengatur transaksi moneter sama sekali - semua penyelesaian bersama diatur oleh perjanjian partisipasi ekuitas. Akibatnya, pemegang ekuitas yang tertipu tidak menerima hal yang paling penting - jaminan yang tersedia dalam undang-undang tentang konstruksi bersama. Kontributor:

• tidak diasuransikan terhadap penjualan ganda dari tempat tinggal yang sama;
• tidak memiliki kesempatan untuk mengklaim kualitas dan waktu konstruksi;
• tidak memiliki metode tekanan hukum pada pengembang.

Selain itu, pengacara memperingatkan bahwa perjanjian awal dapat dianggap sebagai kesepakatan palsu.

Skema surat promes

Dalam kasus skema bill of exchange, klien investor harus membuat dua kontrak - kontrak awal dan bill of sale. Sepintas, wesel itulah yang berfungsi sebagai penjamin hubungan yang dapat diandalkan, dan dokumen pembayaran ini akan digunakan untuk penyelesaian bersama di bawah kontrak utama. Tetapi surat promes juga tidak akan diterima oleh pengadilan sebagai kewajiban jaminan: pengembang memiliki hak untuk menolak menandatangani kontrak utama kepada pemegang ekuitas kompleks perumahan, mengembalikan uang pada surat promes, dan menjual apartemen ke orang lain.

Apa yang harus dicari saat menyiapkan dokumen?

Sebelum membeli apartemen di gedung baru, pastikan terlebih dahulupengembang telah menerima izin bangunan dan memiliki polis asuransi pertanggungjawaban sipil yang valid. Polis tersebut dapat berupa jaminan bank atau perjanjian penuh dengan perusahaan asuransi.

Jika pengembang mengusulkan untuk membuat DDU, Anda harus memastikan bahwa media atau Internet memiliki dokumentasi proyek yang terperinci untuk pengembangan di masa mendatang. Pengembang wajib mempublikasikan rencana konstruksi 14 hari sebelum penandatanganan perjanjian DDU pertama. Hanya pengacara yang dapat memverifikasi legalitas konstruksi. Oleh karena itu, akan berguna untuk meminta bentuk perjanjian, undang-undang, dokumen perizinan, dokumentasi proyek dan memeriksa dokumen-dokumen ini dengan pengacara yang berkualifikasi.

Langkah selanjutnya dalam analisis keandalan pengembang adalah mempelajari opini publik. Yang terbaik adalah memahami penilaian kegiatan perusahaan konstruksi dari ulasan pemegang ekuitas yang diposting di jaringan. Pengembang harus memiliki reputasi yang baik, pengalaman yang relevan dalam pekerjaan konstruksi dan telah menyelesaikan bangunan baru, yang kualitas konstruksinya dapat dinilai.

Jelajahi sejarah pembangunan rumah baru sejak izin dikeluarkan hingga saat ini. Mungkin krisis ekonomi memaksa perusahaan konstruksi untuk menunda pembangunan gedung baru. Dan properti yang akan dijual sudah dimiliki oleh beberapa pemegang saham yang hanya mencoba untuk menyimpan uangnya.

Kunjungi situs

Anda harus mengunjungi lokasi konstruksi di mana gedung baru sedang dibangun. Di dekat lokasi konstruksi di pagar ada informasi tentang pengembang, pelanggan, perkiraan istilahpengiriman objek untuk digunakan di tempat tinggal. Penting untuk memeriksa data papan informasi dengan informasi yang disajikan dalam DDU. Perbedaan sekecil apa pun dapat menjadi dasar untuk mengakhiri kontrak oleh pemegang saham - ini adalah banding langsung ke pengadilan untuk pengembalian uang dan kompensasi. Diskusikan semua hal yang meragukan dengan pengacara atau alamat Anda ke hotline otoritas setempat.

Kami berharap tips sederhana ini akan membantu Anda mendapatkan perumahan yang telah lama ditunggu-tunggu tepat waktu dan tanpa penundaan. Semoga berhasil!