Nilai pasar tanah. Kadaster dan nilai pasar

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Kadaster dan nilai pasar sebidang tanah adalah dua konsep yang penting untuk diketahui untuk menavigasi penjualan. Jenis pertama menyatakan harga situs sesuai dengan standar, yang dihitung tergantung pada lokasi dan kategori tanah. Digunakan sebagai pengatur hubungan pertanahan pada saat melakukan transaksi sewa dan jual, serta untuk menghitung besarnya pajak yang akan dibayarkan kepada negara. Kadaster dan nilai pasar sebidang tanah dinilai setidaknya sekali setiap lima tahun. Data yang diperoleh sebagai hasil penilaian semacam itu dimasukkan ke dalam kadaster real estat negara bagian yang dikelola oleh Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kartografi, dan Kadaster.

Hubungan antara konsep yang digunakan

Undang-undang Rusia tidak hanya mengatur nilai kadaster, tetapi juga normatif dan nilai pasar. Yang normatif diterapkan dalam kasus-kasus di mana definisi kadaster belum dibuat. Ini dihitung dalam sejumlah kasus, yang ditentukan oleh hukum: ketika memperoleh pinjaman bank yang dijamin dengan tanah, membeli tanah kota dan negara bagian, dan dalam kasus lain. Perhitungan nilai tanah di iniDalam hal ini, biasanya didefinisikan sebagai 200 kali tarif pajak bumi per meter persegi luas tanah, dihitung berdasarkan tujuan yang dimaksudkan, dengan mempertimbangkan faktor pengali dan tidak memperhitungkan manfaat pajak.

Setiap tahun, pemerintah daerah menetapkan biaya tanah, yang diakui sebagai normatif, yang dapat bervariasi dalam 25%. Nilai pasar kavling tanah biasanya 25% lebih tinggi dari nilai standar. Dokumen yang berfungsi sebagai konfirmasi harga standar untuk sebidang tanah tertentu dapat diperoleh dari komite kota atau kabupaten untuk pengelolaan lahan dan sumber daya lahan.

Fitur

Nilai pasar kavling tanah biasanya ditentukan tergantung pada faktor-faktor seperti permintaan dan penawaran pasar untuk tanah dari kategori tertentu di wilayah tertentu pada saat ini. Nilainya, tidak boleh melebihi tingkat yang paling mungkin dari harga pembelian wilayah yang sama. Mengubah kondisi pasar atau orientasi target situs dapat memengaruhi ukurannya. Nilai pasar kavling tanah adalah tipikal untuk pasar sekunder, di mana penjualan kembali area tanah pada pelepasan pemilik pribadi dilakukan. Pasar primer, di mana penebusan tanah kota dan negara bagian menjadi kepemilikan pribadi, merekomendasikan penggunaan nilai standar. Semua jenis ini mungkin memiliki perbedaan tertentu. Nilai kadaster dan standar mirip dengan harga persediaan, sedangkan nilai pasar mirip dengan permintaan tradisional danpenawaran.

Proses Evaluasi

Penaksiran nilai pasar tanah dilakukan untuk mengetahui harga sebenarnya dari benda tersebut. Biasanya, harga terbentuk berdasarkan lokasi teritorial situs, kondisi pasar, dinamika penawaran dan permintaan, serta situasi ekonomi negara pada saat transaksi. Berkat penentuan yang komprehensif dari semua faktor ini, adalah mungkin untuk menghitung biaya sebidang tanah, karena perusahaan penilai akan mengumpulkan data yang paling relevan yang mungkin berguna untuk penilaian yang objektif.

Kebutuhan kegiatan penilaian

Biasanya, menghubungi perusahaan khusus untuk evaluasi dianjurkan dalam beberapa kasus, di antaranya disorot:

- kebutuhan akan penilaian kadaster;

- jika situs seharusnya ditebus dari kepemilikan negara;

- jika perlu untuk mentransfer kontribusi ke modal dasar perusahaan;

- dalam hal hipotek atau gadai;

- jika perlu, tentukan harga jual tanah;

- perhitungan jumlah pajak yang dibayarkan atas sumbangan.

Pembagian properti

Penilaian nilai pasar sebidang tanah diperlukan saat membagi properti. Ini berlaku untuk individu dan badan hukum. Jika kita berbicara tentang individu, maka proses penilaian dimulai ketika pasangan bercerai dan dihitung dengan mempertimbangkan bangunan yang terletak di situs. Dalam hal badan hukum, penilaian tanah terdiri dari alokasidan penilaian saham masing-masing pemegang saham atau rekan pemilik perusahaan sesuai dengan status hukum perusahaan. Seringkali pembagian properti disertai dengan litigasi di pengadilan, karena itu nilai pasar kavling tanah dapat ditentukan berkali-kali.

Ketika beberapa penerus masuk ke dalam warisan, penilaian penuh atas bidang tanah juga dilakukan. Jika salah satu pihak tidak setuju dengan hasil pemeriksaan, maka perkara tersebut akan dibawa ke pengadilan.

Menentukan biaya sewa

Jenis penilaian ini cukup sering berguna. Dalam situasi ini, ketika menghitung biaya sebidang tanah, perbedaan antara nilai sebenarnya di pasar dan tarif sewa katalis untuk wilayah jenis ini diambil sebagai dasar. Biaya hak sewa secara langsung tergantung pada kuasa penyewa, pembebanan dan jangka waktu hak sewa, hak atas properti yang dinilai oleh pihak ketiga, serta tujuan yang dimaksudkan dari tanah.

Nilai pasar kavling tanah secara langsung tergantung pada faktor-faktor seperti: lokasi wilayah; aksesibilitas untuk kendaraan; ketersediaan komunikasi, serta komposisi kuantitatif dan kualitatifnya. Selain itu, perlu memperhatikan data studi geodesi dan rekayasa-geologi yang kepentingannya cukup besar, terutama dalam perencanaan pekerjaan konstruksi di lapangan.

Status pada tanggal tertentu

Karena pasar tanah ditandai dengan perubahan harga yang konstan, penilaian harus dilakukan pada tanggal tertentu. Nilai pasar kavling tanah juga bervariasi tergantung pada tujuannya menurut surat-surat, yaitu kasus penggunaan yang diizinkan. Tujuan menyiratkan pembuangan wilayah yang paling efektif atau mungkin. Semua ini digunakan untuk menentukan biaya penebusan tanah. Dalam hal ini, perkiraan dibagi menjadi beberapa wilayah yang berbeda dalam bentuk dan sifat penggunaan lahan.

Metodologi Evaluasi

Jadi, sebelum menentukan harga sebidang tanah, Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan:

- apa tujuan yang dimaksudkan dari sebidang tanah, serta penggunaan yang diizinkan yang diberikan padanya;

- apa metode dan jenis penggunaan lahan yang berlaku di sekitar plot;

- perubahan apa yang akan terjadi di pasar tanah;

- jenis penggunaan lahan apa yang diharapkan saat ini.

Evaluasi nilai pasar sebidang tanah didasarkan pada informasi tertentu. Ini biasanya membutuhkan: mendefinisikan tujuan penilaian; menetapkan tanggal tertentu untuk penyelesaian; mengetahui detail pelanggan; memiliki dokumen yang mengkonfirmasi hak pemilik situs atas wilayah tersebut, dapat berupa penyewa atau pemilik.

Anda juga perlu tahu:

- tujuan wilayah yang dinilai;

- diizinkanpenggunaan lahan;

- jenis penggunaan situs saat ini;

- posisi objek yang dinilai dalam rencana wilayah, yaitu aksesibilitas transportasi dan lingkungan sekitarnya;

- penggunaan utama lahan di area terdekat.

Selain itu, harus ada:

- denah tanah;

- informasi tentang penetapan batas wilayah;

- data tentang adanya beberapa perbaikan, khususnya, bangunan, struktur, komunikasi yang terletak di situs, serta informasi terperinci tentang mereka;

- data keberadaan sitaan dalam bentuk bangunan, komunikasi, dan fasilitas yang terletak di situs, dengan informasi terperinci tentangnya.

Nilai pasar kavling tanah dihitung dengan mempertimbangkan banyak nuansa. Dengan penilaian yang akurat di bawah bimbingan para profesional yang berpengalaman, setiap transaksi keuangan dengan tanah dapat dilakukan dengan aman.

Faktor yang mempengaruhi skor

Tipe bidang tanah yang berbeda dipengaruhi oleh faktor yang sama dalam penilaiannya: lokasi, faktor eksternal, kondisi pasar, tujuan penggunaan dan kemungkinan perubahannya, kemungkinan keuntungan yang diterima dari penggunaannya. Yang penting adalah perkiraan nilai yang terakhir.

Penilaian nilai pasar sebidang tanah dilakukan pada tanggal tertentu. Seiring waktu, angka ini dapat berubah. Direkomendasikan agar penilaiandasar untuk efisiensi maksimum. Artinya, ketika melakukan penelitian, para ahli menggunakan asumsi kewajaran penggunaan objek ini sesuai dengan hukum, serta realitas keuangan dan fisik. Ternyata dari hasil penilaian, bukan biaya rata-rata yang dihitung, tapi maksimal. Kadang-kadang pembagian objek yang bersyarat, tetapi dibenarkan, menjadi beberapa bagian diperbolehkan, yang dicirikan oleh berbagai jenis, bentuk, dan fitur lainnya. Seringkali hasil penelitian berbeda dari yang diharapkan karena fakta bahwa jenis penggunaan saat ini tidak sesuai dengan efektifitas maksimum. Konsep ini perlu ditangani.

Penggunaan maksimal

Dalam hal nilai pasar sebidang tanah ditetapkan, faktor-faktor berikut harus diperhitungkan:

- tujuan yang dimaksudkan, serta ketersediaan izin untuk jenis penggunaan tertentu;

- penggunaan situs setelah fakta;

- jenis penggunaan lahan yang disukai di kabupaten saat ini;

- prakiraan mengenai perubahan harga untuk bagian serupa.

Kesimpulan

Proses penilaian memperhitungkan biaya rata-rata wilayah di wilayah studi, ketersediaan jaringan transportasi, ada atau tidaknya bangunan, jaringan teknik di darat, situasi lingkungan, keterpencilan infrastruktur, dan yang lain. Untuk lahan pertanian, perlu dilakukan evaluasi hasil panen aktual, biaya produksi, biayapenjualan produk di wilayah tersebut, serta sejumlah faktor yang sama pentingnya. Jenis plot tanah lainnya dievaluasi dengan cara yang sama.