Apa perbedaan antara nilai kadaster dan nilai inventaris? Penentuan nilai kadaster

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Baru-baru ini real estat dinilai dengan cara baru. Nilai kadaster diperkenalkan, memberikan prinsip-prinsip lain untuk menghitung nilai benda dan sedekat mungkin dengan harga pasar. Pada saat yang sama, inovasi menyebabkan peningkatan beban pajak. Artikel tersebut menjelaskan bagaimana nilai kadaster berbeda dari nilai inventaris dan cara menghitungnya.

Berapa nilai persediaan?

Nilai inventaris real estat adalah buah kerja spesialis dari Biro Inventarisasi Teknis (BTI). Metodologi mereka menyatakan bahwa ketika menilai, biaya utama objek diambil sebagai dasar dan dikalikan dengan koefisien keausan. Perbedaan antara nilai kadaster dan nilai persediaan adalah bahwa dalam kasus kedua faktor pasar tidak diperhitungkan.

Selama inventarisasi, segala sesuatu yang terdiri dari bangunan, struktur, atau ruangan diperhitungkan - dimensi dan bahan dinding, lantai, atap, jendela, pintu. Staf BTI menyediakan teknisi yang secara berkala pergi ke lokasi dan memverifikasi data yang tersedia untuk Biro.

Selanjutnya, semua perubahan mulai dilakukan setiap tahun secara otomatis - pertama, disesuaikan dengan inflasi, dan kedua, disesuaikan dengan waktu. Namun, tidak peduli seberapa cepat bangunan itu menua, nilai inventarisnya terus bertambah. Jika pemilik properti bertanya-tanya bagaimana cara mengetahui nilai inventaris suatu objek, maka dia perlu melihat paspor teknis. Informasi yang Anda butuhkan ada di sana.

Berapa nilai kadasternya?

Nilai kadaster memiliki metodologi yang berbeda. Dalam perkembangannya, Kementerian Keuangan bertekad untuk meningkatkan penerimaan pajak terhadap anggaran. Namun, dengan cara tradisional, hanya dengan menaikkan tarif pajak, hal ini tidak dapat dicapai. Oleh karena itu, kami memutuskan untuk pergi dari sisi lain dan mengubah metodologi penilaian. Tujuannya sama: membawanya sedekat mungkin dengan nilai pasar.

Akibatnya, Undang-undang Federal yang berjudul "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia" diadopsi, dan sekarang penentuan nilai kadaster telah memperoleh karakter hukum.

Nilai kadaster bidang tanah

Prinsip penilaian baru diambil dari ranah pajak bumi. Di sini, untuk waktu yang lama, perhitungan nilai kadaster didasarkan pada lokasi situs dan kategorinya. Namun, itu diperlukan tidak hanya untukperpajakan, tetapi juga untuk hubungan sewa. Mitra dalam transaksi kemudian tidak ragu tentang ukurannya. Semua data dapat ditemukan di kamar kadaster, yang harus dievaluasi ulang setidaknya setiap 5 tahun sekali.

Kawasan tanah juga memiliki nilai standar, yang diterapkan jika nilai kadaster tidak dapat ditentukan. Namun, ada kasus ketika hanya digunakan, misalnya, ketika memperoleh pinjaman dari bank, memperoleh tanah kota, dan sebagainya. Otoritas daerah memiliki hak untuk mengubah harga standar setiap tahun, tetapi tidak lebih dari seperempat. Selain itu, tidak boleh melebihi ambang batas 75% dari nilai pasar.

Prosedur untuk melakukan penilaian kadaster

Setelah mencari tahu bagaimana nilai kadaster berbeda dari nilai inventaris, Anda harus memperhatikan metodenya terlebih dahulu. Jika nilai inventarisasi membutuhkan ketelitian dan metodis selama bertahun-tahun, maka penilaian kadaster dilakukan relatif cepat. Urutan tindakan dengannya adalah sebagai berikut:

• Otoritas wilayah memutuskan penilaian. Itu harus diadakan setidaknya sekali setiap 5 tahun.
• Rosreestr menyiapkan atas dasar ini daftar objek yang akan dinilai. Data diambil dari kadaster negara.
• Rosreestr menarik perusahaan penilai berdasarkan persaingan.
• Penilai, berdasarkan dokumen normatif dan koefisien yang ditunjukkan di dalamnya, melakukan seluruh prosedur.
• Organisasi penilai yang mengatur diri sendiri sedang melakukan pemeriksaan atas laporan penilaian kadaster.
• Data yang diperoleh disetujui oleh otoritas wilayah dan dipublikasikan.
• Data dimasukkan ke dalam sistem pendaftaran kadaster.

Siapa yang mengevaluasi properti?

Mungkin, penilai dapat menjawab pertanyaan tentang perbedaan nilai kadaster dengan nilai inventaris dengan paling akurat. Dalam kapasitas ini, perusahaan khusus yang memiliki izin untuk jenis kegiatan ini bertindak.

Untuk mendapatkan akses ke jalur yang diinginkan, mereka juga harus melewati seleksi kompetitif. Prosedur inilah yang disediakan oleh Undang-Undang Federal khusus tentang Pengadaan Kontrak untuk Kebutuhan Negara Bagian dan Kota. Selain itu, sebelum menandatangani perjanjian, penilai atas biaya sendiri menjamin risiko kesalahan penentuan nilai. Jumlah asuransi setidaknya 30 juta rubel.

Penerimaan dana publik untuk pekerjaan yang dilakukan menjadi mungkin hanya setelah otoritas daerah menerima ulasan positif dari para ahli atas laporan dan persetujuan hasil evaluasi.

Bagaimana cara menghitung nilai kadaster properti?

Penilai menggunakan seluruh rangkaian peraturan teknis, standar, aturan, dan tindakan legislatif untuk menentukan nilai objek. Namun, pendekatan individu tidak diterima di sini, yang segera menunjukkan perbedaan antara kadasterbiaya dari persediaan.

Penilaian kadaster menyediakan pendekatan massal, ketika tidak perlu mengukur setiap apartemen atau rumah. Rupanya, perusahaan yang terlibat dalam hal ini memiliki seperangkat koefisien tergantung pada lokasi objek dan kategorinya. Jumlah skor BTI diambil dan dikalikan dengan koefisien ini. Itulah sebabnya inventaris dan nilai kadaster sebuah apartemen terkadang berbeda beberapa kali. Pejabat berusaha untuk mempertimbangkan semuanya secara harfiah - bahkan jarak ke h alte bus listrik, metro, atau keberadaan taman bermain anak-anak.

Koefisien ditampilkan dengan sederhana. Penilai dengan otoritas daerah mengambil sebagai dasar biaya per meter persegi di pasar real estat dan menghitung berapa banyak lebih dari persediaan. Tinggal sedikit (sebesar 10 persen) untuk mengurangi hasil pembagian - dan koefisien sudah siap.

Bagaimana pajak properti bergantung pada nilai kadaster?

Karena nilai kadaster dan inventaris ditentukan secara berbeda, perbedaan harga real estat, yang diambil sebagai basis pajak, menjadi signifikan.

Jika tarif pajak tetap sama, sebagian besar pemilik properti akan bangkrut dalam semalam. Jadi, di Ural, jika harga apartemen di sertifikat pendaftaran adalah 200 ribu rubel, setelah revaluasi setidaknya 500 ribu. Negara, dalam keadaan di mana nilai kadaster dan inventaris real estat sangat berbeda, memutuskan untuk sedikit mengkompensasi kerugian pembayar pajak dengan bantuan tarif pajak. Akibatnya, daerah diberi hak untuk menetapkan tarif pajak, meskipun dalam koridor yang disetujui di tingkat federal. Untuk perumahan, tarif maksimum 0,1% ditetapkan jika nilai properti tidak lebih dari 300 juta rubel.

Apakah pajak baru selalu lebih tinggi dari yang lama?

Apa perbedaan antara nilai kadaster dan nilai inventaris? prinsip perpajakan. Dengan nilai inventaris, pajaknya kecil, dan hanya sedikit orang yang memperhatikannya. Sekarang adalah masalah yang berbeda. Di beberapa daerah yang telah beralih ke rezim baru, wajib pajak sudah mulai menerima pemberitahuan yang berisi angka-angka yang mengecewakan bahkan melebihi ketakutan terburuk mereka.

Namun, dalam beberapa kasus, pajak properti dapat dibayar bahkan dalam jumlah yang lebih kecil dari sebelumnya. Faktanya adalah bahwa pajak ini tidak dikenakan pajak untuk apartemen seluas 20 meter persegi, untuk rumah - 50, untuk tempat tinggal - 10. Jika kita juga memperhitungkan manfaat hak, menjadi jelas bahwa mereka yang tinggal dalam jumlah besar rumah dan area bergengsi.

Misalnya, di daerah pedesaan terpencil, biaya satu meter persegi perumahan menurut kadaster dapat dari 7 hingga 15 ribu rubel, dan di Moskow dari 150 ribu rubel dan lebih banyak lagi.

Di mana saya bisa mengetahui nilai kadaster properti saya?

Mulai 1 Januari 2015, Rosreestr meluncurkan layanan di mana setiap pemilik dapat membandingkan seberapa besar perbedaan inventaris dan nilai kadaster sebuah apartemen. Inventaris, seperti yang telah kami katakan, terkandung dalam sertifikat pendaftaran, dan yang kadaster akan dilaporkan sebagai tanggapan ataspermintaan.

Perlu dicatat bahwa beberapa wilayah belum menyelesaikan transisi, dan masih ada nilai inventaris. Perhitungan pajak dalam keadaan seperti itu tidak akan berubah. Namun, pihak berwenang di daerah tersebut bergegas menghitung ulang nilai inventaris, yang telah dilihat warga dalam pemberitahuan pajak. Niat pejabat sederhana: pada saat nilai kadaster tiba, harga sebelumnya akan semaksimal mungkin, dan ketika koefisien diperkenalkan, anggaran akan menerima pendapatan tambahan.

Dapatkah penilaian kadaster ditantang?

Ternyata pajak properti di negara ini dibentuk oleh nilai kadaster dan inventaris. Perbedaan di antara mereka juga adalah tidak mungkin untuk menantang perkiraan inventaris, karena dilakukan berdasarkan peraturan teknis, SNIP dan GOST, dan kadaster cukup layak, karena ada koefisien.

Untuk menyatakan ketidaksetujuan dengan penilaian yang disajikan, pada tahap pertama, Anda harus menghubungi komisi khusus di bawah Rosreestr, yang cabang regionalnya ada di semua departemen. Anda harus menunjukkan paket dokumen tertentu yang mengonfirmasi hak pemohon atas properti ini.

Pengadilan atau pengaduan - apa yang harus dipilih?

Kesalahan kadaster dapat diperbaiki dengan cara administratif atau melalui pengadilan. Namun, sistem untuk menantang penilaian kadaster pada awalnya dibangun sedemikian rupa sehingga tidak mungkin untuk melewati komisi Rosreestr. Majelis arbitrase hanya akan menolak klaim jika aplikasi tidak disertai dengan:kesimpulan dari badan ini. Namun, di kemudian hari, jika pemilik yakin bahwa dia benar, perlu untuk menuntut.

Pada saat yang sama, satu masalah muncul dalam keputusan pengadilan - perlu untuk melibatkan penilai independen sehingga ia menyangkal kesimpulan dari kamar kadaster. Dan layanan ini mahal dan dalam beberapa kasus tidak menguntungkan. Biaya seorang ahli dapat secara signifikan melebihi perbedaan perpajakan.

Jika putusan memenangkan wajib pajak, maka sebelum pengenalan informasi baru, akan memakan waktu sampai kamar kadaster memperbarui database.