Pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat dan bisnis. Menerapkan Pendekatan Pendapatan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Pendekatan pendapatan adalah kombinasi keseluruhan metode untuk menilai nilai real estat, properti organisasi, bisnis itu sendiri, di mana penentuan nilai dibuat dengan mengubah manfaat ekonomi yang diharapkan di masa depan. Landasan teoretis dari pendekatan semacam itu cukup meyakinkan. Nilai investasi adalah nilai manfaat masa depan hingga saat ini, yang didiskontokan pada tingkat pengembalian yang mencerminkan risiko investasi.

Ini masuk akal dan cocok untuk setiap perusahaan operasi yang digunakan di bidang produksi dan penjualan properti, serta bisnisnya, dengan tujuan menghasilkan keuntungan positif. Nilai risiko investasi dalam bisnis yang dinilai ditunjukkan melalui tingkat diskonto. Dalam pengertian ekonomi, sekarang ini adalah tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor atas modal yang diinvestasikan dalam objek investasi yang sebanding berdasarkan tingkat risiko, atau tingkat pengembalian atas opsi investasi alternatif dengan risiko yang sebanding pada saat penilaian.

Fitur

Aplikasi penghasilanpendekatan dalam praktiknya ternyata menjadi tugas yang cukup sulit, karena perlu untuk mengevaluasi setiap penentu penting biaya - tingkat pengembalian dan keuntungan. Jika metode ini digunakan untuk mengevaluasi suatu perusahaan, maka sangat penting untuk melakukan analisis menyeluruh dari semua elemen kunci mereka, termasuk biaya, perputaran perusahaan, yang memiliki dampak langsung pada keuntungan, biaya dan risiko yang diciptakan oleh masing-masing elemen individu.

Pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis cukup sering digunakan. Misalnya, jika kita berbicara tentang akuisisi atau merger, maka metode ini lebih sering digunakan daripada metode yang mahal atau pasar. Investasi modal pembeli sekarang dilakukan dengan harapan bahwa di masa depan arus kas bersih akan diterima, yang tidak dapat disebut dijamin, karena ditandai dengan risiko tertentu. Pendekatan pendapatan menangkap penentu utama nilai ini, sementara menggunakan pendekatan pasar biasanya memerlukan rasio harga terhadap pendapatan atau kelipatan pendapatan serupa lainnya dalam retrospeksi, tanpa memperhitungkan masa depan.

Kelipatan pasar secara inheren tidak dapat diandalkan dan gagal memberikan tingkat ketelitian yang sama yang dapat dicapai dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan perkiraan pengembalian di masa depan dan tingkat diskonto. Misalnya, rasio harga terhadap pendapatan yang diterapkan setiap tahun tidak cukup mencerminkan perubahan yang diharapkan di tahun-tahun mendatang. benarpenggunaan rasio memberikan kesempatan untuk menunjukkan preferensi investor secara umum dan sering dikutip oleh penjual atau sumber industri.

Gunakan

Informasi mengenai anggaran perusahaan juga perlu dianalisis dan dilindungi, yang membuatnya perlu untuk melakukan perubahan dan menyelesaikan konsekuensi keuangan dari rencana, prakiraan, dan proposal dasar yang dibuat. Pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis mengukur semua asumsi yang berhubungan dengan apakah manfaat akuisisi tertentu timbul dari pertumbuhan pendapatan, pengurangan biaya, perbaikan proses, atau pengurangan biaya modal. Dengan bantuan pendekatan seperti itu, semua ini dapat diukur dan didiskusikan. Selain itu, dapat digunakan untuk menentukan waktu manfaat yang diharapkan, serta untuk menunjukkan penurunan nilai suatu perusahaan karena manfaat bergeser ke masa depan yang lebih jauh.

Menggunakan pendekatan pendapatan memberikan pembeli dan penjual kemampuan untuk menghitung nilai pasar wajar suatu perusahaan serta nilai investasinya untuk satu atau lebih pembeli strategis. Jika perbedaan ini ditampilkan dengan cukup jelas, maka penjual dan pembeli dapat dengan mudah mengidentifikasi manfaat sinergi dan membuat keputusan yang tepat.

Saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis, harus diingat bahwa nilai yang dihitung terdiri dari nilai semua properti yang digunakan dalam kegiatan langsung. PADADalam kerangka pendekatan yang digunakan, ada beberapa metode evaluasi yang paling diminati. Secara khusus, metode pendekatan pendapatan tersebut dapat diterapkan: kapitalisasi dan diskonto arus kas. Anda dapat mempertimbangkannya lebih detail.

Metode

Menggunakan metode kapitalisasi arus kas, nilai total suatu perusahaan dideteksi tergantung pada arus kas yang dihasilkan oleh potensi properti perusahaan. Arus kas bisnis atau perusahaan secara keseluruhan adalah perbedaan antara semua arus masuk dan arus keluar sumber daya keuangan untuk periode penagihan tertentu. Biasanya, periode satu tahun digunakan untuk perhitungan. Tekniknya adalah mengubah tingkat perwakilan arus kas yang diharapkan menjadi nilai sekarang dengan membagi jumlah total arus kas dengan tingkat kapitalisasi yang diasumsikan. Dalam hal ini, aliran pendapatan dengan penyesuaian tertentu adalah tepat.

Untuk menggunakan metode arus kas konvensional, penambahan laba bersih (dihitung setelah pajak) dari pengeluaran nontunai digunakan untuk menentukan jumlah arus kas absolut ke kapitalisasi. Metode perhitungan ini dapat dianggap lebih sederhana daripada perhitungan arus kas bebas, yang memperhitungkan investasi modal yang diperlukan dan kebutuhan untuk mengisi kembali modal kerja sebagai tambahan.

Arus kas diskonto

Metode ini pada dasarnya hanya didasarkan pada arus kas yang diharapkan yang dihasilkan oleh perusahaan itu sendiri. Perbedaan karakteristiknya adalahestimasi biaya diperlukan untuk menghitung definisi tingkat arus kas yang representatif. Metode ini di negara maju paling banyak digunakan karena dapat digunakan untuk mempertimbangkan semua perspektif pembangunan. Arus kas secara umum sama dengan jumlah pendapatan bersih dan penyusutan, setelah dikurangi kenaikan modal kerja bersih dan investasi modal.

Ada ketentuan berikut untuk menggunakan metode arus kas diskonto:

• ada alasan untuk percaya bahwa tingkat arus keuangan di masa depan akan berbeda dari yang sekarang, yaitu, kita berbicara tentang perusahaan yang sedang berkembang;
• ada peluang untuk memperkirakan arus kas masa depan secara wajar saat menggunakan bisnis atau properti komersial;
• objek sedang dibangun, penuh atau sebagian;
• perusahaan adalah fasilitas multifungsi besar yang penting secara komersial.

Pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat melalui metode arus kas diskon adalah yang terbaik, tetapi penggunaannya sangat melelahkan. Ada perkiraan yang tidak dapat dibuat tanpa menggunakan metode ini. Diantaranya adalah pengembangan proyek investasi dengan evaluasi selanjutnya.

Kelebihan metode diskon

Jika Anda mempraktikkan pendekatan pendapatan terhadap penilaian real estat atau bisnis melalui metode diskon, Anda dapat mengidentifikasi beberapa keuntungan utama. Pertama-tama, pidatoIni berarti bahwa keuntungan bisnis masa depan secara langsung hanya memperhitungkan biaya saat ini yang diharapkan dari produk manufaktur dan kemudian menjualnya, dan investasi modal di masa depan terkait dengan pemeliharaan dan perluasan fasilitas produksi atau perdagangan tercermin dalam perkiraan keuntungan hanya secara tidak langsung melalui penyusutannya saat ini.

Poin penting

Evaluasi suatu objek dengan pendekatan pendapatan dengan kekurangan untung atau rugi sebagai indikator perhitungan investasi dilakukan disesuaikan dengan fakta bahwa laba berfungsi sebagai indikator pelaporan akuntansi, oleh karena itu tunduk pada manipulasi yang signifikan dalam perjalanan kerja.

Metode arus kas yang didiskon mencakup tiga kelompok model:

• dividen diskon;
• penghasilan sisa;
• arus kas terdiskonto.

Jika pendekatan pendapatan dipraktekkan sesuai dengan model diskon dividen sebagai bukti arus kas, pembayaran saham digunakan. Terlepas dari kenyataan bahwa model ini sangat umum dalam praktik asing untuk menentukan dan mengevaluasi nilai aset perusahaan, model ini memiliki banyak kekurangan. Dalam model dengan laba ditahan, tidak ada tingkat akuntansi. Ada perbedaan dalam kebijakan dividen tidak hanya untuk perusahaan tertentu, tetapi juga untuk negara secara keseluruhan. Metode ini tidak dapat digunakan di perusahaan yang tidak memiliki keuntungan. Model ini paling cocok untuk menghitung nilai saham minoritas.

Model pendapatan residual

Pendekatan pendapatan untuk penilaian melalui model pendekatan residual mengasumsikan bahwa jumlah pendapatan residual, yaitu perbedaan antara laba aktual dan laba yang diprediksi pemegang saham pada saat pembelian perusahaan itu sendiri atau sahamnya, akan digunakan sebagai indikator arus kas. Jika nilai perusahaan dihitung berdasarkan asumsi yang konsisten dengan model ini, maka itu akan sama dengan jumlah nilai buku dengan nilai sekarang dari jumlah pendapatan yang diharapkan yang tersisa setelah itu. Model ini menunjukkan sensitivitas yang signifikan terhadap kualitas data yang disajikan dalam laporan keuangan. Untuk kondisi Rusia, kecukupan informasi tersebut masih diragukan.

Manfaat bagi pemegang saham

Tentu saja, pemegang saham atau pemegang saham dari suatu perusahaan yang memiliki sejarah tertentu, serta fakta pembayaran dividen, dapat menggunakan model diskon untuk menghitung nilai perusahaan mereka sendiri. Situasinya sedemikian rupa sehingga pemegang saham perusahaan di sektor ini jarang minoritas, jadi bagi mereka cara yang paling tepat adalah menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat dan bisnis melalui model arus kas bebas yang didiskon. Dalam sistem ini, arus kas bebas dengan tingkat diskonto atau pengembalian yang diharapkan atas modal yang diinvestasikan adalah yang utama. Masalah terbesar dengan menggunakan model ini adalah keakuratan perkiraan arus kas bebas, serta penentuan tingkat diskonto yang memadai.

Jika pendekatan pendapatan seperti yang didefinisikan di atas diterapkan, maka ketika menggunakan metode arus kas yang didiskontokan, pendapatan yang diharapkan dari bisnis memperhitungkan arus kas yang diproyeksikan yang dapat ditarik dari peredaran setelah reinvestasi yang diperlukan sebagian dari keuntungan tunai. Sebagai indikator, arus kas tidak tergantung pada sistem akuntansi yang digunakan oleh perusahaan dan kebijakan penyusutannya. Pada saat yang sama, setiap arus kas - arus masuk dan arus keluar - harus diperhitungkan. Penilaian makna keuangan dari diskonto kas ternyata sedemikian rupa sehingga sebagai hasil dari proses ini, mereka dikurangi dengan jumlah yang akan tersedia bagi investor pada saat arus kas tertentu diterima, asalkan ia menginvestasikan miliknya. dana tidak dalam bisnis ini sekarang, tetapi di beberapa - beberapa aset investasi lain yang bersifat publik, misalnya, sekuritas likuid atau deposito bank.

Teknik tambahan

Pendekatan pendapatan, contohnya yang telah dijelaskan sebelumnya, semakin jarang digunakan akhir-akhir ini, dan sekarang metode penilaian telah menjadi yang paling umum. Ini digunakan untuk menilai semua jenis aset, dan didasarkan pada gagasan bahwa aset apa pun yang memiliki karakteristik dasar opsi dapat dinilai sebagai opsi ini. Saat ini, pendekatan pendapatan paling sering ditinggalkan demi model penetapan harga opsi (masing-masing, model Black-Scholes).

Sistem seperti itu, jika digunakan, memungkinkan untuk memperkirakan total biaya ekuitas perusahaan atau perusahaan jika beroperasi dengan kerugian besar. Model ini dimaksudkan untuk menjelaskan lebih lanjut mengapa biaya ekuitas suatu perusahaan tidak nol, bahkan jika nilai seluruh perusahaan turun di bawah jumlah nominal utang. Tetapi bahkan dengan mempertimbangkan keuntungan ini, dapat dicatat bahwa model Black-Scholes untuk menilai nilai perusahaan Rusia saat ini semakin teoretis. Masalah utama yang menyebabkan model ini tidak dapat diterapkan pada bisnis domestik adalah kurangnya beberapa bukti untuk parameter model, yang penting.

Kesimpulan

Pendekatan pendapatan terhadap penilaian bisnis dan real estat menjadi jauh lebih jarang, dan ini terjadi karena berbagai alasan. Secara khusus, ini menyangkut kekurangannya, yang menyebabkan kesulitan dalam penggunaannya di pasar konsumen. Pertama-tama, perlu dicatat betapa sulitnya memperkirakan biaya layanan dan produk di masa depan, bahan dan bahan baku, serta serangkaian indikator biaya lainnya. Pada saat yang sama, kita dapat berbicara tentang beberapa subjektivitas penilaian ahli. Selain itu, masalahnya terletak pada rendahnya pengungkapan informasi tentang perusahaan Rusia, dan pada kenyataannya perlu untuk membuat perhitungan yang kompeten dan menyusun model Black-Scholes. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh budaya perusahaan yang rendah sepertiperusahaan.

Sebagian besar saham, termasuk saham besar, terkonsentrasi di tangan segelintir orang, dan bagian pemegang saham minoritas dan pemilik kecil, yang bagiannya sangat kecil, di modal dasar tidak signifikan. Ternyata banyak perusahaan tidak tertarik untuk mengungkapkan informasi apa pun. Itulah sebabnya perhitungan dengan pendekatan pendapatan terasa lebih rumit dalam kaitannya dengan sebagian besar industri dan bisnis di Rusia. Dalam kondisi lain, ia bekerja paling baik, menunjukkan semua kelebihan dan keandalannya.