Pendekatan komparatif. Metode untuk menentukan nilai real estat

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Dalam praktik dunia di bidang penilaian real estat, tiga pendekatan digunakan:

• komparatif, atau pasar;
• mahal;
• menguntungkan.

Pilihan metodologi sangat tergantung pada objek penilaian dan situasi nyata yang berkembang di sekitar jenis real estat tertentu. Namun, pendekatan komparatif dalam menentukan nilai taksiran masih dianggap sebagai cara yang paling dapat diandalkan.

Prinsip Dasar Benchmarking

Pendekatan komparatif adalah seperangkat metode untuk menentukan nilai pasar suatu properti. Properti yang dinilai dibandingkan dengan properti serupa.

Evaluasi didasarkan pada prinsip-prinsip berikut:

• Permintaan dan penawaran. Kedua indikator ini saling terkait, jumlah penawaran yang terbatas menghasilkan permintaan tertentu, dan sebaliknya, semakin banyak penawaran, semakin sedikit permintaan.
• Penggantian. Pembeli tidak akan membayar lebih jika properti dengan karakteristik serupa harganya lebih murah.

Konsep nilai pasar hampir identik dengan konsep harga keseimbangan. Harga keseimbangan adalah seperangkat karakteristik kuantitatif danfaktor harga yang menentukan penawaran dan permintaan untuk barang yang dibandingkan.

Kriteria utama untuk memilih properti yang sebanding untuk penilaian real estat

Ada banyak sekali elemen yang diperhitungkan dalam analisis komparatif, dan kombinasinya hampir tak terbatas. Oleh karena itu, analisis dibatasi pada sejumlah faktor tertentu yang secara langsung mempengaruhi penetapan harga.

Elemen perbandingan. Kualitas hak

Pembebanan atau kemudahan apa pun menyebabkan penurunan nilai properti yang dinilai. Artinya, setiap pembatasan hak kepemilikan adalah pengurangan harga. Jika objek yang dinilai tidak memiliki kekurangan seperti itu dibandingkan dengan objek yang sebanding, maka harganya, sebaliknya, meningkat.

Untuk kavling tanah, ketersediaan kemudahan bukan satu-satunya faktor pereduksi. Ketika menilai nilai sangat penting, transfer kepemilikan tanah atau hak sewa, penggunaan permanen. Dua hak terakhir disebut sebagai faktor pereduksi. Sangat penting apakah tanah tersebut memiliki batasan tertentu untuk transaksi lebih lanjut dengannya.

Persyaratan penjualan

Kondisi tersebut diperhitungkan jika objek yang dinilai benar-benar memiliki ciri khas saat dijual.

Kebangkrutan adalah faktor pengurang, yaitu penjual terburu-buru untuk melakukan transaksi jual beli, karena waktu pemaparan objek pasar real estat jelas berkurang dibandingkan dengan objek serupa.

Penilaian juga dipengaruhi secara signifikan oleh ikatan keluarga, kemitraanhubungan, meskipun sulit untuk menilai risiko ini.

Jika penjual dan pembeli dihubungkan oleh hubungan sewa, dan direncanakan untuk membuat kontrak penjualan di antara mereka, maka untuk menghemat pembayaran pajak, tentu saja, perkiraan biaya akan diremehkan. Dalam hal ini, hanya ada satu motivasi - karena pihak-pihak yang bertransaksi dihubungkan oleh hubungan non-pasar lainnya, oleh karena itu, penjual sebenarnya mengkredit pembeli. Situasi serupa berkembang jika transaksi sesuai dengan ketentuan opsi.

Prospek menerima subsidi negara untuk pembangunan infrastruktur dapat menyebabkan peningkatan estimasi nilai real estat perumahan. Jumlah pinjaman lunak yang diharapkan ditentukan dari perbedaan antara pinjaman lunak dan pinjaman pasar.

Kondisi Pasar

Penyesuaian ke bawah dapat diterapkan jika ada perbedaan yang signifikan antara nilai pasar untuk properti serupa dan properti ahli.

Perubahan fungsi juga dapat diperhitungkan dalam penilaian, karena mempengaruhi keseimbangan pasokan dan permintaan.

Lokasi properti

Penggerak nilai	Faktor Pengurang Biaya
Prestise Lingkungan Status pemilik properti residensial lainnya Area cadangan Ketersediaan parkir Aksesibilitas ke jalan raya Keberadaan monumen arsitektur dan atraksi lainnya Area rekreasi dekat real estat Fitur arsitektur bangunan yang unik	Jarak dari pusat kota Tidak ada toko kelontong dalam jarak berjalan kaki Jarak dari sekolah dan lembaga prasekolah Situasi lingkungan yang buruk di wilayah tersebut Keberadaan perusahaan pabrik dan gudang di dekat properti, tempat pembuangan sampah

Faktor fisik (untuk tanah)

Pendekatan komparatif dalam evaluasi sebidang tanah melibatkan pengumpulan karakteristik tentang properti:

• ukuran;
• bentuk;
• geologi;
• topografi;
• tingkat kesiapsiagaan, yaitu apakah lahan telah dibersihkan dari vegetasi, apakah penyimpangan telah dihilangkan;
• indikator kualitatif penutup tanah.

Yang paling diperhatikan adalah ada tidaknya bukit atau lereng, formasi batuan atau parit. Penting juga apa daya dukung bumi, kekuatannya, keberadaan air tanah. Sangat penting apakah ada informasi tentang kemungkinan terjadinya mineral. Jika informasi itu benar, maka tanah itu pasti akan dibebani di masa depan.

Karakteristik umum objek yang akan dinilai

Pendekatan perbandingan pasar adalah studi tentang karakteristik yang meningkatkan nilai suatu objek. Ini termasuk:

• ukuran bangunan atau ruangan;
• tinggi bangunan;
• ketersediaan dan luas fasilitas penunjang;
• tinggi langit-langit.

Bahan dari mana bangunan itu didirikan juga penting, semakin modern dan dapat diandalkan, semakin tinggi nilai propertinya. Last but not least adalah penampilan umum seluruh bangunan, ketersediaan perbaikan dan pintu masuk yang nyaman. Jika pintu masuknya dari halaman, maka ini akan menjadi faktor pereduksi.

Kurangnya perbaikan adalah alasan untuk mengubah laporan evaluasi. Perhitungan tersebut dibuat berdasarkan biaya perbaikan atau pekerjaan restorasi, dengan memperhitungkan keuntungan yang akan diterima pengusaha dari investasi dalam konstruksi atau perbaikan.

Faktor ekonomi

Pendekatan komparatif dalam real estat memperhitungkan kemungkinan penghematan sumber daya energi selama operasi. Kenaikan biaya utilitas yang konstan membuat orang terus berpikir untuk menghemat dan menggunakan sumber energi alternatif.

Faktor ini sangat penting jika objek tersebut dibeli untuk leasing lebih lanjut. Semakin tinggi rasio pendapatan terhadap biaya yang akan digunakan untuk pengoperasian bangunan atau tempat, semakin sedikit jumlah modal yang dapat dikembalikan dalam pendapatan sewa bersih real estat.

Kategori ini juga mencakup indikator ada atau tidaknya meteran, apakah langkah-langkah telah diambil untuk meminimalkan kehilangan panas.

Indikator lainnya

Evaluasi melibatkan mempertimbangkan ada tidaknya elemen layanan. Contoh paling sederhana adalah apakah rumah tersebut memiliki lift atau tidak. Ada atau tidak adanya sebagian atau keseluruhan dari semua komunikasi,lebih terhubung ke sistem lokal. Jika terlalu banyak kekurangan, maka dilakukan koreksi ke bawah. Penilaian real estat dilakukan menurut berbagai indikator.

Langkah-langkah perhitungan

Semua perhitungan komparatif didasarkan pada informasi dari sumber terbuka tentang transaksi terakhir dengan real estat serupa.

Langkah Evaluasi:

1. Mempelajari penawaran serupa di segmen properti tertentu, mengidentifikasi properti sebanding yang telah dijual baru-baru ini.
2. Informasi yang dikumpulkan dianalisis dan setiap penawaran dibandingkan secara individual dengan properti yang dinilai.
3. Identifikasi karakteristik harga, amandemen laporan penilaian.

Menyetujui harga yang disesuaikan dan menurunkan biaya akhir dengan pendekatan komparatif.

Keuntungan dari pendekatan komparatif

Pertama-tama, metode ini memungkinkan Anda untuk mencerminkan pendapat pembeli dan penjual biasa saja.

Penilaian tercermin dalam harga saat ini, dengan mempertimbangkan perubahan kondisi keuangan dan bahkan proses inflasi. Perkiraan selalu dibenarkan secara statis.

Untuk mengevaluasi properti tertentu, Anda tidak perlu mempelajari seluruh pasar real estat, tetapi hanya properti serupa. Tekniknya sangat sederhana, dengan hasil yang dapat diandalkan.

… dan kekurangan

• Cukup sulit untuk mengetahui harga sebenarnya.
• Ketergantungan penuh pada aktivitas dan stabilitas pasar real estat.
• Kesulitan dalamrekonsiliasi data, jika objek serupa berbeda secara signifikan dalam hal penjualan.

Penutup

Inti dari pendekatan komparatif dalam penilaian real estat jelas bagi pembeli dan penjual. Teknik ini memungkinkan para pihak untuk mempelajari pasar real estat dan memastikan bahwa mereka tidak kalah. Evaluasi dapat dilakukan atas dasar transaksi yang sudah selesai atau atas penawaran dari penjual lain. Bagaimanapun, teknik komparatif adalah sistematisasi dan perbandingan data pada real estat serupa. Hal utama adalah bahwa pemilihan objek serupa untuk perbandingan harus mempertimbangkan faktor-faktor khusus atau tidak biasa, misalnya, ancaman perampasan agunan, perubahan peraturan di tingkat lokal atau ketidakpatuhan terhadap persyaratan perjanjian pinjaman, adanya unsur paksaan.