Haruskah saya mengambil hipotek sekarang? Apakah layak mengambil hipotek sekarang?

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Situasi ekonomi di Rusia saat ini cukup sulit, dan banyak warga berpikir tentang bagaimana memastikan keamanan tabungan dengan menginvestasikannya untuk membeli apartemen. Beberapa berniat untuk berinvestasi di real estat dengan mengorbankan dana pribadi, yang lain mengandalkan pinjaman bank. Tapi apakah layak mengambil hipotek sekarang? Mungkin ada cara yang lebih baik untuk berinvestasi?

KPR dalam krisis: dua kelompok indikator

Untuk menjawab pertanyaan apakah akan mengambil hipotek sekarang, ketika situasi ekonomi yang sulit di Rusia telah berkembang, akan berguna untuk memulai dengan menganalisis apa saja komponen utama dari krisis perbankan yang dibicarakan oleh para analis banyak. Kemudian kami akan mencoba untuk menentukan seberapa besar sanksi Uni Eropa dan AS terhadap Rusia yang harus disalahkan atas situasi saat ini - mereka diberi peran kunci dalam fakta bahwa kecenderungan krisis telah muncul dalam ekonomi Rusia.

Jadi, apa masalah dalam sistem perbankan nasional Rusia? Para ahli mengidentifikasi dua kelompok utama indikator krisis, yang, pada gilirannya, terbentuk di bawah pengaruh sejumlah besar berbagaifaktor.

Krisis solvabilitas

Indikator krisis pertama: solvabilitas penduduk menurun. Orang tidak mampu untuk mengambil pinjaman baru. Ini, pada gilirannya, disebabkan oleh faktor-faktor utama berikut.

Pertama, dengan meningkatnya inflasi, kenaikan harga untuk sebagian besar barang konsumsi, terutama yang diimpor. Peningkatan paling mencolok dalam biaya peralatan rumah tangga. Dan ini terlepas dari kenyataan bahwa upah riil, jika tumbuh, tidak dalam proporsi yang sepadan. Juga terus naik harga untuk perumahan dan layanan komunal, transportasi. Hasil: warga tidak memiliki dana gratis untuk melayani pinjaman.

Kedua, ini adalah beban utang sebagian besar warga negara. Banyak yang tidak terlalu memikirkan apakah layak mengambil hipotek sekarang, tetapi tentang bagaimana melunasi pinjaman sebelumnya. Banyak orang Rusia mengalami kesulitan melunasi hutang saat ini.

Sekarang mari kita coba menentukan bagaimana sanksi ekonomi terhadap Rusia mempengaruhi munculnya indikator krisis pertama. Mengenai faktor pertama, mungkin ada pengaruhnya. Para ahli mengaitkan kenaikan biaya produk dengan embargo makanan Federasi Rusia terhadap pemasok Eropa - dan ini entah bagaimana terkait dengan sanksi. Ini adalah jawaban Rusia untuk mereka. Mengenai faktor kedua, kemungkinan besar kesalahan sanksi di sini relatif. Faktanya adalah sebagian besar pinjaman dikeluarkan oleh Rusia jauh sebelum situasi politik memburuk.

Mungkin, kita juga berhak untuk mencatat bahwa kedua faktor yang membentukindikator yang sesuai dihubungkan. Kenaikan biaya produk dan layanan, jelas, semakin membatasi solvabilitas peminjam potensial, asalkan ia memiliki pinjaman.

Krisis di bank

Indikator krisis kedua: memburuknya situasi di bank, sebagai akibatnya - ketidakmampuan lembaga keuangan untuk mengeluarkan pinjaman, termasuk hipotek, dan juga menawarkannya dengan persyaratan yang nyaman bagi konsumen. Faktor-faktor situasi saat ini, pada gilirannya, adalah sebagai berikut.

Pertama, bank memiliki modal bebas yang sangat terbatas. Untuk memberikan sesuatu kepada peminjam, bank harus memiliki sesuatu. Likuiditas lembaga kredit Rusia dinilai oleh banyak ahli rendah.

Kedua, bank, anehnya, berada dalam situasi yang sama dengan peminjam - dalam hal beban utang. Faktanya adalah bahwa mereka sendiri berhutang banyak kepada siapa - kreditur asing, Bank Sentral Rusia.

Pada gilirannya, mari kita coba menentukan apakah sanksi yang harus disalahkan untuk situasi saat ini? Banyak ahli percaya bahwa memang demikian. Mengapa? Pendukung sudut pandang ini fokus pada fakta bahwa sebagian besar lembaga keuangan Rusia adalah debitur dari kreditur asing. Pada tahun-tahun sebelum sanksi, mereka secara aktif melakukan pinjaman eksternal, memanfaatkan daya tarik kondisi bunga. Pengembalian utang sebagian besar diharapkan melalui mekanisme pembiayaan kembali - melalui pinjaman luar negeri baru. Sekarang, ketika, di bawah kondisi sanksi, bank-bank Rusia praktis kalahkesempatan untuk meminjam uang di luar negeri, pemodal perlu mencari sumber baru untuk pembayaran. Banyak lembaga kredit, analis percaya, tidak memiliki cadangan sendiri untuk ini. Apalagi mereka tidak memiliki modal untuk mengeluarkannya sebagai pinjaman.

Apakah situasi di bank menjadi prioritas?

Perkiraan tentang bagaimana hipotek akan berkembang, apa yang diharapkan dari pasar, sebagian besar, menurut para analis, masih bergantung pada keadaan nyata di bank. Aspek yang mencerminkan aktivitas calon peminjam adalah sekunder pada tahap ini. Bahkan jika Rusia tidak memiliki masalah dengan solvabilitas, didikte oleh kenaikan harga (terutama untuk elektronik dan barang impor lainnya) dan tidak adanya pertumbuhan upah riil, keadaan di industri perbankan itu sendiri terlalu jauh dari optimal untuk pasar hipotek untuk berkembang seaktif dalam beberapa tahun terakhir, para ekonom percaya.

Recoil dengan bunga

Kemungkinan besar, para analis percaya bahwa bank, jika mereka ingin secara aktif memberikan pinjaman kepada warga negara dalam krisis, akan melakukannya dengan menaikkan suku bunga secara signifikan. Atau dengan memperketat kriteria persetujuan kredit sebanyak mungkin. Dengan demikian, sebuah skenario sangat mungkin di mana seseorang bahkan tidak perlu memikirkan apakah layak untuk mengambil hipotek sekarang. Kemungkinan besar, bank tidak akan dapat memberikan pinjaman dengan persyaratan yang nyaman. Atau bahkan menolak lamaran karena alasan krisis internal. Apakah masuk akal sekarang untuk mengambil hipotek ketika situasi di bank jauh dari optimal? Banyak ahli percaya bahwa jenis inikeputusan belum terlalu bisa dibenarkan.

Jika aplikasi disetujui

Mari kita pertimbangkan skenario yang berhasil - katakanlah orang Rusia tidak memiliki masalah dengan pinjaman yang ada, ia memiliki gaji yang tinggi, dan bank, pada prinsipnya, siap untuk memberinya pinjaman untuk membeli rumah. Apakah layak mengambil hipotek sekarang untuk warga negara ini? Jawaban atas pertanyaan ini dapat diberikan berdasarkan studi tentang aspek kunci dari transaksi yang akan datang: bukankah setelah membeli apartemen, setelah beberapa waktu akan menjadi lebih murah sehingga hipotek tidak menguntungkan bagi seseorang?

Dalam aspek ini, ketika memutuskan apakah akan mengambil hipotek sekarang, yang terbaik adalah mempelajari pasar tidak begitu banyak dalam hal situasi krisis di bank dan sanksi, tetapi dalam hal menganalisis tren yang mencerminkan dinamika membeli dan menjual real estat. Tentu saja, situasi politik berperan di sini. Tetapi faktor kunci dalam prospek investasi perumahan, kata para ahli, adalah keadaan di pasar yang relevan.

Situasi real estat

Bagaimana keadaan di segmen real estate? Apakah menguntungkan sekarang untuk mengambil hipotek dalam hal pergerakan harga perumahan yang diharapkan? Para ahli mengidentifikasi tiga kemungkinan skenario mengenai prospek pengembangan pasar.

Menurut yang pertama, harga real estat di tahun-tahun mendatang akan tetap pada tingkat yang kurang lebih sesuai dengan harga saat ini. Pendukung sudut pandang ini percaya bahwa pasar real estat saat ini dalam hal rasio harga, penawaran dan permintaan cukup seimbang. Potensi penurunan aktivitas pembelian diKarena pembatasan pinjaman oleh bank dan solvabilitas rendah peminjam, ekonom percaya, akan disertai dengan penurunan yang sesuai dalam pasokan - sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa pemilik rumah lebih memilih untuk menunggu krisis dan tidak menjual perumahan terlalu murah. Apakah menguntungkan sekarang untuk mengambil hipotek sehubungan dengan skenario ini? Mungkin tidak banyak. Harga akan tetap sama, dan bunga bank, yang, apalagi, kemungkinan besar karena krisis, harus dibayar.

Namun, masuk akal untuk mengambil apartemen secara kredit jika seseorang saat ini menyewa rumah, dan perkiraan jumlah pembayaran akan sepadan dengan tarif sewa. Namun, opsi ini mengasumsikan bahwa warga negara memiliki jumlah yang signifikan untuk uang muka hipotek. Dan dalam hal ini, mungkin akan lebih menguntungkan untuk mengeluarkannya sebagai deposit, menerima bunga, yang, pada gilirannya, membayar apartemen sewaan. Beberapa bank sekarang menawarkan untuk melakukan deposit sebesar 20% per tahun atau lebih. Hal ini disebabkan, menurut analis, dengan peningkatan tingkat refinancing Bank Sentral, yang naik menjadi 17% pada bulan Desember. Jika kita mengambil skenario yang dibahas di atas sebagai dasar, maka dari sudut pandang investasi, setoran akan terlihat lebih menguntungkan daripada berinvestasi di apartemen - tidak mungkin, dalam hal ini, akan menaikkan harga sebesar 20% per tahun, dan kemudian dengan jumlah yang sama, sedangkan dalam hal deposito, bunga diakumulasikan oleh bank secara bertahap.

Skenario kedua mengasumsikan bahwa harga real estat masih akan naik. Ini akanterutama karena inflasi. Diharapkan, misalnya, dengan menjumlahkan hasil pembangunan ekonomi pada tahun 2014, angka yang sesuai akan melebihi 11%. Bahkan jika permintaan di pasar real estat tidak cukup dinamis, para ahli percaya bahwa kenaikan harga perumahan, secara umum, dapat diharapkan sebanding dengan inflasi. Apakah layak mengambil hipotek sekarang, mengingat skenario ini?

Kemungkinan besar, pedoman untuk calon pembeli dalam kasus ini akan hampir sama seperti dalam kasus opsi pertama. Artinya, Anda dapat mengambil pinjaman untuk apartemen, jika saat ini perumahan sedang disewa, dan pembayaran bunga akan sama atau tidak lebih dari sewa. Atau lakukan setoran sebesar jumlah yang dikumpulkan untuk pembayaran awal, terima bunga dan bayar sewa karena ini.

Skenario ketiga melibatkan penurunan harga rumah. Ini akan disebabkan, pada gilirannya, kemungkinan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar, yang dapat dipicu oleh fakta bahwa dalam beberapa tahun terakhir Rusia telah memperkenalkan stok bangunan baru yang signifikan. Meskipun bagian penting dari apartemen yang dibangun dalam kerangka proyek tersebut dibagi, persentase yang signifikan dari mereka selanjutnya akan dijual dengan harga pasar atau, misalnya, dijual kembali. Hal ini dapat menciptakan apa yang diyakini oleh beberapa ekonom sebagai kelebihan pasokan di pasar perumahan.

Mungkin jika skenario ini diikuti, bahkan tidak masuk akal untuk bertanya-tanya apakahHaruskah saya mengambil hipotek sekarang? Tentu saja, ini bukan pilihan terbaik. Jika kita berbicara tentang menemukan investasi yang menguntungkan, maka Anda dapat memperhatikan deposito. Jika ada kebutuhan untuk perumahan, lebih baik untuk sementara menyewanya, terutama karena tarif yang sesuai biasanya dikurangi mengikuti segmen penjualan.

Faktor saling berhubungan

Tentu saja, setiap skenario di pasar real estat sangat bergantung pada situasi di sektor perbankan, dan pada tingkat solvabilitas warga. Oleh karena itu, kita dapat mengatakan bahwa faktor-faktor krisis yang dibahas di atas secara langsung mempengaruhi pasar perumahan, serta lainnya. Pada saat yang sama, para ahli masih percaya bahwa mekanisme pasar yang objektif - penawaran dan permintaan - terbentuk di bawah pengaruh faktor-faktor di atas sampai batas tertentu. Kriteria yang mencerminkan kebutuhan nyata orang Rusia akan jenis perumahan tertentu sangat penting, dengan mempertimbangkan dampak proses migrasi, perubahan teknologi konstruksi apartemen, dll.

Faktor nilai tukar USD

Beberapa ahli, pada saat yang sama, menganggap dapat diterima untuk memilih skenario keempat, yang menyiratkan peningkatan yang signifikan dalam harga real estat karena dampak dari faktor unik, dalam arti tertentu. Seperti yang Anda ketahui, nilai tukar dolar terhadap rubel hampir dua kali lipat pada tahun 2014. Namun, sebagian besar mata uang negara berkembang lainnya, termasuk negara-negara bagian CIS, tidak jatuh harganya begitu banyak terhadap mata uang Amerika. Akibatnya, gaji rata-rata dalam dolar di Rusia dan, katakanlah, dalamKazakhstan, praktis mendatar, atau bahkan, mungkin, menjadi lebih rendah daripada yang dipasang di negara tetangga. Akibatnya, apartemen di Federasi Rusia, dalam hal, katakanlah, tenge Kazakh, menjadi jauh lebih murah di sejumlah segmen daripada apartemen tetangga mereka. Warga Kazakhstan akhirnya datang ke Rusia dan membeli rumah di sini. Tren ini, seperti yang disarankan oleh beberapa ekonom, dapat berlanjut, dan juga meningkat karena aktivitas serupa dari penduduk negara tetangga lainnya - Belarus, Azerbaijan, negara-negara B altik, dan mungkin Cina. Hal ini sampai batas tertentu dapat meningkatkan permintaan akan real estat dan menyebabkan harga naik dalam dinamika yang melebihi inflasi.

Mungkin seseorang harus mempelajari, ketika memutuskan apakah akan mengambil hipotek, pendapat para ahli mengenai skenario keempat, tetapi hanya jika dia tinggal di kota perbatasan. Artinya, opsi ini dapat diklasifikasikan sebagai terlokalisasi.

Kesimpulan

Dengan demikian, kami telah mengidentifikasi faktor-faktor utama yang menentukan tren krisis di pasar real estat, dan mempertimbangkan skenario utama, studi yang akan memungkinkan kami untuk memutuskan apakah layak mengambil hipotek di sebuah apartemen di situasi pasar saat ini.

Mari kita coba meringkas. Jadi, ada krisis di pasar pinjaman bank. Bank, kemungkinan besar, tidak akan dapat mengeluarkan pinjaman dengan dinamika yang mereka lakukan di tahun-tahun sebelumnya, dan dengan persyaratan bunga yang sama. Peminjam, pada gilirannya, tidak akan selalu memiliki kesempatan objektif untuk membayar hipotek. Hasilnya adalah penurunan permintaan. Penyebab krisis perbankan adalah situasi politik. Itu sebabnya,memutuskan apakah akan mengambil hipotek sekarang, ketika ada sanksi UE dan AS terhadap Rusia, kami mungkin mengatakan tidak. Kita perlu menunggu sampai situasi di bank stabil, mereka akan menemukan sumber pinjaman baru untuk melunasi kewajiban mereka yang ada, atau Pemerintah akan membantu mereka dalam hal ini.

Faktor kedua yang dapat mempengaruhi keputusan untuk mengambil hipotek sekarang adalah situasi di pasar real estat Rusia. Para ekonom mengidentifikasi tiga skenario dasar. Ini adalah stabilisasi harga, sedikit kenaikan, sepadan dengan inflasi, atau penurunan. Atau, jika seseorang tinggal di kota perbatasan, beberapa kenaikan biaya apartemen.

Haruskah saya mengambil hipotek? Pro dan kontra dari keputusan ini dalam kaitannya dengan situasi pasar saat ini cukup jelas. Di antara aspek positifnya adalah peluang untuk berinvestasi secara menguntungkan jika permintaan tumbuh dalam waktu dekat. Para ekonom, meskipun mereka menyadari kedalaman krisis saat ini, percaya bahwa situasinya akan membaik di masa mendatang - karena kemungkinan kembalinya harga minyak, substitusi impor, dan diversifikasi ekonomi negara. Juga, berinvestasi di real estat setidaknya akan memastikan keamanan investasi moneter dalam kaitannya dengan inflasi. Di antara sisi negatif dari keputusan untuk membeli rumah - kemungkinan penurunan harga atau tidak adanya pertumbuhan mereka cukup tinggi. Baik satu maupun yang lain tidak akan menguntungkan bagi pembeli apartemen. Juga, kemungkinan besar, pada tahap ini, bank tidak akan dapat menawarkan kondisi yang nyaman bagi peminjam untukpersen.