Apa yang harus dicari saat membeli apartemen? Memeriksa dokumen dan kebersihan hukum apartemen

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Setiap transaksi dalam bentuk jual beli menyiratkan penyelesaian tunai. Perabotan, mantel bulu, tanaman hijau di pasar nenek - sejumlah uang kertas mengalir dari satu dompet ke dompet lainnya. Dan selalu ada risiko mendapatkan barang hasil jerih payah Anda tidak sesuai dengan kualitas yang Anda harapkan, atau bahkan ditinggalkan tanpanya jika penjualnya adalah penipu. Bahkan dengan harga pembelian yang kecil, hilangnya beberapa uang kertas dapat menyebabkan frustrasi yang mendalam, tetapi jika kita berbicara tentang jutaan? Misalnya, saat membeli apartemen atau rumah? Di sinilah Anda harus memeriksa seratus kali sebelum melanjutkan dengan perhitungan akhir.

Baru atau dijual kembali?

Kemungkinan memperoleh perumahan "dengan bagasi" - hutang untuk apartemen komunal, pemilik saham yang tidak terdaftar dan nuansa serupa lainnya yang selanjutnya dapat mengganggu kehidupan normal dalam meter persegi pribadi - dimungkinkan ketika membeli real estat yang sebelumnya dimiliki untuk seseorang, yang disebut perumahan dana sekunder. Saat memutuskan kesepakatan seperti itu, Anda harus tahu pasti apa yang harus dicari.perhatian ketika membeli apartemen atau rumah dari pemilik sebelumnya atau wakilnya. Risiko mendapatkan gugatan yang sia-sia alih-alih perumahan dan, sebagai akibatnya, ditinggalkan tanpa sudut Anda sendiri dan tanpa uang saat membeli properti sekunder cukup tinggi.

Pilihan yang lebih andal adalah membeli apartemen di gedung baru. Apalagi jika rumah tersebut sudah dipesan dan sedang dalam tahap penyelesaian. Dalam hal ini, daftar dokumentasi perumahan yang diperlukan untuk verifikasi jauh lebih singkat. Tetapi bahkan di sini tidak akan berlebihan untuk mendapatkan saran untuk membeli apartemen dari pengembang dari pengacara berpengalaman, karena setiap transaksi memiliki jebakan sendiri. Dan dalam kasus real estat, jika menyangkut jumlah yang cukup signifikan, Anda harus sangat berhati-hati.

Bahaya apartemen yang bersih

Saat ini, cara termurah untuk memperoleh real estat adalah dengan berpartisipasi dalam pembangunan bersama. Dalam hal ini, Anda dapat menghemat hingga 30% dari biaya nyata apartemen. Tetapi risikonya, setelah bertahun-tahun menemukan tanah kosong yang ditumbuhi rumput di lokasi lubang, juga cukup tinggi. Cara membeli apartemen dalam konstruksi bersama - lebih baik mencari tahu sebelum bertemu dengan pengembang, agar tidak menandatangani perjanjian yang tidak akan memberikan jaminan apa pun pada tahap mendapatkan kunci perumahan. Namun, bahkan dokumen yang paling dapat diandalkan, yang disertifikasi oleh notaris, tidak melindungi dari kerugian dalam kasus-kasus tertentu. Pengembang mungkin bangkrut, tidak menerima izin untuk membangun rumah pada waktu yang ditentukan, dan uangnya akan menyusut pada saat semua tanda tangan dan stempel dikumpulkan. Dana pemegang saham terkadang menghilang ke arah yang tidak diketahui. Ketika memutuskan untuk membeli rumah bahkan sebelum pembangunannya, pembeli harus ingat bahwa dalam banyak kasus, jika pengembang memiliki masalah yang tidak terduga, maksimum yang dapat diandalkan adalah menerima status sebagai pemegang kepentingan yang tertipu, tetapi bukan perumahan itu sendiri..

Ketika sebuah rumah yang sedang dibangun telah didirikan di bawah atap, kemungkinan perpindahan cepat ke dalam rumah sendiri jauh lebih tinggi daripada dalam kasus akuisisi pada tahap penggalian lubang pondasi. Di mana membeli apartemen, setiap orang memiliki hak untuk memutuskan sendiri, tetapi keinginan untuk menghemat uang tidak selalu dibenarkan. Seringkali menjadi pemegang saham untuk pembangunan bangunan tempat tinggal sama dengan mendapatkan babi di ladang. Uang diberikan, tetapi tidak ada barang.

Jika rumah dibangun dan dioperasikan dengan dokumentasi teknis yang disetujui, Anda harus memverifikasi secara pribadi bahwa apa yang tertulis di atas kertas adalah kenyataan. Bandingkan tata letak di depan mata Anda dengan desain, jumlah meter persegi total dan area yang dapat digunakan, hak pengembang untuk menjual area tertentu. Tidak akan berlebihan untuk memeriksa apakah seseorang sudah terdaftar di apartemen baru. Menjual rumah yang sama dua kali kepada orang yang berbeda bukanlah jenis penipuan baru.

Silsilah Yang Ada

Tidak ada yang kebal dari perkembangan peristiwa seperti itu dengan akuisisi perumahan mereka sendiri. Memeriksa kemurnian hukum sebuah apartemen dapat memakan banyak waktu, tetapi Anda tidak boleh mengabaikannya. Lacak daftar pemilik real estat sebelumnya, lama tinggal mereka di alamat yang ditentukan, status perkawinan, ketersediaananak-anak dan kerabat dekat lainnya sulit, tetapi mungkin. Dalam hal ini, Anda bisa mendapatkan informasi yang relevan dan bantuan nyata di beberapa lembaga negara: layanan kadaster, kantor paspor, dll. Informasi yang lengkap diperlukan agar pada tahap menyelesaikan transaksi atau setelah pindah tiba-tiba ternyata tidak semua meter persegi di apartemen milik penjual. Bagian dari ruang tamu, dan terkadang kamar individu, mungkin dimiliki oleh orang lain. Mereka dapat menuntut hak mereka atas meteran ini kapan saja. Dan klaim mereka lebih terlindungi oleh hukum, berbeda dengan keinginan pembeli untuk memiliki meteran berbayar sepenuhnya.

Apa lagi yang harus dicari saat membeli apartemen - dokumentasi teknis. Seringkali, penghuni melakukan perbaikan dengan pembangunan kembali dapur, koridor, kamar. Mereka menghancurkan dinding yang menahan beban, menggabungkan kamar mandi atau, sebaliknya, berbagi satu kamar. Dengan masalah yang bersifat hukum, ketika hak kepemilikan dipertaruhkan, hukuman dari BTI jika ditemukan desain ulang tata letak tidak dapat dibandingkan. Tapi mereka juga bisa membawa banyak masalah. Bagaimanapun, mereka pasti akan mengarah pada pengeluaran uang tunai tambahan. Pen alti, koreksi pelanggaran dalam bentuk perbaikan yang tidak direncanakan - perkembangan peristiwa yang paling mungkin.

Masa lalu tersembunyi darisekunder

Selain informasi yang ingin disembunyikan penjual hingga transaksi selesai, ada banyak jebakan yang seringkali sulit ditebak. Apa yang harus diperhatikan ketikamembeli apartemen, selain nuansa yang tercantum? Misalnya, untuk kemungkinan pelanggaran hukum selama privatisasi real estat yang diperoleh.

Pada tahun 90-an abad terakhir, sebuah undang-undang mulai berlaku, yang menurutnya setiap orang yang terdaftar di ruang hidup tertentu berhak atas meter persegi mereka sendiri. Ini berlaku untuk semua orang, termasuk anak kecil, mantan pasangan yang tetap terdaftar di apartemen yang sama, kerabat yang sementara tidak ada, misalnya, tahanan jangka panjang. Tidak semua anggota keluarga terdaftar dalam dokumentasi privatisasi. Tapi, setelah beberapa saat, mereka bisa mengeluh bahwa mereka ditipu saat itu.

Nuansa selanjutnya adalah akad donasi atau sewa. Sebagai aturan, kerabat yang bertikai jarang diberitahu tentang operasi semacam itu. Kebenaran mungkin muncul, beberapa waktu kemudian, setelah pembelian perumahan yang kontroversial. Namun kejutan paling umum yang mungkin Anda temui saat membeli properti adalah apartemen dengan tunggakan tagihan listrik. Di sini, masalahnya dapat dideteksi sebelum menandatangani kontrak, dan penting bagi pembeli untuk setuju dengan penjual bagaimana menyelesaikannya. Sebagai aturan, itu dipadamkan dengan mengurangi biaya perumahan. Tapi setiap kasus berbeda.

Informasi paling terpercaya

Tidak semua silsilah yang dapat diandalkan tentang real estat ini atau itu terletak pada dokumen resmi. Kerabat tersembunyi, calon pelamar untuk perumahan tidak dapat ditemukan di dalamnya. Selain itu, pembayaran utilitas tidak dapat dilakukan oleh pemilik rumah, tetapi dengan cara yang sama sekali berbedaorang-orang yang dijanjikan itu. Skemanya adalah sebagai berikut: pemilik apartemen lansia menandatangani perjanjian dengan kerabat jauh atau pekerja sosial bahwa setelah kematian mereka mereka akan mendapatkan area, tetapi mereka yang perlu membayar apartemen komunal sekarang. Mereka secara teratur mentransfer uang ke perusahaan manajemen, sesuai dengan kontrak, dan menganggap perumahan itu hampir milik mereka sendiri. Tidak memperhitungkan perjanjian seperti itu, ahli waris langsung setelah kematian orang tua mencoba untuk menyingkirkan hadiah yang tidak dapat diandalkan. Pembelian dan penjualan apartemen sedang diproses, tetapi sudah ada dua pelamar untuk itu.

Ada cara paling andal untuk mengetahui semua kemungkinan jebakan yang dapat menutupi kegembiraan membeli rumah - untuk mendapatkan informasi tentang pemilik sebelumnya dari tetangga di teras atau gosip di halaman. Jika apartemen itu dimiliki oleh pemilik yang sama untuk waktu yang cukup lama, tidak ada rahasia yang bisa disembunyikan dari mereka yang tinggal di dekatnya. Informasi yang diterima dari mereka tidak dapat ditemukan dalam dokumen apa pun saat membeli apartemen. Tiba-tiba, seseorang dalam keluarga penjual adalah orang yang sakit jiwa atau orang cacat yang tidak dapat secara mandiri membuang hartanya, dan wali tidak menganggap perlu untuk menghormati hak-haknya. Jika perumahan baru lebih buruk dari yang sebelumnya, transaksi dapat dibatalkan atas permintaan otoritas perwalian. Oleh karena itu, informasi dari tetangga juga tidak boleh diabaikan.

Pembeli terbaik adalah pembeli sendiri

Penting untuk mengingat hal berikut - tidak ada remunerasi kepada perantara yang akan membuatnya lebih waspada saat memeriksa dokumen untuk pembelian rumah, kecuali untuk poin yang ditentukan dalam kontrak. Oleh karena itu, putaruntuk bantuan kepada agen penjual, perlu untuk dengan jelas menyatakan tanggung jawab mereka kepada majikan mereka, jika tiba-tiba terjadi kesalahan dan kesepakatan terganggu. Membeli apartemen melalui agen adalah usaha lain yang agak berisiko. Plus, itu sangat mahal. Makelar tidak mengumpulkan informasi tentang masa lalu pemilik sebelumnya, tidak berusaha melindungi kliennya di masa depan. Dia hanya membandingkan data perumahan dengan yang dimiliki oleh struktur resmi. Dan hanya setelah pendaftaran tagihan penjualan dan pembayaran real estat, serta remunerasi kepada agen, pelamar potensial untuk apartemen yang dibeli dapat muncul. Di plus mutlak akan ada satu makelar. Dan pemilik lama dan baru akan terlibat dalam serangkaian litigasi.

Membeli apartemen tanpa perantara juga penuh dengan kesulitan yang tidak terduga, jika Anda tidak memiliki pemahaman yang cukup, informasi tentang semua kemungkinan kejutan yang terkait dengan dokumen, transfer uang, dan seluk-beluk transaksi lainnya. Tetapi di antara kekurangan-kekurangan yang terlihat ini ada satu keuntungan yang signifikan: tidak seorang pun akan membela kepentingannya dengan begitu giat seperti orang yang membeli untuk dirinya sendiri, orang yang membayar. Cukup meminta dukungan dari penasihat berpengalaman yang akan dapat memberi tahu Anda tentang semua seluk-beluk operasi, dan apartemen yang Anda beli akan diperiksa dengan cara yang paling teliti.

Penipu sedang waspada

Menjual apartemen orang lain adalah salah satu penipuan real estat yang paling umum. Penipu berpengalaman memiliki dokumen palsu untuk perumahan itu sendiri, surat kuasa yang dengannya merekadiberdayakan untuk melakukan transaksi, sering terlihat lebih baik daripada yang nyata. Di bidang jual beli, sewa real estat, scammers yang sangat profesional bekerja, yang sangat menyadari semua seluk-beluk sistem hukum tentang masalah ini. Hanya surat kuasa adalah hal pertama yang harus diwaspadai pembeli. Mengapa pemilik tidak menjual rumahnya sendiri, bagaimana dia bisa dihubungi setidaknya sehingga dia secara pribadi mengkonfirmasi otoritas perantara. Bagaimanapun, verifikasi dokumen saat membeli apartemen, dimulai dengan surat kuasa, tidak dapat dihindari oleh notaris. Dia harus mengkonfirmasi keaslian dokumen, memverifikasi validitasnya. Yang terbaik adalah pergi ke notaris yang mengeluarkan surat kuasa ini.

Trik scammer selanjutnya adalah paspor palsu. Pemilik rumah sedang dalam perjalanan bisnis yang panjang atau berlibur, dan wilayah mereka dikelola oleh orang asing yang memegang sampel dokumen asli untuk itu atau bahkan dokumen asli itu sendiri. Ada banyak skema kriminal yang bisa digunakan scammers. Jangan lupa tentang makelar hitam. Jadi, ketika merencanakan pembelian perumahan, lebih baik berkonsultasi dengan pengacara dan tetap berhubungan dekat dengannya selama transaksi. Ia mampu memberikan saran praktis tentang kapan sebaiknya membeli apartemen, dengan fokus pada permintaan pasar real estat saat ini.

Dokumentasi di bawah mikroskop

Tidak peduli seberapa menarik kondisi kesepakatan dan harga yang menguntungkan, Anda tidak boleh terburu-buru membayar. Pertama, Anda perlu mengumpulkan salinan kedua atau salinan semua dokumen tentang perumahan, pemiliknya dan pergi dengan semua surat ke notaris. Jika real estat didi antara pemilik ada anggota keluarga kecil, pengacara akan memberi tahu Anda cara menuliskan klausul dengan benar untuk mereka dalam kontrak. Selain itu, dia akan merekomendasikan otoritas mana yang harus dikunjungi, sertifikat apa yang harus diperoleh agar hak-hak anak kecil tidak dilanggar, dan tidak ada yang nantinya dapat membatalkan jual beli apartemen.

Saran yang berguna dari seorang pengacara akan membantu dalam pelaksanaan tagihan penjualan, jika pemiliknya adalah pasangan dengan bagian kepemilikan yang berbeda dari properti, atau apartemen hanya dimiliki oleh salah satu dari mereka, dan yang kedua hanya terdaftar di dalamnya. Dalam hal ini, cara menyusun dokumen dengan benar dan tanda terima apa yang harus diperoleh - sekali lagi, Anda tidak dapat melakukannya tanpa notaris. Sekalipun pembeli sendiri adalah ahli dalam masalah hukum, setiap kertas yang menyatakan keaslian transaksi harus diperiksa dengan cermat agar tidak ada kesalahan dalam penulisan alamat, data penjual dan pembeli, tanggal, jumlah, dan detail penting lainnya.

Perjuangan untuk nilai

Yang harus diperhatikan saat membeli apartemen, selain poin yang sudah tertera, adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk dokumen dan benar-benar diserahkan ke tangan bill of sale. Lebih menguntungkan bagi penjual untuk menyatakan dalam laporan laba rugi (dan penjualan perumahan termasuk dalam ketentuan ini) nilai transaksi yang lebih rendah, karena ia harus melakukan pembayaran pajak untuk itu. Hal utama adalah bahwa jumlah yang ditentukan tidak boleh lebih rendah dari pasar sebesar 20-30%, karena ini dapat menimbulkan kecurigaan dari otoritas inspeksi. Jika saat kolusi antara penjual dan pembeli terbukti, maka yang terakhir dapat menjaditerdakwa dalam kasus penipuan administrasi.

Adalah bermanfaat bagi penjual untuk menunjukkan jumlah yang lebih rendah, dan dia dapat meminta pembeli untuk layanan ini.

Anda tidak boleh setuju karena berbagai alasan:

• Pertama, konsesi seperti itu benar-benar melanggar undang-undang saat ini dan penuh dengan konsekuensi.
• Kedua, pembeli berhak mengembalikan sekitar 13% dari jumlah yang dikeluarkan untuk pembelian rumah. Peluang yang sesuai diatur oleh Kode Pajak.
• Ketiga, jika transaksi tersebut kemudian disengketakan oleh salah satu pihak dan dinyatakan tidak sah, penjual berhak mengembalikan kepada pembeli hanya sejumlah yang tercantum dalam dokumen. Korban tidak akan dapat membuktikan sebaliknya ketika angka tertentu ditentukan dalam kontrak.

Perhitungan cerdas

Dan bahaya besar terakhir yang bisa menunggu penjual dan pembeli adalah penyelesaian akhir. Kesulitan memilih (untuk membeli perumahan primer atau sekunder) ada di belakang kami, kerangka waktu ditentukan ketika lebih baik untuk membeli apartemen, cobaan mengumpulkan dan memverifikasi semua dokumen, mengumpulkan jumlah yang diperlukan atau mendapatkan pinjaman dari bank telah selesai. Dan semuanya bisa runtuh pada saat terakhir, jika Anda tidak bermain aman dengan transfer uang. Dapat dilakukan dengan mentransfer sejumlah uang kertas yang diperlukan ke tangan penjual, atau dengan mentransfer ke rekening bank yang lebih aman. Jika kita berbicara tentang jumlah yang besar, maka mereka biasanya takut untuk main-main dengan uang tunai. Namun, jika salah satu pihak lebih menyukai metode pembayaran tertentu, uang dapattransfer dengan menyewa brankas, dari mana mereka memiliki hak untuk menjemput orang yang menunjukkan dokumen-dokumen tertentu, yang dikeluarkan saat membeli apartemen. Daftar mereka diperiksa oleh spesialis institusi. Ini juga menjamin keasliannya. Semua nuansa dari kedua jenis perhitungan ini dan non-tunai dapat ditemukan di bank.

Apa lagi yang penting untuk diingat pada tahap pembayaran akhir biaya apartemen adalah untuk tidak mengacaukan ukuran deposit dan uang muka, karena mereka memiliki tujuan yang berbeda dan opsi pengembalian jika transaksi tidak melewati untuk beberapa alasan. Jumlah uang muka diperhitungkan dalam perhitungan akhir, tetapi setoran tidak. Itu dikembalikan ke pembeli jika pembelian berhasil, atau tetap dengan penjual jika operasi gagal tanpa alasan. Bagaimanapun, deposit tetap pada pihak yang dirugikan jika terjadi gangguan transaksi.