KPR di Jerman: pilihan real estat, persyaratan untuk mendapatkan hipotek, dokumen yang diperlukan, kesimpulan perjanjian dengan bank, tingkat hipotek, ketentuan pertimbangan dan at

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Banyak orang berpikir untuk membeli rumah di luar negeri. Seseorang mungkin berpikir bahwa ini tidak realistis, karena harga apartemen dan rumah di luar negeri terlalu tinggi, menurut standar kami. Ini adalah delusi! Ambil contoh, hipotek di Jerman. Negara ini memiliki salah satu suku bunga terendah di seluruh Eropa.

Karena topiknya menarik, Anda harus mempertimbangkannya lebih detail, serta mempelajari secara detail proses pengajuan pinjaman rumah.

Tentang pasar real estat

Sebelum berbicara tentang hipotek di Jerman, harus dicatat bahwa permintaan perumahan di negara ini melebihi pasokan. Sangat sulit untuk menemukan bangunan baru di properti yang sudah jadi. Tapi ada banyak tawaran untuk membeli apartemen di gedung yang baru mulai dibangun.

Bagaimana dengan harga? Ada yang tinggi dan rendah. Satu hal yang bisa dikatakanTepat: harga naik ke arah dari timur ke barat. Perumahan paling mahal di ibukota Bavaria - Munich. Ada 1 m2 biaya dari 4000 euro. Jauh lebih murah di Berlin - 2500 euro.

Bagaimanapun, bahkan jika seseorang menginginkan apartemen atau studio satu kamar, jumlah yang solid sekitar 150-200 ribu euro akan diperlukan. Untungnya, bank-bank Jerman menawarkan pinjaman hipotek kepada warga negara mereka sendiri dan penduduk negara lain. Anda dapat mengambil seluruh jumlah untuk pembelian, dan beberapa tahap jika Anda berencana untuk membeli rumah yang belum selesai.

Dan sekarang yang terpenting. Berapa tingkat hipotek di Jerman? Untuk orang Jerman, berkisar antara 0,8 hingga 2%. Dan untuk orang asing bervariasi dari 3 sampai 5%.

Membeli rumah untuk disewakan

Banyak orang mengambil hipotek untuk tujuan ini. Anda bisa mengerti mengapa. Setelah membeli apartemen di Munich atau Berlin, seseorang dapat mengandalkan hasil sekitar 4% per tahun. Disewakan perumahan di Wuppertal akan membawa 8%, di Gelsenkirchen - hampir 10%. Pengembalian tinggi bisa di Dortmund, Duisburg, Essen.

Ada baiknya memberi contoh. Katakanlah seseorang membeli rumah untuk 8 apartemen di Dortmund, memberikan 620.000 USD untuk itu. Satu apartemen akan memberinya sekitar 6.500 euro per tahun. Dan semuanya - sekitar 52.000 USD. Dengan demikian, profitabilitas akan menjadi 8%. Artinya, hipotek tidak hanya akan melunasi, tetapi juga menghasilkan keuntungan.

Fitur kondisi

Jika Anda ingin mengambil apartemen di Jerman dengan hipotek, lebih baik melihat opsi yang harganya lebih dari 100.000 euro. Pada nilai tukar saat ini, ini sedikitlebih dari 8.000.000 rubel. Untuk uang ini, seseorang tidak akan menerima kotak, tetapi apartemen yang luas dengan dekorasi.

Mengapa lebih baik menonton opsi mahal? Karena bank lebih bersedia menampung klien asing seperti itu.

Jika kita berbicara tentang kondisi, maka mereka memiliki fitur secara individual untuk setiap orang. Saat membuat kontrak, banyak faktor yang dipertimbangkan, termasuk:

• Jumlah uang muka.
• Solvabilitas.
• Riwayat kredit.
• Lokasi dan kondisi properti.

KPR pertama lebih sulit didapat daripada yang kedua atau ketiga, yang tidak semua orang rencanakan untuk diambil. Saat mengajukan pinjaman rumah debut, Anda mungkin perlu menyetor 40-50% dari total nilai properti.

Ini adalah plus dan minus. Di satu sisi, akan ada lebih sedikit hutang, dan karena itu, mereka akan dapat melunasi lebih cepat. Tapi di sisi lain, tidak semua orang bisa menabung dan memberikan 4-5 juta rubel sekaligus.

Tetapi banyak bank setuju untuk meningkatkan jumlah sekaligus menurunkan tingkat bunga. Ngomong-ngomong, jika nanti seorang warga negara memutuskan untuk mengeluarkan hipotek kedua, maka dia, jika tidak ada masalah dengan yang pertama, bahkan tidak perlu memberikan kontribusi. Atau tidak lebih dari 20% dari biaya perumahan.

Persyaratan Klien

Jika Anda berencana untuk mendapatkan hipotek di Jerman, Anda perlu tahu apa yang diperlukan untuk ini. Klien diminta untuk:

• Harus memiliki rekening yang dibuka di bank Jerman setidaknya selama 2 tahun. Yang penting tidak kosong. pada diadana harus diterima secara teratur.
• Harus berusia antara 21 dan 65 tahun.
• Anda harus memiliki bukti penghasilan di Jerman. Karyawan perlu menyajikan ekstrak selama 6 bulan terakhir, dan pengusaha - selama 2 tahun. Tapi ini bukan hanya tentang pekerjaan. Aktivitas pemilik juga merupakan sumber pendapatan.
• Anda harus memberikan bukti ada tidaknya pinjaman atau tunjangan. Menurut hukum Jerman, seseorang tidak boleh menghabiskan lebih dari 35% pendapatan bulanan untuk pembayaran hipotek.

Dokumen yang diperlukan

Untuk mengajukan hipotek di Jerman, Anda harus datang ke bank dengan membawa paket dokumen, yang meliputi:

• Paspor asli dan salinannya.
• Kuisioner dengan data pribadi.
• Paspor asing dan salinannya.
• Konfirmasi penghasilan: untuk individu - sertifikat pajak penghasilan pribadi. Untuk pengusaha - pelaporan perusahaannya.
• Dokumen untuk properti yang ingin dibeli klien: deskripsi objek, foto-fotonya, piagam perumahan, dan kutipan dari daftar tanah (harus dibuat maksimal 6 minggu yang lalu).
• Hasil penilaian rumah.
• Perjanjian sewa diperlukan jika properti disewakan.
• Konfirmasi ketersediaan jumlah uang muka yang dibutuhkan.

Pastikan untuk menerjemahkan semua dokumen ke dalam bahasa Jerman dan mengesahkannya dengan notaris.

Apa itu survei?

Sebenarnya, ini adalah analog dari formulir, yang biasanya diisibank Rusia. Kuesioner data pribadi pemohon adalah dokumen yang berisi informasi singkat tentang seseorang yang berencana untuk mengambil pinjaman.

Ini harus berisi informasi tentang propertinya, pendapatan dan pengeluaran bulanan, yang mencakup pinjaman lain, sewa, tunjangan, utilitas dan asuransi. Semakin sedikit masalah keuangan yang dialami klien, semakin jelas riwayat kreditnya, semakin tinggi kemungkinan dia akan disetujui untuk hipotek di Jerman.

Tentang tarif dan pembayaran

Baru-baru ini, bank-bank Jerman meminjamkan pada tingkat bunga tetap. Ini nyaman, karena akan tetap tidak berubah sampai akhir periode pinjaman - tidak akan terpengaruh oleh nilai tukar dengan cara apapun.

Mereka melunasi hipotek mereka di Jerman dengan pembayaran bulanan anuitas: setiap 30 hari klien harus menyetor jumlah yang sama ke dalam akun. Ini termasuk bunga hipotek di Jerman dan jumlah pinjaman utama.

Mereka mengatakan bahwa adalah realistis untuk menyepakati secara individu kemungkinan pelunasan pinjaman lebih awal. Tapi ini sangat tidak nyaman bagi bank, dan karenanya tarifnya akan lebih tinggi.

Dan jika kemungkinan pelunasan lebih awal tidak diberikan, maka orang tersebut juga harus membayar denda. Anda perlu segera memikirkannya dan mengambil pinjaman dengan kemampuan untuk melunasi hutang pokok dengan cara yang dipercepat. Solusi mudah: dalam 1 tahun Anda dapat membayar kembali sekitar 10% dari pinjaman.

Contoh

Jadi, katakanlah seseorang memutuskan untuk mengambil hipotek di Jerman untuk membeli studio seluas 39 m2 di pusat kota Munich2 dengan renovasi bergaya Eropa. Biayanya adalah 290.000 euro. Ini sekitar 23.000.000rubel.

Pembayaran awal adalah 9.200.000 rubel. Tentu saja, seseorang akan membutuhkan 13.800.000 pinjaman, yaitu 171.735 euro. Bank Jerman akan memberikan jumlah seperti itu, karena minimumnya adalah 50.000 USD. e.

KPR di Jerman dapat diterbitkan untuk jangka waktu 5 hingga 40 tahun. Tapi, sebagai aturan, setiap orang mengambil 10. Katakanlah untuk klien mereka menetapkan tingkat bunga 4%. Inilah yang terjadi dalam kasus ini dalam rubel:

• Cicilan bulanan: 46.016.
• Jumlah bunga selama satu tahun: 552.000.
• Semua pembayaran setelah akhir periode kredit: 19.322.000.
• Lebih bayar selama 10 tahun: 5,520,000.

Penting untuk dicatat bahwa sampai seseorang melunasi hutang dengan tingkat bunga hipotek di Jerman, perumahan akan menjadi milik bank.

Pengeluaran

Keberadaan mereka juga harus diingat. Berbicara tentang suku bunga hipotek di Jerman, perlu diceritakan tentang biayanya. Ada banyak biaya tambahan saat membeli rumah, di antaranya:

• Pajak properti. Tarifnya bervariasi tergantung pada lokasi properti. Biasanya berkisar antara 3,5% hingga 6%.
• Pembayaran untuk layanan pendaftaran ulang perumahan ke pemilik baru. Ini akan berjumlah 0,5-1% dari total jumlah transaksi.
• Biaya Notaris (1,5-3%).
• Komisi ke perantara (3-6%). Tanpa broker dan agen penjual, transaksi di Jerman tidak akan selesai. Apalagi dengan orang asing. Selain itu, mereka melakukan pekerjaan utama dan membuat hidup lebih mudah bagi klien.
• Pembayaran untuk layanan termasuk pemilik baru di kadaster (0,5%).
• Komisi yang dikenakan untuk mendapatkan hipotek di Jerman untuk orang Rusia dan orang asing lainnya (1%).
• Pembayaran untuk penilaian properti yang akan disimpan sebagai jaminan (sekitar $1.500).
• Audit real estat (0,5-1,5%).
• Penerbitan sertifikat dan pernyataan, memelihara rekening bank (hingga 150 USD per tahun).

Total, jika seseorang berencana membeli rumah seharga 100.000 c.u. Artinya, ia harus memiliki tambahan 10-15 ribu euro untuk biaya tambahan. Mungkin biayanya akan lebih murah, tetapi lebih baik bermain aman.

Mulai dari mana?

Banyak yang telah dikatakan di atas tentang persyaratan, ketentuan, dan tingkat suku bunga yang berlaku untuk hipotek di Jerman. Kita juga perlu membicarakan langkah pertama.

Jangan membatasi diri Anda pada dua atau tiga bank. Sangat disarankan untuk mengunjungi 10-15 organisasi untuk penghematan di masa depan. Semakin banyak perbankan menawarkan seseorang untuk belajar, semakin tinggi kemungkinan menemukan opsi yang paling menguntungkan.

Selain itu, saat berkomunikasi dengan perwakilan lembaga lain, klien dapat membuat reservasi bahwa di tempat sebelumnya ia ditawari harga yang lebih rendah. Banyak bank, yang tidak ingin kehilangan calon peminjam, mulai tertarik dengan bonus tambahan.

Anda juga perlu tahu bahwa harga terendah ditawarkan jika perumahan memenuhi persyaratan berikut:

• Garansinya 100 tahun.
• Terletak di tempat dengan ekologi yang baik, logistik, dan dekat dengan pusat kota.
• Bisa diambildisewakan.

Bagaimana cara mencari real estat? Untuk ini, ada perusahaan real estat, sumber online khusus, serta broker dan iklan pribadi.

Bagaimana cara membuka akun?

Telah dicatat bahwa pembayaran untuk real estat hanya dapat dilakukan melalui bank. Dan di sini perlu untuk mengklarifikasi satu nuansa. Faktanya adalah bahwa melalui "Sberbank" Rusia ini juga dapat dilakukan! Makanya ada pembayaran cashless.

Tapi Anda masih harus membuka rekening di bank Jerman. Tentu saja, Anda harus hadir secara pribadi untuk ini. Yang disebut "legitimasi pos" hanya tersedia untuk warga negara Jerman.

Dari dokumen, Anda akan memerlukan dokumen asli dan salinan paspor (sipil dan asing), formulir yang sudah diisi dan pendaftaran. Beberapa bank meminta Anda untuk menyajikan referensi-rekomendasi. Di Jerman, mereka lebih suka berurusan hanya dengan modal murni.

Akun akan dibuka dalam euro, setelah itu kontrak akan ditandatangani. Uang dapat disetorkan pada hari yang sama.

Penyelesaian kontrak

Nuansa ini juga layak dipertimbangkan ketika berbicara tentang jenis hipotek di Jerman. Ketika klien dan bank menyepakati semua persyaratan, momen untuk menyimpulkan kesepakatan tiba, yang merupakan dasar untuk mengeluarkan pinjaman di masa depan.

Dasar hukum dalam kasus ini adalah KUHPerdata Jerman, serta hukum tentang bank hipotek (masing-masing paragraf 601-610 dan 14-16, 19).

Kontrak berisi informasi berikut:

• Jumlah pinjaman: jumlah + bunga + biaya.
• Kondisi hipotek.
• Informasi tentang pembayaran yang diperlukan (ukurannya, tanggal dimulainya pembayaran pinjaman, perhitungan suku bunga, dll.).
• Cara melunasi utang.
• Informasi tentang peminjam.
• Kondisi di mana kontrak dapat diakhiri.

Secara umum, tidak ada yang rumit. Ya, mendapatkan hipotek di Jerman adalah proses yang sedikit lebih rumit dan memakan waktu, tetapi ini dapat dimengerti, karena orang asing membeli real estat. Tetapi sebaliknya, semuanya sama seperti di Rusia.

Cepat memilih bank dan perumahan, Anda bahkan dapat menghemat banyak. Bagaimanapun, Jerman berada di TOP-3 negara Eropa yang memberikan tingkat hipotek terendah. Dan 3-5% itu sangat kecil dibandingkan dengan 10-12% yang ditawarkan di Rusia.

Waktu

Berapa lama untuk mendapatkan hipotek di Jerman? Biasanya butuh waktu 1 bulan, tapi kadang bisa lebih lama.

Pada tahap pertama, dokumen sedang disiapkan, dan ini memakan waktu sekitar dua minggu. Secara paralel, disarankan untuk membiasakan diri dengan pasar penawaran. Kemudian - kunjungi bank, ajukan. Dibutuhkan 2-4 hari atau lebih.

Berapa lama untuk mendapatkan keputusan KPR? Maksimal empat minggu setelah wawancara dengan petugas bank. Ketika seseorang menerima persetujuan, dia hanya perlu memilih penawaran yang paling menguntungkan, membuka akun dan melakukan deposit. Setelah itu, Anda dapat membeli real estat.