Jebakan hipotek: nuansa pinjaman hipotek, risiko, seluk-beluk menyimpulkan kesepakatan, saran dan rekomendasi dari pengacara

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Pinjaman hipotek merupakan bagian integral dari kehidupan rumah tangga publik dan individu yang membutuhkan tanah, perumahan, dan kondisi kehidupan yang lebih baik. Konsep hipotek telah ada di dunia sejak zaman kuno, ketika kepribadian debitur, yang dijadikan budak, dijaminkan untuk utang. Pada abad ke-6 SM, gadai orang tersebut diganti dengan gadai semua properti yang dimiliki debitur, khususnya, tanah. Sementara properti debitur dijaminkan kepada kreditur, tiang hipotek dipasang di wilayah kepemilikan tanahnya - bukti properti yang dijaminkan. Catatan hutang dicatat di pos.

Fakta sejarah tentang asal muasal KPR

Pada masa pemerintahan Elizabeth Petrovna (250 tahun yang lalu), kaum bangsawan Rusia disubsidi oleh pinjaman hipotek. Pada saat yang sama, perkebunan yang sama digadaikan kembali beberapa kali tanpahanya di bank-bank bangsawan, tetapi juga dari rentenir swasta. Kurangnya kontrol umpan balik debitur-kreditur, penangguhan dan pembiayaan kembali (remortgage) hipotek abad ke-18 menyebabkan utang besar ke kas negara dan kebangkrutan alami bank.

Dorongan untuk babak baru perkembangan pinjaman hipotek adalah reformasi penghapusan perbudakan, ketika jutaan petani membutuhkan pinjaman untuk membeli tanah. Pinjaman hipotek diterbitkan selama 49 tahun dengan bunga 6 persen per tahun. Saat itulah piagam masyarakat kredit perkotaan dibentuk, di mana aturan untuk pinjaman hipotek ditentukan. Reformasi kepemilikan pribadi atas tanah berkontribusi pada penyebaran hubungan kredit di bidang pertanian di seluruh Rusia. Pinjaman yang dijamin dengan tanah pada waktu itu disebut pinjaman tanah. Obligasi hipotek didaftarkan secara ketat oleh notaris, dan sekuritas diterbitkan terhadap mereka di bursa efek, 35% di antaranya pada tahun 1913 adalah modal asing. Sistem pinjaman bank berkembang karena pembentukan ekonomi baru negara.

Setelah Revolusi Oktober, di mana bank dinasionalisasi dan hubungan kredit terpusat, konsep hipotek dilupakan selama 70 tahun.

Menghidupkan kembali hipotek di Rusia baru dimulai pada 1990-an, dan mendapat dukungan legislatif pada 1998. Setelah gelombang krisis, pinjaman hipotek telah mengalami sejumlah perubahan - pengetatan persyaratan pinjaman, asuransi hipotek wajib, uang muka wajib dan sistem pen alti - perangkap hipotek.

KPRstatistik hari ini

Sampai saat ini, sekitar 400 lembaga kredit beroperasi di pasar pinjaman hipotek Rusia. Setelah Bank Sentral Federasi Rusia menetapkan aturan ketat yang mengatur kegiatan lembaga kredit, hanya pemberi pinjaman hipotek yang andal, terbukti, dan efisien yang tetap berada di pasar hipotek. Menurut Bank Sentral, jangka waktu rata-rata pinjaman hipotek adalah 15 tahun, dan tingkat bunga hipotek rata-rata di Rusia adalah 9,8% per tahun. Persentase orang Rusia yang ingin membeli rumah dalam 5 tahun ke depan adalah 70%. Faktanya, pinjaman hipotek sekarang hanya tersedia untuk 33% dari populasi yang bekerja, sebagai perbandingan - sebelum tahun 2000 - hanya 5% dari populasi yang bekerja. Bank paling populer di antara populasi untuk mendapatkan hipotek adalah Sberbank dan VTB, yang dengannya membeli apartemen dengan hipotek juga bisa menjadi lebih sulit jika Anda tidak mengetahuinya.

Fitur penyerahan dokumen KPR

Sebelum membuat perjanjian hipotek, Anda disarankan untuk membiasakan diri tidak hanya dengan tingkat bunga yang diusulkan dan jangka waktu pembayaran, tetapi juga dengan sejumlah kondisi dan kemungkinan kekurangan dalam sistem perbankan, yang disebut perangkap hipotek.

Penting untuk diingat bahwa semakin meyakinkan dokumen tentang keandalan peminjam disajikan, semakin stabil hubungan dengan bank. Sebelum pergi ke bank, Anda perlu menyiapkan dokumen standar: paspor Rusia dengan pendaftaran di lokasi bank, serta sertifikat penghasilan.

Bank mungkin setuju untuk mengeluarkan pinjaman tanpa sertifikat pendapatan, tetapi dalamKuesioner penilaian harus menunjukkan tempat kerja dan jumlah gaji bulanan. Petugas keamanan negara pasti akan memeriksa semua ini dan jika pemohon berbohong tentang tempat kerja atau gaji, ia akan ditolak hipotek.

Berdasarkan laporan laba rugi, bank menghitung jangka waktu pinjaman hipotek. Menurut aturan, pembayaran pinjaman rata-rata tidak boleh melebihi 40% dari pendapatan bulanan peminjam, atau jangka waktu pinjaman akan diperpanjang sesuai dengan aturan ini. Dan semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin banyak peminjam membayar lebih untuk seluruh periode hipotek.

Biaya bank

Saat mendaftarkan perjanjian hipotek, komisi tambahan berikut dimungkinkan:

• Untuk pelaksanaan kontrak, pembukaan akun.
• Pembayaran disediakan untuk penilai hipotek independen.
• Asuransi hipotek wajib, serta kesehatan dan kehidupan peminjam, kepemilikan agunan.
• Persyaratan tambahan yang dapat diajukan bank kepada peminjam jika pengembang tidak percaya saat mengajukan hipotek di gedung baru. Hal ini dapat menyebabkan tingkat suku bunga hipotek yang lebih tinggi.
• Bank dapat mewajibkan peminjam untuk memilih apartemen yang digadaikan hanya melalui makelar yang dapat diandalkan, yang mungkin merupakan mitra bank (jasa makelar biasanya tidak kurang dari 5% dari biaya perumahan).

Denda dan hukuman

Hukuman untuk keterlambatan pembayaran hipotek dapat secara signifikan meningkatkan jumlah total pinjaman, jadi Anda perlu mencari tahu sebelum menandatangani kontrak - pada tanggal berapa Anda perlu melakukan pembayaran, bagaimanacara yang lebih baik untuk menyetor: uang tunai, ATM, pembayaran elektronik. Berguna untuk mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan dana untuk dikreditkan ke rekening bank, misalnya dari rekening ke rekening 1-3 hari perbankan.

Karena antrian di kantor bank atau di ATM, situasi mungkin muncul yang memperlambat pembayaran bulanan tepat waktu. Penting untuk mengetahui dengan tepat hukuman apa yang akan diterapkan jika terjadi satu atau dua penundaan, dan yang mana - dalam kasus non-pembayaran sistematis (karena PHK atau sakit) dan apa yang dapat dilakukan sebelumnya tentang hal ini. Dalam kasus ekstrim, bank dapat secara sepihak mengakhiri kontrak, menjual agunan dan melunasi hutang hipotek, dan mengembalikan sisanya kepada peminjam.

Nuansa dan risiko pinjaman hipotek

Sebelum menandatangani kontrak, Anda harus membaca dengan cermat, dan jika mungkin, berkonsultasilah dengan pengacara tentang hal-hal yang kontroversial dan tidak dapat dipahami. Jadi, apa sebenarnya jebakan saat mengajukan KPR yang harus Anda selesaikan?

1. Pelajari jumlah semua biaya dan cara pembayarannya.
2. Ajarkan diri Anda dengan daftar hukuman, ukurannya, dan alasan imputasinya. Kontrak tidak boleh mengandung pen alti untuk pelunasan awal hipotek.
3. Pelajari jadwal pembayaran: jumlah kontribusi dan tanggal jatuh tempo.
4. Penting untuk membaca daftar situasi yang melibatkan peningkatan suku bunga hipotek. Diskusikan dengan manajer bank jika ada bahasa yang tidak jelas seperti "kenaikan suku bunga sebagai akibat dari perubahan kondisi pasar."
5. Cari tahu berapa banyak asuransi yang dibutuhkan dan apakah mungkin tanpanyabertahan dengan itu. Bank tidak memiliki hak untuk memaksakan pinjaman atau kehidupan peminjam dengan hipotek, tetapi memiliki hak untuk menaikkan suku bunga jika terjadi penolakan asuransi sebesar 1-1,5%.

Perjanjian hipotek ditandatangani oleh kedua belah pihak yang setara, sehingga peminjam memiliki hak untuk tidak setuju tanpa syarat dengan persyaratan bank, mengambil jebakan hipotek dan risiko. Dalam kasus perselisihan, perlu untuk menyelesaikannya sebelum menandatangani kontrak. Klien dapat meminta agar klausul tentang hak untuk membiayai kembali hipotek dimasukkan dalam perjanjian, yang akan sangat memudahkan kemungkinan keadaan force majeure di masa depan.

Seluk-beluk membuat perjanjian hipotek

Saat mempelajari jebakan hipotek, penting untuk mengingat beberapa nuansa hubungan kredit dan hipotek dengan bank. Misalnya, selama masa kontrak, properti dimiliki oleh peminjam, tetapi dia tidak dapat sepenuhnya melepaskannya sampai akhir kontrak. Juga, peminjam tidak dapat:

• Menyewakan properti yang digadaikan untuk disewakan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank. Biasanya, lembaga kredit enggan untuk mengizinkan transaksi tersebut dengan real estat sebagai jaminan, karena kondisi objek dapat memburuk, yang akan menyebabkan penurunan harga pasar jika perlu untuk menjualnya. Namun, pemberi pinjaman tidak berhak untuk mencegah agunan disewakan untuk jangka waktu tidak lebih dari satu tahun.
• Lakukan pekerjaan renovasi, termasuk pembangunan kembali apartemen secara ilegal. Untuk melakukan perbaikan dan perubahan konstruksi yang diperlukanAnda perlu menyiapkan sebuah proyek, kemudian mendapatkan izin dari inspektorat perumahan, dan kemudian memberi tahu pemberi pinjaman.
• Selama seluruh durasi perjanjian hipotek, dilarang oleh hukum untuk mendaftarkan kembali properti yang digadaikan ke tempat non-perumahan.
• Tidak mungkin melakukan transaksi pertukaran atau donasi dengan real estat yang dijaminkan, serta menjual tanpa izin dari kreditur. Penjualan hanya akan mungkin jika peminjam berhutang kepada bank kreditur dan hasil penjualan akan digunakan untuk melunasi hutang dan menutup kewajiban kepada bank.

Perangkap hipotek di Sberbank

Sberbank memiliki perjanjian pinjaman hipotek standar, sampelnya dapat ditemukan di situs web untuk tinjauan awal.

Perangkap utama ketika membuat perjanjian hipotek dengan Sberbank adalah biaya tambahan untuk penilai agunan, untuk menyewa sel bank, untuk layanan makelar barang tak bergerak atau pengacara, membayar asuransi dan, tentu saja, membayar biaya negara.

Persyaratan perjanjian hipotek menetapkan kemungkinan pemilihan sendiri oleh peminjam penilai, tetapi ia harus memenuhi persyaratan Sberbank. Oleh karena itu, tidak ada gunanya mengambil risiko dan mengevaluasi properti agunan terlebih dahulu, Sberbank dapat menolak dokumen evaluasi yang diberikan, menjelaskan penolakan tersebut sebagai ketidakpatuhan terhadap aturan proses yang ditetapkan, dan uang akan terbuang percuma.

Hukuman untuk keterlambatan di Sberbank

Bagian yang paling tidak menyenangkan dari jebakan hipotek di Sberbank untuk diskusi adalah hukuman dan denda. Tetapi penting untuk memahami poin-poin kontrak berikut.

Item tentang biaya keterlambatan. Jumlah pen alti secara langsung tergantung pada tingkat refinancing Bank Sentral pada tanggal denda. Ini secara signifikan dapat meningkatkan jumlah denda saat ini. Oleh karena itu, ada baiknya untuk mengetahui terlebih dahulu tentang kondisi kemungkinan hukuman atas keterlambatan pembayaran.

Syarat pemutusan perjanjian hipotek. Sberbank memiliki hak untuk membatalkan kontrak dalam beberapa situasi ilegal, misalnya, dalam kasus penundaan sistematis, ketika agunan digunakan untuk tujuan lain, dalam kasus di mana bank kreditur menolak untuk memeriksa kondisi properti, dan juga ketika mengakhiri kontrak polis asuransi.

Selama jangka waktu perjanjian pinjaman hipotek, peminjam tidak memiliki hak untuk menjual rumah yang digadaikan, mendaftarkan orang lain di dalamnya, menyewakannya, membangun kembali tanpa persetujuan pemberi pinjaman.

KPR di "VTB": jebakan

Dari jebakan tajam saat membuat kontrak, Anda harus memperhatikan hal berikut.

VTB Bank sangat menganjurkan agar Anda mengambil polis asuransi untuk kepemilikan (gelar), kesehatan, kehidupan hanya dengan Asuransi VTB mitra Anda. Jika Anda menolak asuransi, tingkat pinjaman hipotek pasti akan meningkat sebesar 1%.

Jumlah minimum pinjaman hipotek adalah dari 2 juta rubel. Jumlah yang lebih kecil menyiratkan pembatasan uang muka atau biaya tambahan saat mengajukan pinjaman. Tidak menguntungkan bagi bank untuk memberikan pinjaman kecil untuk waktu yang lama.

Kapandalam hal terjadi keterlambatan, bank tidak mengambil inisiatif untuk merestrukturisasi utang atau mengatur hari libur kredit. Lebih menguntungkan bagi bank untuk menjaga ketentuan perjanjian sebelumnya dan mengembalikan uang pinjaman tepat waktu. Untuk mengatasi masalah keterlambatan pembayaran, peminjam sendiri mengajukan aplikasi ke bank.

Bank "VTB" adalah organisasi kredit efisien yang andal dan oleh karena itu memerlukan pemenuhan kewajiban yang jelas berdasarkan kontrak. Oleh karena itu, jika Anda ragu dengan kekuatan finansial anggaran Anda, lebih baik tunda keputusan untuk mengambil hipotek untuk sementara waktu.

Saran dan saran dari pengacara

Pengacara praktisi merekomendasikan untuk menghindari jebakan hipotek sebelum membuat perjanjian pinjaman.

• Hitung pembayaran cicilan agar tidak melebihi 30% dari pendapatan keluarga.
• Ambil hipotek hanya dalam mata uang yang digunakan untuk pendapatan bulanan. Sekalipun masuk akal untuk menghemat uang, tidak perlu mengambil risiko. Pinjaman hipotek adalah pinjaman jangka panjang, dan ketika nilai tukar berfluktuasi, Anda harus membayar lebih banyak kali pada pertukaran rubel untuk mata uang kontrak.
• Untuk hipotek, pilih pemberi pinjaman hanya dari bank besar dengan pengalaman bertahun-tahun dan reputasi baik, memberikan kondisi yang paling menguntungkan.
• Jangan terburu-buru memilih program KPR. Penting untuk hati-hati menemukan yang paling cocok dengan kemungkinan menguntungkan, istilah preferensial.
• Tidak perlu mengambil hipotek segera di ruang tamu yang besar. Disarankan untuk secara bertahap meningkatkan kondisi kehidupan Anda. Misalnya, setelah odnushki Anda tidak boleh membidik apartemen tiga atau empat kamar.apartemen. Pertama, beli apartemen dua kamar, dan setelah membayar seluruhnya, Anda sudah bisa memikirkan apartemen tiga kamar yang lebih nyaman.
• Pelajari kontrak dengan cermat, perhatikan komisi dan pengeluaran tambahan saat mengajukan hipotek. Mereka adalah perangkap dari perjanjian hipotek.
• Semakin lama jangka waktu hipotek, semakin tinggi tingkat bunganya. Dianjurkan untuk mengambil hipotek untuk jangka waktu yang lebih pendek. Lagi pula, semakin lama jangka waktu hipotek, semakin besar total kelebihan pembayaran.
• Pilih tingkat bunga tetap, lebih suka daripada yang mengambang, yang sebenarnya lebih menguntungkan, tetapi tidak dalam kondisi volatilitas pasar yang tinggi, yang dapat mendorong peminjam ke dalam hutang besar. Tarif tetap tidak memungkinkan Anda untuk menabung, tetapi juga tidak memungkinkan Anda untuk kalah.
• Hubungi hanya penilai independen saat memilih objek hipotek, karena agen penjual selalu memperindah kondisi properti agar dapat menjual lebih menguntungkan.
• Disarankan untuk membuat cadangan keuangan terlebih dahulu sebelum menandatangani kontrak. Inilah yang disebut financial airbag, terdiri dari 3 pembayaran cicilan bulanan untuk merasa percaya diri selama seluruh periode kontrak.

KPR Dijual Kembali

KPR di pasar sekunder lebih mudah diatur karena rumah telah dipesan dan tidak ada risiko konstruksi.

Saat membeli properti sekunder dalam hipotek, perangkap harus diperiksa: siapa pemiliknya dan siapa yang terdaftar di perumahan yang dipilih. Suatu situasi dapat muncul ketika salah satu pemilik bagian dari ruang hidup tidaksetuju untuk menjual.

Selanjutnya, penting untuk memeriksa apakah semua pembangunan kembali yang ada di apartemen itu legal, apakah ada hutang tagihan dan memastikan bahwa apartemen itu belum menjadi jaminan di lembaga kredit lain.

Periksa keadaan komunikasi, apakah perbaikan dilakukan dan pada tingkat apa, pastikan jendela, langit-langit, dan elemen perumahan lainnya dalam kondisi baik.

Pembiayaan kembali hipotek

Refinancing adalah pembiayaan kembali dari pinjaman hipotek yang ada di bank lain. Prosedur yang luas untuk membiayai kembali hipotek dengan jebakan masuk akal jika Anda perlu melunasi hipotek dengan jangka waktu lebih dari dua tahun.

Harap diperhatikan bahwa selama periode transfer agunan dari bank ke bank, tingkat bunga akan sedikit lebih tinggi, karena bank baru untuk sementara akan kekurangan agunan, dan ini adalah risiko besar.

Saat refinancing, akan ada biaya wajib untuk penilaian agunan, notaris, dll.