Penilaian bangunan dan struktur: dokumen, aturan, dan metode

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Evaluasi bangunan dan struktur dapat dilakukan karena berbagai alasan. Paling sering ini menyangkut pembayaran pajak properti, yang jumlahnya tergantung pada nilai kadaster objek. Untuk merevisi angka ini dan menghasilkan lebih sedikit uang sebagai pembayaran pajak, pemilik memesan penilaian properti independen dari organisasi khusus. Artikel tersebut akan memberikan daftar dokumen yang diperlukan untuk prosedur tersebut, serta aturan dan metode yang digunakan untuk melakukan tindakan ini.

Mengapa Anda membutuhkannya?

Selain alasan mengenai revisi nilai kadaster benda, ada beberapa keadaan lain yang memerlukan penilaian terhadap kondisi bangunan dan struktur:

• Persiapan pra-penjualan dengan identifikasi nilai pasar pada tanggal tertentu. Prosedur ini diperlukan untuk menyelesaikan semua jenis transaksi (pembelian dan penjualan, pertukaran, sewa, pendaftaran saham, dll.).
• Atas perintah pengadilan atau untuk pertimbangan proses di pengadilan.
• Untuk menghitung kerusakan akibat kerusakan properti.
• Untuk tujuan memperoleh pinjaman atau hipotek.
• Untukmenambahkan objek ke modal dasar organisasi.

Siapa yang harus dipercayakan dengan penilaian independen

Para ahli menyarankan Anda untuk mengikuti aturan berikut saat memilih perusahaan yang sesuai:

• Ajukan pertanyaan di mesin pencari, misalnya, di Yandex, yang menunjukkan wilayah Anda. Ini akan jauh lebih produktif daripada mencari iklan di media cetak atau mewawancarai teman dan kerabat.
• Pelajari iklan dari beberapa perusahaan. Semakin banyak informasi di Internet, semakin dapat diandalkan perusahaan, tetapi semakin mahal layanannya.
• Anda harus menemukan situs perusahaan yang dipilih dan mempelajarinya dalam hal tingkat desain, konten, kehadiran di halaman kontak, dan informasi tentang pertanyaan Anda.
• Perlu untuk memeriksa penempatan di situs salinan pindaian izin, sertifikat yang mengkonfirmasi legalitas kegiatan perusahaan, serta sertifikat asuransi kewajiban profesional.
• Disarankan untuk mencari ulasan di Internet. Tentu saja, jika hanya ada dua atau tiga dari mereka, maka ini tidak akan menjadi sangat penting, tetapi adanya opini negatif pelanggan harus mengingatkan pemilik properti.
• Setelah menemukan opsi yang sesuai, Anda harus menghubungi perusahaan tersebut, memperkenalkan diri dan membicarakan topik yang Anda minati. Jawaban yang jelas dan ringkas akan membantu Anda membuat pilihan yang tepat. Ketidakmampuan untuk melewati, masuk ke mesin penjawab, berpindah dari satu karyawan ke karyawan lain harus mengingatkan klien.

Dokumen untuk evaluasi bangunan dan struktur

Biasanya pemilik memilikibeberapa dokumen untuk objek real estat. Untuk mengetahui mana yang diperlukan untuk prosedur ini, Anda harus menghubungi perusahaan penilai yang dipilih. Sebagai aturan, seorang karyawan perusahaan pada pertemuan pertama atau dalam percakapan telepon akan menjelaskan apa yang perlu diberikan kepada spesialis layanan pelanggan. Dokumen utama yang memungkinkan penilaian nilai pasar bangunan dan struktur yang dimiliki oleh badan hukum adalah:

• Sertifikat pendaftaran kepemilikan properti.
• Dokumen tentang pembatasan penggunaan objek.
• Batas bangunan atau struktur yang dikonfirmasi, menunjukkan lokasi.
• Kartu inventaris diterbitkan sesuai data akuntansi.
• Referensi pada biaya awal (penggantian) dan jumlah penyusutan yang masih harus dibayar.

Dokumen yang berkaitan dengan hak atas tanah di bawah obyek:

• Paspor teknis yang dikeluarkan oleh Biro Inventarisasi Teknis, dengan gambar untuk objek tersebut.
• Tidak adanya dokumen dari BTI berimplikasi pada penyediaan spesifikasi teknis sesuai data akuntansi.
• Daftar aset tetap perusahaan yang terletak di dalam gedung atau sebagai bagian dari struktur, serta nilai bukunya.
• Dokumen proyek dengan catatan penjelasan.
• Komisi tindakan penyusutan properti yang sebenarnya.

Sertifikat Pendaftaran Negara

Dokumen ini sah hingga Juni 2016 dan diterbitkan untuk semuaobjek real estat. Dalam hal terjadi perubahan pemilik, alamat, karakteristik teknis (misalnya, karena rekonstruksi) atau ketika penyesuaian yang diperlukan dilakukan pada Daftar Hak Negara Bersatu (EGRP), sertifikat baru segera diterbitkan.

Sejak musim panas 2016, dokumen tersebut belum diterbitkan, dan Anda dapat mengonfirmasi kepemilikan dengan menerima ekstrak dari USRR, yang berlaku selama satu bulan.

Pembatasan objek

Di sini informasi disediakan tentang adanya sitaan, penyewa, kontrak, perjanjian, dan batasan apa pun yang tidak diragukan lagi mempengaruhi harga akhir objek sebagai hasil penilaian bangunan dan struktur. Yang sangat penting adalah berbagai litigasi yang dipertimbangkan di pengadilan pada saat prosedur untuk menentukan nilai objek oleh spesialis dari perusahaan yang disewa.

Lokasi

Alamat properti dapat dikonfirmasi dengan sertifikat kepemilikan, kutipan dari USRR, rencana geodetik, dokumentasi teknis atau proyek. Anda juga harus memberikan kepada spesialis yang menyediakan layanan penilaian dengan nomor kadaster bangunan, struktur dan tanah di mana fasilitas tersebut berada.

Data Akuntansi

Akuntansi aset tetap di perusahaan selalu dijaga. Sesuai dengan persyaratan PBU 6/01, properti ditempatkan di neraca. Selanjutnya, kartu inventaris harus dimulai di atasnya. Itu dapat diisi dengan tangan, yang khas untuk perusahaan kecil. Dalam hal ini, semua perubahan tentang objek jugadimasukkan secara manual. Tetapi sebagian besar perusahaan menggunakan 1C. Di sini, data tentang objek dimasukkan ke dalam program, dan akun disimpan secara otomatis.

Untuk menilai biaya penggantian bangunan dan struktur, salinan kartu inventaris, diisi secara manual dan disertifikasi oleh tanda tangan orang yang berwenang, diberikan kepada spesialis perusahaan yang melakukan pekerjaan.

Dokumen tanah

Penilai perlu memberikan informasi tentang kondisi bidang tanah di bawah bangunan atau struktur. Selain nomor kadaster, ada daftar dokumen, yang meliputi:

• paspor atau rencana kadaster;
• sertifikat kepemilikan (jika diterbitkan sebelum 2016) atau hak untuk penggunaan abadi secara permanen, dan mulai 2016 - kutipan dari USRR;
• kontrak (dalam hal sewa).

Jika ada pembebanan di lokasi, maka harus dilaporkan juga saat membuat kesepakatan dengan perusahaan untuk pelaksanaan pekerjaan penilaian bangunan dan struktur.

Lembar data teknis

Dokumen semacam itu biasanya dibuat sebelum prosedur pendaftaran kepemilikan benda. Jika properti itu milik badan hukum, yang dikonfirmasi oleh kutipan dari USRR, dan tidak ada perubahan dalam hal karakteristik teknis sejak pendaftaran, maka sangat mungkin bagi penilai untuk memberikan sertifikat pendaftaran untuk bangunan atau struktur yang dibuat oleh BTI sebelumnya. Anda tidak perlu memesan dokumen baru. Bahkan jika tidak tersedia dari pemiliknya, Anda dapat menghubungi spesialisinventarisasi teknis di lokasi objek untuk memperoleh duplikat. Prosedur ini akan memakan biaya beberapa kali lebih murah daripada menerbitkan paspor properti baru.

Jika objek dipindahkan ke properti berdasarkan perjanjian jual beli, dan dokumentasi teknis tidak ditransfer ke pemilik baru, penilai harus membuat deskripsi singkat sesuai dengan data akuntansi dan menandatangani perwakilan resmi dari pemiliknya.

Dokumen lainnya

Tidak diragukan lagi, agar proses penilaian biaya bangunan dan struktur dapat berjalan tanpa hambatan, Anda harus memberikan semua informasi tentang properti kepada spesialis dari perusahaan yang disewa. Hal ini berlaku jika diperlukan evaluasi bangunan beserta penimbunannya, misalnya peralatan yang sulit dibongkar. Anda juga dapat melihat dokumentasi proyek. Jika objek tersebut hancur sebagian, maka sertifikat komisi harus dikeluarkan yang mengkonfirmasikan penyusutan properti yang sebenarnya.

Untuk individu

Orang awam paling sering perlu menggunakan jasa penilaian untuk menentukan nilai pasar dari sebuah apartemen, rumah atau tanah yang dimiliki. Dalam hal ini, daftar dokumen kecil dan turun ke tiga poin:

• dokumen properti;
• paspor kadaster (untuk tanah);
• paspor teknis (untuk gedung atau apartemen).

Metode evaluasi yang digunakan

Ada tiga metode dimana seorang spesialis dapat menentukan nilainya:

• Analog, saat menggunakan yang manamembandingkan harga properti yang dijual baru-baru ini. Metode ini cocok untuk penilaian rumah. Penilai mempelajari penjualan tahun berjalan, menjumlahkan properti yang dijual dengan bantuan koefisien dengan properti yang sedang dievaluasi. Jadi, pada awalnya ia menemukan informasi tentang perumahan yang dijual dan menyesuaikan harganya, dengan mempertimbangkan karakteristik yang tersedia untuk analog yang diperkirakan. Kemudian membandingkan beberapa properti serupa di segmen yang sama dan menghasilkan harga rata-rata.
• Mahal, yang memperhitungkan semua biaya pembangunan gedung atau struktur. Paling sering ini berlaku untuk perumahan yang baru dibangun dengan area kecil. Ini mengacu pada jumlah dana yang akan dibutuhkan saat ini untuk membuat ulang objek yang sama persis dari bahan yang identik dengan kualitas pemasangan yang sama dan bahkan dengan solusi arsitektur yang serupa.

Menguntungkan, di mana nilai pasar dapat ditentukan dengan akurat, dengan mempertimbangkan profitabilitas dalam hal investasi. Metode ini baik untuk menentukan harga ruang komersial. Pertama, tetapkan periode dimana profitabilitas akan dihitung. Kedua, jumlah pendapatan yang diharapkan diperkirakan. Ketiga, keuntungan yang akan diterima pemilik setelah periode penagihan dihitung. Keempat, jumlah semua pendapatan di masa mendatang dihitung

Penyusutan properti

Semua objek real estat dapat mengalami penuaan. Dalam akuntansi, konsep ini didefinisikan sebagai penyusutan, yang persentasenya dapat diperkirakan berdasarkan penyusutan yang masih harus dibayar. Metodepenilaian kerusakan fisik bangunan dan struktur juga digunakan oleh perusahaan yang terlibat dalam menentukan nilai pasar properti. Saat ini, preferensi diberikan pada perhitungan, di mana keausan setiap elemen struktural ditentukan, dan kemudian semua indikator diringkas. Dengan metode ini, biaya penggantian objek real estat perlu diperhitungkan.

Cara kerja spesialis

Ada sejumlah aturan yang diikuti saat membuat kesepakatan untuk penilaian bangunan dan struktur:

• Analisis objek yang ditawarkan oleh pelanggan untuk menentukan biaya.
• Identifikasi hak tanggungan, sitaan, hipotek.
• Definisi yang jelas dari jenis properti dengan verifikasi ketersediaan metode perhitungan.
• Menemukan batasan yang dapat mengganggu pekerjaan.
• Analisis informasi yang diberikan oleh pelanggan dengan penentuan kecukupan informasi.

Dalam pekerjaannya, penilai menganut prinsip-prinsip berikut:

• Kemerdekaan dari orang-orang dan keadaan yang terlibat.
• Objektivitas penilaian.
• Tidak ada konflik kepentingan antara kontraktor dan pelanggan.
• Penutup kontrak kerja wajib.
• Membuat kesepakatan yang jelas tentang waktu dan subjek survei.

Jadi, saat menilai properti, pelanggan harus memberikan semua dokumen yang diperlukan kepada kontraktor untuk digunakan. Istilah untuk menentukan nilai pasar real estat akan tergantung pada ini. Juga mengikutimemberikan perwakilan perusahaan penilai akses ke fasilitas, yang merupakan prasyarat untuk memenuhi kewajiban kontraktor berdasarkan kontrak kerja yang disepakati.