Pajak atas penjualan apartemen: fitur, perhitungan jumlah dan persyaratan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Penjualan apartemen mungkin diperlukan karena berbagai alasan, tetapi pada saat yang sama, setiap orang tertarik apakah diharuskan membayar pajak atas penjualan apartemen. Bahkan, setelah menyelesaikan proses ini, seorang warga negara menerima pendapatan tertentu, dari mana biaya harus dipungut. Tetapi pada saat yang sama, ada kondisi tertentu di mana tidak perlu mentransfer pajak. Setiap penjual harus mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk memiliki apartemen sehingga setelah menjualnya, Anda tidak perlu membayar biaya. Selain itu, kemungkinan menggunakan pengurangan untuk mengurangi basis pajak juga diperhitungkan.

Berapa pajaknya?

Pertama-tama, Anda perlu mencari tahu berapa biayanya. Setiap pemilik yang telah menjual real estat atau sebagian darinya harus mengetahui pajak apa yang dikenakan atas penjualan apartemen, dan apakah ia diharuskan membayar biaya ini.

Perhitungan menggunakan jumlah yang ditentukan dalam kontrak yang dibuat untuk penjualan objek. Tidak jarang penjual meminta jumlah yang lebih rendah kepada pembeli dalam perjanjian ini,yang akan memungkinkan mereka untuk menghindari membayar pajak saat menggunakan pengurangan. Ini menyebabkan perlunya perubahan undang-undang, sehingga sekarang tidak hanya harga jual yang diperhitungkan, tetapi juga nilai kadaster objek. Jika lebih tinggi dari nilai yang tersedia dalam kontrak, maka pada harga kadaster itulah jumlah pajak dihitung.

Perubahan tersebut dibenarkan oleh fakta bahwa perlu untuk mengurangi jumlah transaksi penipuan, yang tujuan utamanya adalah penghindaran pajak. Selanjutnya 13% dibebankan dari jumlah yang terungkap. Basis pajak dapat berkurang saat menggunakan pengurangan.

Peraturan Legislatif

Persyaratan untuk membayar pajak atas penghasilan yang diterima dari penjualan real estat diatur oleh peraturan yang berbeda. Ini termasuk Seni. 117 dan Seni. 220 dari Kode Pajak, serta Undang-Undang Federal No. 382.

Documents menentukan apakah pajak penjualan terutang atas penjualan apartemen, bagaimana biaya ditentukan, dan dalam keadaan apa penjual dibebaskan dari proses tersebut.

Kapan pajak tidak dibayar?

Ada kondisi tertentu di mana orang yang menjual real estat tidak harus membayar pajak atas penghasilan mereka. Pajak setelah penjualan apartemen tidak dibayar (karena berbagai alasan) hanya jika ada bukti keadaan ini. Anda tidak perlu menghitung dan membayar biaya dalam situasi:

• setelah membeli apartemen, penjual memiliki apartemen selama lebih dari lima tahun;
• setelah menerima perumahan dengan warisan, sebagai hasil dari persiapanhadiah atau dengan keputusan pengadilan, Anda harus menunggu 3 tahun, agar nantinya Anda dapat menjual objek tersebut dengan pembebasan pajak;
• jika apartemen dijual dengan harga lebih rendah dari harga belinya, karena itu perlu membayar pajak atas penghasilan, tetapi Anda harus secara resmi membuktikan bahwa penjual benar-benar tidak mendapat untung, yang kontraknya jual beli rumah digunakan;
• Nilai real estat kurang dari RUB 1 juta, karena setiap penjual properti dapat mengambil keuntungan dari pengurangan RUB 1 juta, dan dengan jumlah inilah basis pajak berkurang, oleh karena itu, dengan harga rendah perumahan, Anda tidak perlu membayar biaya.

Penilaian yang terlalu rendah dari biaya perumahan tidak dapat lagi diterapkan. Hal ini karena pajak atas penjualan apartemen untuk orang pribadi dapat dihitung berdasarkan nilai kadaster, jika lebih tinggi dari harga jual objek.

Kapan dana harus ditransfer?

Biaya jatuh tempo tahun depan. Oleh karena itu, jika apartemen dijual pada tahun 2017, dan pada saat yang sama menjadi perlu untuk menghitung dan mentransfer biaya, maka itu harus ditransfer ke anggaran sebelum 15 Juli 2018.

Jika ada keterlambatan, dikenakan denda yang secara signifikan meningkatkan jumlah total yang harus ditransfer ke anggaran.

Berapa lama untuk memiliki apartemen agar tidak membayar pajak setelah dijual?

Perubahan signifikan telah dibuat pada tahun 2016, jadi sekarang semua orang harus tahu cara menentukan periode ini dengan benar,bahwa mereka tidak bertanggung jawab atas pelanggaran. Aturan dasarnya meliputi:

• jika properti dibeli setelah 2016, maka Anda harus menunggu 5 tahun untuk menjualnya tanpa harus membayar biaya;
• jika benda itu diterima atas dasar transaksi lain di mana penerima rumah susun tidak mengeluarkan uang, misalnya, perumahan diterima dengan warisan atau disumbangkan atas dasar sumbangan yang dibuat dengan benar, maka itu bisa dijual tanpa pajak dalam tiga tahun.

Pajak atas penjualan apartemen yang dimiliki kurang dari 3 tahun harus dibayar tanpa gagal. Dalam hal ini, hitungan mundur dimulai dari saat warga negara menerima dokumen yang mengonfirmasi haknya atas real estat. Misalnya, jika suatu barang dibeli atas dasar iuran saham, maka penghitungan mundur harus dilakukan sejak pembayaran terakhir dilakukan.

Apakah saya perlu membayar pajak atas perumahan yang disumbangkan atau diwariskan? ya, jika kurang dari tiga tahun penggunaan properti tersebut telah berlalu dan Anda ingin menjualnya. Katakanlah Anda memiliki apartemen selama 3 tahun. Dalam hal ini, pajak penjualan tidak perlu dihitung dan ditransfer, tetapi pada saat yang sama perlu untuk menyerahkan bukti kepada Layanan Pajak Federal bahwa lebih dari tiga atau lima tahun telah berlalu.

Dapatkah saya menurunkan harga?

Setiap orang yang menjual real estat ingin menghindari pajak. Banyak orang memilih untuk tidak membayar pajak atas penjualan apartemen dengan alasan sengaja meremehkan penjualannyaharga barang, jadi saat menggunakan potongan, tidak ada pajak sama sekali, atau ada sedikit.

Metode ini tidak digunakan sejak 2016. Ini disebabkan oleh fakta bahwa sebelum menghitung biaya, karyawan Layanan Pajak Federal membandingkan dua indikator yang diwakili oleh harga jual dan nilai kadaster objek. Perhitungannya berdasarkan jumlah yang akan lebih besar. Oleh karena itu, menghindari perpajakan dengan cara ini tidak akan berhasil. Pajak atas penjualan apartemen baru yang dibeli atau diterima kurang dari tiga atau lima tahun yang lalu harus dibayar bagaimanapun caranya.

Bagaimana agar tidak membayar pajak jika memiliki apartemen kurang dari 5 tahun?

Ada kemungkinan tertentu yang memungkinkan Anda untuk benar-benar tidak membayar biaya ini, meskipun apartemen tersebut telah dimiliki oleh seseorang selama kurang dari lima tahun. Pajak penjualan apartemen tidak dibayar dalam kondisi dan situasi berikut:

• membeli properti sebelum 2016, jadi masih dengan syarat harus menunggu tiga, bukan lima tahun, untuk bisa menjualnya tanpa membayar biaya;
• apartemen itu diterima sebagai hadiah atau warisan, jadi tidak ada dana yang dibayarkan untuk itu oleh warga negara, yang mengarah pada fakta bahwa itu cukup untuk memiliki objek hanya selama 3 tahun, kemudian menjualnya dan tidak bayar pajak;
• penjual dapat membuktikan bahwa dia tidak mendapat untung dalam dua transaksi dalam waktu tiga tahun, jadi dia menjual barang tersebut dengan harga yang sedikit lebih rendah daripada harga awalnya dibeli, tetapi dalam kondisi seperti itu penting bahwa harga jual tidak berada di bawah kadasterbiaya apartemen;
• transaksi dilakukan sehubungan dengan perumahan murah, sehingga kadaster dan harga jualnya di bawah 1 juta rubel, yang mengarah pada fakta bahwa karena penggunaan pengurangan, basis pajaknya benar-benar negatif.

Semua kondisi di atas harus dibuktikan oleh warga negara dengan menggunakan surat-surat resmi, oleh karena itu, diperlukan untuk menyerahkan dokumentasi yang relevan ke Layanan Pajak Federal.

Nuansa menjual apartemen yang diterima warisan

Jika seorang warga negara menerima properti melalui warisan, maka ia harus membayar bea negara, tergantung pada nilai objek, serta berurusan dengan pendaftaran apartemen yang lama. Selain itu, untuk pendaftarannya di properti, Anda harus membayar biaya 2 ribu rubel. Seringkali, setelah pendaftaran, seseorang memiliki keinginan untuk menjual barang tersebut. Perlu diingat bahwa dalam kondisi seperti itu, pajak atas penjualan apartemen warisan harus dibayar.

Beberapa faktor harus dinilai terlebih dahulu:

• ditentukan berapa nilai kadaster properti, karena ini adalah indikator yang akan digunakan untuk menghitung pajak jika apartemen dijual dengan harga lebih rendah;
• 1 juta rubel dipotong dari jumlah yang diterima, diwakili oleh pengurangan;
• dihitung dari nilai 13% ini untuk menentukan jumlah yang harus dibayarkan ke anggaran, karena jika terlalu besar, seringkali disarankan untuk menunggu tiga tahun untuk kemudian menjual objek tanpa pajak.

Nilai kadaster belum dihitung untuk semua apartemen. Hal ini disebabkan karena hanya ditentukan oleh komisi khusus yang terdiri dari pegawai-pegawai BTI yang memenuhi syarat, sehingga seringkali indikator ini belum ditentukan untuk suatu objek tertentu. Dalam hal ini, ahli waris harus memesan sendiri penilaian tersebut, yang menimbulkan biaya tambahan.

Apa pengurangan yang disarankan?

Setiap orang yang berencana menjual apartemen atau bahkan kamar harus ingat bahwa ia memiliki kesempatan untuk menggunakan potongan pajak. Ini adalah standar untuk semua apartemen adalah 1 juta rubel. Berapa pajak atas penjualan apartemen yang akan dibayarkan dalam kasus ini?

Misalnya, sebuah apartemen dijual seharga 3,4 juta rubel, dan jumlah ini lebih tinggi dari nilai kadaster objek. Transaksi selesai dalam waktu satu tahun setelah properti dibeli. Apakah saya perlu membayar pajak atas penjualan apartemen dalam kasus ini? Karena tiga atau lima tahun belum berlalu setelah pendaftaran real estat, biaya harus dihitung dan ditransfer dengan benar.

Awalnya, basis pajak dihitung, di mana harga jual dikurangi dengan jumlah pengurangan: 3, 4 - 1=2,4 juta rubel. Selanjutnya, pajak dikenakan atas jumlah ini: 2,4 juta x 13%=312 ribu rubel.

Anda dapat menggunakan potongan tersebut untuk mengurangi pajak atas penjualan apartemen hanya jika penjual memiliki bukti bahwa ia membelanjakan uangnya untuk objek tersebut pada awalnya. Bukti ini dapat diberikan dengan dokumen:

• transfer pembayaran, atas dasar mana dana ditransfer kerekening lain, sehingga prosedur pembelian barang sepenuhnya dilakukan melalui bank;
• kwitansi yang menunjukkan transfer dana;
• tindakan penerimaan dan pemindahan suatu objek yang menunjukkan harga properti ini;
• cek fiskal yang dapat mengkonfirmasi tidak hanya pembelian perumahan, tetapi juga penyelesaiannya.

Hanya setelah persiapan bukti, Anda dapat menggunakan deduksi.

Kapan waktu yang tepat untuk keluar dari potongan?

Penjual rumah dapat memutuskan apakah harga jual akan dikurangi dengan jumlah potongan atau harga pembelian properti. Misalnya, pada 2016, sebuah apartemen dibeli seharga 2,3 juta rubel. Pada 2017, dijual seharga 4,2 juta rubel.

Jika Anda menggunakan pengurangan, jumlah pajak atas penjualan apartemen akan sama dengan: (4, 2 - 1) x 13%=416 ribu rubel.

Jika Anda menggunakan metode yang melibatkan penentuan keuntungan aktual yang diterima, maka jumlah biayanya adalah: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 ribu rubel.

Oleh karena itu, dalam situasi seperti itu, disarankan untuk menolak pemotongan untuk mengurangi pajak atas penjualan apartemen. Undang-undang baru menunjukkan bahwa jika tidak mungkin untuk mengkonfirmasi harga pembelian suatu objek, maka bagaimanapun, Anda harus menggunakan pengurangan.

Pengurangan diberikan hanya setahun sekali, jadi jika seseorang melakukan beberapa transaksi sekaligus dalam satu tahun, maka kesempatan untuk mengurangi basis pajak hanya untuk satu apartemen berlaku.

Selain itu, saat membeli rumah, Anda dapat mengandalkan pengembalian pajak. Itu dihitung berdasarkanpengeluaran:

• jumlah apartemen yang dibeli;
• biaya pembangunan fasilitas;
• membeli tanah tempat rumah dibangun;
• pembayaran bunga pinjaman, jika pinjaman hipotek diterbitkan untuk pembelian rumah.

Pengurangan properti maksimum diberikan dalam jumlah 260 rubel. hingga 390 ribu rubel dapat dikembalikan dari harga pembelian atau konstruksi, serta untuk bunga hipotek.

Bagaimana cara menghitung harga kadaster suatu objek?

Banyak orang tidak tahu tentang inovasi dalam undang-undang, sehingga mereka mencoba untuk mengurangi basis pajak dengan menjual real estat dengan biaya rendah. Mereka bernegosiasi dengan pembeli sehingga kontrak berisi jumlah tidak melebihi 1 juta rubel. Saat menggunakan pengurangan, ternyata basis pajak diwakili oleh nilai negatif.

Tapi sekarang otoritas pajak dalam situasi seperti itu tidak hanya menggunakan indikator yang ditunjukkan dalam kontrak penjualan, tetapi juga harga kadaster untuk menentukan pajak atas penjualan apartemen. Undang-undang menunjukkan bahwa jika nilai kadaster melebihi nilai yang tersedia dalam dokumen, maka biaya dihitung di atasnya.

Misalnya, seorang warga membeli apartemen seharga 1,5 juta rubel. Harga kadasternya adalah 1,3 juta rubel. Setelah satu tahun kepemilikan, seseorang memutuskan untuk menjual objek itu seharga 1,6 juta rubel. Dia setuju dengan pembeli bahwa kontrak harus menunjukkan jumlah 900 ribu rubel. Saat menghitung pajak, karyawan Layanan Pajak Federal memperhitungkan harga kadaster objek, karena lebih tinggi dari harga jual. Dalam hal ini, saat menggunakan deduksi, ukurannyapajak akan sama dengan: (1, 3 - 1) x 13%=39 ribu rubel.

Nuansa menyusun deklarasi

Jika seseorang memiliki real estat kurang dari tanggal jatuh tempo, maka ia tidak hanya harus menghitung dan membayar biayanya, tetapi juga membuat dan menyerahkan deklarasi ke Layanan Pajak Federal. Tidak diperlukan untuk membuat dokumen ini dalam situasi:

• apartemen tidak untuk dijual, tetapi ditukar atau disumbangkan kepada orang lain, karena objek dipindahkan secara gratis atau tanpa menerima pembayaran tambahan, sehingga warga negara tidak memiliki penghasilan yang dapat dihitung pajaknya;
• objek yang dijual adalah milik seseorang selama lebih dari tiga atau lima tahun, tergantung cara perolehannya.

Dalam situasi lain, penting tidak hanya untuk membayar pajak, tetapi juga untuk menyerahkan deklarasi. Ini hanya diperlukan jika basis pajaknya positif.

Penting untuk memahami tidak hanya apakah warga negara membayar pajak atas penjualan apartemen, tetapi juga bagaimana deklarasi tersebut dibentuk. Aturan kompilasinya antara lain:

• menunjukkan periode pembuatan dokumen;
• informasi pribadi tentang wajib pajak terdaftar;
• data dimasukkan bagaimana apartemen diterima, berapa lama berada di pembuangan warga, berapa harga yang dibeli dan dijual;
• masukkan informasi tentang potongan yang berlaku;
• memberikan aturan penghitungan pajak.

Berdasarkan informasi dari deklarasi, ada biaya yang dibayarkan.

Bagaimana deklarasi diajukan?

Dokumen disajikan dalamFTS dengan cara yang berbeda:

• mengunjungi kantor Layanan Pajak Federal untuk menyerahkan dokumen kepada spesialis, setelah itu pemberitahuan dan tanda terima pajak diberikan;
• mengirim dokumentasi melalui surat;
• penggunaan internet;
• menggunakan bantuan perantara yang harus memiliki surat kuasa yang diaktakan.

Anda tidak perlu membuat dokumen jika hasil perhitungannya adalah Anda tidak perlu membayar pajak. Ini termasuk kasus-kasus ketika, setelah menggunakan pengurangan, nilai negatif dari basis pajak diperoleh, karena fakta ini tidak harus dibuktikan oleh wajib pajak berdasarkan Art. 229 NK. Disebutkan bahwa jika penghasilan tidak kena pajak, maka tidak boleh dilaporkan oleh wajib pajak.

Tanggung jawab atas kegagalan membayar biaya

Jika wajib pajak membuat kesalahan atau sengaja tidak membayar pajak penghasilan pribadi setelah penjualan apartemen, ini mengarah pada fakta bahwa warga negara dibawa ke tanggung jawab administratif atau pidana.

Ukuran tanggung jawab tergantung pada beratnya kejahatan dan jumlah pajaknya. Oleh karena itu, denda hingga 100 ribu rubel dapat dikenakan. atau bahkan penjara sampai tiga tahun. Oleh karena itu, perlu untuk mengajukan deklarasi tepat waktu sebelum 30 April, dan juga membayar biaya sebelum 15 Juli. Jika tidak ada dana pada tanggal 16, maka denda 5% dibebankan untuk setiap bulan keterlambatan, jadi dalam enam bulan Anda harus membayar tidak hanya pajak, tetapi juga 30% darinya. Tingkat minimum denda tersebut adalah 1.000 rubel.

Jadi, setiap orang harustahu pajak apa yang harus Anda bayar saat menjual / membeli apartemen untuk memberikan kontribusi tepat waktu pada anggaran. Ini akan menghindari tanggung jawab yang signifikan untuk pelanggaran serius. Pada saat yang sama, Anda harus memahami persyaratan kepemilikan, kemungkinan menggunakan pengurangan dan nuansa perhitungan lainnya.