Cara memeriksa pengembang: metode dan rekomendasi

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Saat membeli perumahan pada tahap konstruksi, Anda perlu memastikan keandalan pengembang seribu kali lipat. Bagaimana cara memeriksa perusahaan dan memahami apakah itu dapat dipercaya? Lagi pula, biaya real estat saat ini sangat tinggi sehingga sebagian besar warga negara harus mengambil pinjaman hipotek jutaan dolar dan membayarnya kembali selama lebih dari satu tahun, jadi penting untuk menghilangkan risiko terkecil sekalipun. Anda akan belajar cara memeriksa pengembang, informasi dan dokumen apa yang perlu Anda perhatikan di artikel.

Mengapa Anda tidak bisa mengandalkan keberuntungan

Ada beberapa cara untuk memeriksa keandalan pengembang saat membeli apartemen pada tahap penggalian atau konstruksi. Percayai uang Anda seharusnya hanya menjadi perusahaan konstruksi dengan reputasi sempurna. Kesadaran dan pengalaman dalam konstruksi adalah penting, tetapi bukan satu-satunya indikator keandalan perusahaan. Selain itu, stabilitas keuangan juga penting, yaitu ketersediaan berbagai sumber pembiayaan dan kemampuan administratif. Risiko pembeli, kemungkinan "pembekuan" secara langsung tergantung pada kriteria inikonstruksi atau keterlambatan dalam commissioning fasilitas yang telah selesai.

Aktivitas pengembang sebagai badan hukum atau pengusaha perorangan dipengaruhi oleh berbagai faktor ekonomi, perubahan undang-undang, tren di pasar real estat, nilai tukar, dan kondisi lain yang tidak bergantung pada perusahaan konstruksi itu sendiri, reputasi dan itikad baik. Kesulitan dan keadaan yang tidak terduga mungkin timbul dalam pekerjaan perusahaan dengan pengalaman bertahun-tahun dan citra yang solid. Namun, perusahaan seperti itu, tidak seperti pengembang yang kurang dikenal dan tidak terverifikasi, akan dapat menemukan jalan keluar dari situasi sulit tanpa menyebabkan kerusakan pada konsumen akhir. Itulah mengapa sangat penting untuk mengetahui cara memeriksa pengembang. Ini akan memungkinkan Anda untuk memahami apakah Anda dapat memercayai dia dengan uang hasil jerih payah Anda.

Informasi di situs web

Cara pertama dan termudah untuk mengenal perusahaan konstruksi adalah dengan mengunjungi situs resminya. Biasanya, informasi dasar tentang pengembang terdapat di bagian "Tentang kami" atau "Tentang perusahaan". Ini berisi informasi tentang periode keberadaan di pasar, sejarah perkembangan, pencapaian, penghargaan. Di tempat yang sama, beberapa perusahaan mempublikasikan informasi tentang tingkat manajerial dan komposisi dewan direksi.

Artikel informasi dan analitis tentang sumber daya khusus independen ("Indikator pasar real estat", "RBC Real Estate", dll.) akan berguna. Anda bisa mendapatkan informasi tentang pengembang melalui mesin pencari apa pun. Tapi tanpa ragu percaya apa yang tertulis di situs di bagian "Media tentang kami" atau "Ulasan",pasti tidak layak.

Jangan lewatkan halaman "Proyek". Di bagian ini, perusahaan menempatkan proyek yang sudah dilaksanakan, jika ada. Omong-omong, ketidakhadiran mereka dapat menunjukkan bahwa pengembang adalah pemula dalam bisnisnya. Adalah salah untuk menilai secara objektif pengalaman perusahaan dengan objek-objek yang berada pada tahap implementasi atau perencanaan, karena apa yang disebut "proyek kertas" hanya membuktikan ambisi pengembang, tidak lebih.

Jika ada penyerahan benda-benda real estat yang disajikan untuk ditinjau di situs web resmi, Anda harus memperhatikan wilayah di mana mereka dibangun. Fakta ini akan membantu untuk memeriksa pengembang. Sebagai aturan, kehadiran beberapa proyek yang berhasil diselesaikan menunjukkan bahwa pengembang memiliki hubungan baik dengan otoritas kotamadya, yang berarti bahwa masalah apa pun yang terkait dengan memperoleh izin, menyetujui kondisi teknis, dan pasokan energi tidak mungkin terjadi.

Kerjasama dengan mitra

Menilai keandalan pengembang, Anda harus memperhatikan mitra utamanya. Jika ini termasuk bank besar dengan partisipasi negara, dan perusahaan konstruksi terkemuka bertindak sebagai kontraktor umum, tidak ada keraguan dalam kebenaran pilihan Anda.

Ada metode lain untuk memeriksa pembuatnya. Ini terdiri dari mempelajari kebijakan investasi perusahaan. Selain itu, jika investor utama perusahaan adalah perusahaan keuangan raksasa, maka tentu tidak perlu khawatir. Sebelum berinvestasi besar-besaran dalam bisnis, investor besarmempelajari proyek-proyek pembangunan secara menyeluruh, melakukan banyak inspeksi terhadap kegiatan-kegiatan pengembang, dan hanya jika mereka tidak memiliki pertanyaan, mereka menandatangani kontrak. Pada gilirannya, pengembang, menunjuk pada kemitraan dengan perusahaan terkemuka, menunjukkan kepada seluruh pasar integritas reputasinya.

Informasi tentang sumber pendanaan terdapat dalam deklarasi proyek. Dokumen ini juga dapat ditemukan di situs web pengembang. Selain itu, nama bank atau organisasi lain yang mendanai pembangunan ditunjukkan. Poin ini sangat penting, karena kerja sama dengan perusahaan kecil atau tidak dikenal sebenarnya dapat berafiliasi. Sumber lainnya adalah dana nasabah akhir yang ditransfer berdasarkan perjanjian DDU.

Untuk memeriksa keandalan pengembang dalam konstruksi bersama, sebagai aturan, mereka memperhatikan adanya risiko mata uang. Mereka muncul jika pengembang melakukan semua pembayaran dalam dolar atau euro. Fluktuasi nilai tukar sekecil apa pun akan menyebabkan kerugian serius bagi investor. Jika semua operasi yang terkait dengan proyek dilakukan dalam rubel, ini menghilangkan risiko investor.

Peluang keuangan perusahaan pengembang

Ciri dari kekuatan investasi perusahaan termasuk strategi penjualan yang independen. Ini menyiratkan pelaksanaan proyek oleh pengembang dengan mengorbankan investasinya sendiri atau dana kredit, tanpa partisipasi pembeli. Biasanya benda-benda tersebut dijual pada akhir proses konstruksi,ketika mereka hampir siap untuk commissioning. Jika pengembang sudah mulai menjual apartemen, tetapi bahkan lubang pondasi belum disiapkan, perlu mempelajari deklarasi proyek, yang menunjukkan sumber pembiayaan. Jika mereka sebagian besar adalah pemegang saham, sebaiknya hati-hati mengevaluasi kembali keputusan pembelian Anda.

Kecukupan kebijakan penetapan harga adalah argumen lain yang mendukung pengembang. Bagaimana cara memeriksa saat membeli apartemen murah, apa yang menarik? Murahnya proposal tidak selalu menunjukkan manfaatnya. Paling sering, apartemen yang dijual dengan harga jauh lebih rendah dari pasar menunjukkan kurangnya sumber daya perusahaan. Namun, penurunan harga yang moderat selama promosi musiman cukup normal di pasar real estat.

Kesejahteraan finansial suatu perusahaan sering dinyatakan dengan publisitasnya. Penempatan saham sendiri di domain publik di pasar saham domestik atau asing menegaskan fakta bahwa pengembang telah menjalani berbagai prosedur verifikasi dan menerima penilaian ahli yang tinggi. Fakta ini menunjukkan bahwa investor saham mempercayai perusahaan dan mendukung model tata kelola perusahaan dan kebijakan keuangannya.

Portal real estat, yang menerbitkan peringkat perusahaan konstruksi Rusia, adalah tempat di mana Anda dapat memeriksa pengembang dengan indikator kuantitatifnya. Di atas, sebagai suatu peraturan, adalah perusahaan dengan sejumlah besar ruang hunian yang dioperasikan dan keuntungan yang diperoleh untuk tahun kalender.

Kecepatanpelaksanaan proyek

Bagaimana cara memeriksa keandalan pengembang saat membeli apartemen, jika rumah sedang dibangun atau digali? Dalam hal ini, Anda dapat mengandalkan kecepatan setiap tahap pekerjaan konstruksi. Proyek pengembang yang sudah diimplementasikan diambil sebagai dasar. Seringkali, pengembang secara khusus menerbitkan laporan foto dan video, sehingga mencoba membenarkan kepercayaan investor. Berkat kamera web yang dipasang di wilayah fasilitas, penghuni masa depan memiliki kesempatan untuk memantau proses kerja secara online, mengevaluasi dinamika dan koherensi proses.

Tetapi bagaimana cara memeriksa keandalan pengembang dalam konstruksi bersama dan bagaimana memahami bahwa pembangunan gedung bertingkat terlalu lambat? Dalam alur kerja normal, gedung apartemen yang sedang dibangun harus bertambah 2-3 lantai setiap bulan. Bangunan panel, tidak seperti batu bata dan monolitik, dibangun lebih cepat: rata-rata, kotak beton tumbuh 4-5 lantai per bulan. Namun, perhitungan ini bersifat teoretis, dan bahkan perusahaan konstruksi terkemuka pun sering menyimpang dari norma.

Sebelum membeli perumahan yang sedang dibangun dari pengembang, disarankan untuk menghabiskan beberapa jam waktu pribadi Anda dan mengunjungi beberapa objek yang sudah jadi. Pemeriksaan halaman, fasad bangunan, pintu masuk ke kompleks perumahan akan memungkinkan untuk menarik kesimpulan awal tentang kualitas rumah. Anda juga perlu memperhitungkan tahun konstruksi dan umpan balik dari penduduk. Bahkan bangunan-bangunan yang secara visual bebas dari cacat selanjutnya dapat menghadirkan pemilik baru tanpakejutan paling menyenangkan dalam bentuk dinding beku, kemampuan mendengar yang tinggi, hasil akhir interior berkualitas rendah, dll.

Dokumen apa yang harus ditanyakan

Undang-Undang Federal No. 214, yang mengatur partisipasi dalam pembangunan bersama, menetapkan kewajiban pengembang untuk menyediakan beberapa dokumen untuk ditinjau oleh orang yang berkepentingan. Ini termasuk:

• piagam perusahaan konstruksi dalam edisi terbaru dan dokumen konstituen lainnya;
• surat keterangan pendaftaran negara pengembang sebagai pengusaha perorangan atau badan hukum;
• surat keterangan wajib pajak;
• dokumen akuntansi selama tiga tahun kalender;
• laporan auditor tentang kegiatan perusahaan.

Ini adalah dokumen umum yang perlu Anda periksa dengan pembangun gedung baru terlebih dahulu. Perusahaan berkewajiban atas permintaan untuk memberikan aslinya atau salinannya yang diaktakan. Tetapi di sisi lain, pengenalan dengan dokumen-dokumen ini tidak dapat disebut sebagai opsi 100% yang akan memungkinkan Anda untuk memeriksa keandalan pengembang saat membeli gedung baru. Sebagai aturan, informasi ini bersifat formal dan tersedia untuk setiap pengembang, sehingga pembeli rata-rata tidak akan diberikan informasi khusus apa pun. Satu-satunya nilai bagi calon investor adalah laporan audit, yang menurutnya para spesialis akan dapat menarik kesimpulan tentang kondisi keuangan perusahaan.

Di mana lebih penting untuk berkenalan dengan dokumentasi proyek. Selain paket utama kertas, ketersediaan:

• kontrak kepemilikan tanah;
• kesimpulan pakar pemerintah;
• izin dari pemerintah daerah untuk pembangunan;
• ekstrak dari Daftar Badan Hukum Negara Bersatu.

Saat menanyakan cara memeriksa pengembang saat membeli gedung baru, jangan lupa tentang dokumen yang harus segera diperlukan pada saat penutupan kontrak. Sebelum Anda membubuhkan tanda tangan Anda dalam perjanjian penyertaan modal, Anda perlu memastikan bahwa perusahaan beroperasi sesuai dengan hukum. Jadi, dokumen pengembang apa yang perlu Anda periksa? Pastikan untuk memastikan bahwa orang yang mewakili kepentingan perusahaan memiliki wewenang untuk menyelesaikan transaksi. Jika kontrak ditandatangani oleh seorang karyawan perusahaan, ia harus memiliki surat kuasa yang sesuai dari direktur umum. Dalam kasus di mana pihak dalam perjanjian adalah orang yang tidak memiliki kekuatan ini, perjanjian itu batal, dan semua kewajiban di bawahnya dibatalkan, meskipun ada transfer uang. Anda perlu memperhatikan nama orang yang mengeluarkan dokumen, masa berlaku surat kuasa dan hak untuk melakukan operasi apa yang diberikannya.

Apa lagi yang bisa menunjukkan keandalan perusahaan

Sebagian besar pengguna mengumpulkan informasi tentang pengembang yang mereka minati di berbagai forum yang dikhususkan untuk membahas proyek, biaya gedung baru, kelebihan dan kekurangan apartemen, dll. Di sini Anda tidak akan dapat memeriksa dokumen pengembang, tetapi Anda dapat mengetahui tentang keluhan pemegang ekuitas, memahami apa yang mungkin ada inkonsistensi dan di bawah airbatu dalam proses pendaftaran real estat. Jika ada lebih banyak keluhan daripada ulasan positif, Anda harus mengevaluasi kembali keputusan pembelian. Jika lusinan pemegang saham menuduh pengembang melakukan tindakan penipuan yang terus terang, pelanggaran terus-menerus terhadap tenggat waktu penyelesaian objek, atau, misalnya, penolakan untuk memberikan dokumen tentang legalitas konstruksi di sebidang tanah tertentu, lebih baik untuk mencari perusahaan lain.

Banyak yang tertarik dengan dokumen apa yang harus diperiksa dengan pengembang sehingga Anda dapat mengetahui tentang tuntutan hukumnya yang sedang berlangsung. Tetapi bahkan jika informasi yang mengkonfirmasi adanya perselisihan tertentu antara perusahaan konstruksi dan co-investor, kontraktor atau pemegang saham berada di domain publik, itu tidak akan berarti apa-apa. Litigasi adalah praktik umum di pasar real estat, terutama untuk perusahaan besar yang setiap tahun menugaskan ratusan ribu meter persegi ruang hidup. Penyelesaian sengketa ditangani oleh staf advokat, sehingga masalah ini tidak ada hubungannya dengan jalannya proses konstruksi dan masalah teknis yang menyertainya.

Cara memeriksa kebangkrutan pengembang

Pada tahun 2014, Undang-Undang Federal diadopsi, yang mewajibkan semua perusahaan konstruksi untuk mengasuransikan kewajiban mereka kepada pemegang ekuitas melalui bank garansi, polis asuransi, atau perjanjian dengan Mutual Insurance Society. Dan pada tahun 2017, amandemen baru dibuat lagi pada Undang-Undang Federal yang ditentukan, yang menurutnya pengembang sekarang harus mengalokasikan dana ke dana kompensasi terpadu untuk konstruksi bersama. Tujuan dari organisasi negara ini adalah untuk mengarahkan anggaran untuk membiayai konstruksi jangka panjang dan untuk melunasi hutang kepada pemegang saham dalam hal kebangkrutan pengembang.

Bagaimana cara memeriksa apakah perusahaan telah memperoleh status resmi bangkrut sebelum kesimpulan dari perjanjian ekuitas? Register khusus akan membantu dalam hal ini. Untuk menggunakan salah satunya, Anda harus mengunjungi situs web resmi pengadilan arbitrase. Di bagian "Lemari file tunggal", melalui filter pencarian, atur parameter di kolom "Peserta dalam kasus", yang menunjukkan "Responden", lalu masukkan nama pengembang dan pilih tombol "Bangkuk" yang aktif. Semua arsip dan kasus kepailitan yang tertunda dari badan hukum dan individu akan ditampilkan di layar.

Pengaturan rumah: formalitas dasar

Akhirnya, kesepakatan selesai dan semua tenggat waktu untuk menyerahkan objek kepada warga yang menantikan hari untuk merayakan pindah rumah telah tiba. Tapi ternyata di prakteknya banyak yang belum tahu cara cek apartemen dari developer.

Batas waktu penyelesaian pekerjaan konstruksi ditentukan dalam DDU. Jika pengembang tidak punya waktu untuk menyerahkan objek tepat waktu, maka ia wajib memberi tahu pembeli dua bulan sebelum berakhirnya periode ini dan mengusulkan untuk mengubah ketentuan kontrak yang sesuai. Selain itu, penting juga untuk memisahkan konsep periode komisioning dan transfer kunci ke pemilik. Sebagai aturan, pemukim baru akan dapat pindah ke apartemen baru tidak lebih awal dari hari berikutnya setelah penerimaan objek.komisi negara. Selain itu, saat penyerahan kunci kepada penyewa juga harus ditentukan dalam kontrak. Biasanya terjadi 4-6 bulan setelah izin commissioning diterima.

Kepada seluruh pemegang saham, pengembang wajib mengirimkan pemberitahuan kesiapan objek melalui surat tercatat selambat-lambatnya satu bulan sebelum tanggal serah terima kunci. Namun, lebih sering pembeli diberitahu kabar baik melalui telepon dan diundang untuk datang ke kantor untuk memverifikasi dokumen. Anda harus datang ke sana dengan paspor dan salinan kesepakatan kesepakatan. Jika perumahan yang dibeli terdaftar dengan beberapa pemilik, masing-masing harus hadir, dan jika ini tidak memungkinkan, Anda harus mengeluarkan surat kuasa kepada perwakilan Anda.

satu lawan satu. Pengembang berkewajiban untuk melaksanakan penyerahan benda itu menurut suatu peraturan tertentu, dan pemilik baru berhak untuk tidak menerimanya jika terjadi perkawinan, kekurangan-kekurangan. Sebelum menandatangani tindakan penerimaan dan transfer, perlu untuk memeriksa implementasi setiap detail kecil di apartemen yang disediakan oleh kontrak. Selain itu, Anda harus memastikan bahwa pengembang telah menerima izin untuk dioperasikan, dan rumah tersebut telah diberi alamat.

Jika pengembang telah menunda pengiriman objek tepat waktu, pembeli berhak menerima kompensasi. Pada saat yang sama, harus dipahami bahwa tidak ada pengembangakan mengambil inisiatif dan tidak akan membayar hukuman atas kehendaknya sendiri. Pemilik baru berhak mengajukan klaim ke kantor utama perusahaan dan menunggu pertimbangannya dalam waktu 10 hari. Banyak perusahaan dalam kasus seperti itu menawarkan penyelesaian sengketa pra-persidangan kepada klien mereka, yang menunjukkan jumlah kompensasi dan periode pembayaran.

Pemeriksaan apartemen

Sebelum Anda pergi ke penerimaan dan transfer apartemen, pemilik harus sekali lagi membuka salinan perjanjian sahamnya dan mempelajari dengan cermat bab yang menjelaskan karakteristik objek yang siap untuk ditempati. Semua jenis pekerjaan yang dilakukan pengembang ditunjukkan di sini. Selama inspeksi, disarankan untuk tidak membiarkan DDU lepas dari tangan Anda agar dapat segera menunjukkan kepada perwakilan perusahaan pengembang inkonsistensi yang teridentifikasi.

Jadi, apa yang harus diperiksa saat menerima apartemen dari pengembang? Mari daftar semua yang perlu Anda perhatikan:

• Pintu depan. Itu harus dipasang dengan benar dan terbuka dengan bebas, pas dengan bukaan. Perhatikan fungsi kunci tanggam.
• Dinding. Bahkan penyimpangan minimal dari vertikal tidak diperbolehkan, sementara penyimpangan lokal bisa berada dalam jarak 5 mm. Anda juga harus mengukur luas apartemen dan memastikan bahwa penempatan dinding sesuai dengan tata letak skema.
• Lantai. Seharusnya tidak ada rongga udara atau bundel. Anda dapat menemukannya dengan mengetuk beberapa fragmen dengan palu.
• Langit-langit. tetesdan celah pada sambungan, perbedaan antara ketinggian langit-langit yang sebenarnya dan yang dinyatakan adalah alasan untuk menolak menerima apartemen. Namun, jika pembeli berencana untuk memasang plafon peregangan, Anda dapat menutup mata terhadap cacat kecil.
• Windows. Struktur merek yang ditunjukkan dalam DDU oleh pengembang harus dipasang. Anda perlu memeriksa sendiri integritas jendela berlapis ganda, fungsionalitas fitting, tingkat penutupan celah, keberadaan pelindung pada loggia (jika ada).
• Kabel listrik. Dengan bantuan penguji khusus, Anda dapat memeriksa pengoperasian semua sakelar dan soket. Jika kehadiran mereka tidak ditentukan oleh kontrak, pastikan ada semua kabel untuk koneksi lebih lanjut.
• Teknik komunikasi. Sistem pemanas, saluran pembuangan dan ventilasi, semua katup penutup, tee, pipa pembuangan, wastafel, mangkuk toilet, radiator pemanas, dll. harus diverifikasi.
• Selesai. Penting untuk memperhatikan kualitas bahan yang digunakan, mereknya. Seharusnya tidak ada retakan, keripik atau jahitan terbuka.

Terakhir, Anda juga harus mencatat pembacaan meter yang dipasang di apartemen dan di luarnya. Dianjurkan untuk menyimpan data perangkat pengukuran dan membandingkannya dengan yang ditunjukkan di paspor mereka. Selain itu, Anda dapat menghubungi pengembang dengan permintaan untuk menunjukkan ruang bawah tanah atau lantai teknis atas. Pemegang Saham berhak mengakses bagian manapun dari bangunan untuk memastikan pipa atau atap tidak bocor, dan tidak ada bau asing.

Langkah terakhir

Jika pemilik tidak memiliki klaim atas apartemen yang telah selesai, sertifikat penerimaan ditandatangani. Jika tidak, jika cacat ditemukan, tindakan cacat dibuat. Ini menunjukkan seluruh daftar keluhan pelanggan, serta alamat, nomor apartemen, detail dan informasi tentang perusahaan pengembang.

Pengembang mengundang pemegang saham untuk meninjau kembali setelah penghapusan cacat. Jika pembeli tidak memiliki klaim yang serius, tetapi karena alasan tertentu dia menolak untuk menerima apartemen, pengembang berhak untuk menyerahkan objek secara sepihak.