Berapa pajak penjualan real estat?

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Prosedur untuk menghitung dan memungut pajak real estat dinyatakan oleh kode yang relevan. Hukum berubah dari tahun ke tahun. Pada saat yang sama, hak dan kewajiban warga negara di bidang perpajakan berubah. Fakta yang tidak berubah adalah kebutuhan untuk membayar pajak.

Berapa pajak penjualan real estat?

Properti real estat dapat dimiliki oleh individu pribadi, perusahaan swasta atau otoritas kota. Jenis real estat mencakup berbagai opsi: tempat tinggal, tempat komersial (ritel atau gedung perkantoran), tempat industri, tanah dan lahan pertanian. Pemilik mungkin memiliki hak kepemilikan tunggal atau sebagai bagian dari saham. Dalam semua kasus, jika transaksi termasuk dalam deskripsi kena pajak, pajak penjualan real estat tetap wajib.

Sistem kontrol dilakukan oleh otoritas pajak dan divisi teritorialnya. Faktapembayaran atau tidak pembayaran pajak tercermin dalam pernyataan tahunan yang disampaikan oleh warga negara.

Prinsip Umum

Menurut hukum Rusia, segala jenis keuntungan yang diterima secara resmi akan dikenakan pajak. Dari sudut pandang ini, pemindahtanganan real estat dianggap menguntungkan pemilik. Oleh karena itu, penjuallah yang wajib membayar pajak atas penjualan real estat.

Pasal 224 Kode Pajak Federasi Rusia menyatakan bahwa jumlah hasil dari pemindahtanganan real estat harus dikenakan pajak sebesar 13%. Namun, undang-undang ini tidak berlaku dalam semua kasus. Detailnya akan dibahas di artikel ini.

Hukum lain yang harus dirujuk adalah Undang-Undang Federal nomor 382. Ini telah relevan sejak awal 2016. Menurut aturan undang-undang ini, pajak atas penjualan real estat di bidang hukum didasarkan pada persyaratan kepemilikan. Dokumen ini mempertimbangkan dua jenis kepemilikan berdasarkan durasi:

• Pengalihan kepemilikan properti hingga 2016.
• Pemilik properti yang haknya tetap setelah 2016-01-01.

Kategori pertama warga negara ketika mengasingkan real estat berpedoman pada ketentuan hukum yang berlaku hingga awal 2016. Menurut undang-undang ini, pajak wajib bagi semua pemilik yang mengalihkan real estat dalam 3 tahun pertama setelah pengalihan kepemilikan. Untuk kategori kedua, berlaku prosedur baru, dimana periode referensi kepemilikan adalah 5 tahun.

Siapa yang tidak bisa membayar?

Jika kita mempertimbangkan prosedur umum untuk memungut pajak, undang-undang mengaturkeadaan di mana pajak atas penjualan real estat untuk individu menjadi tidak relevan terlepas dari periode kepemilikan. Secara khusus, cara transfer ke properti dipertimbangkan. Ini adalah kasus-kasus berikut:

1. Saat properti pergi ke pemilik dengan syarat ketergantungan seumur hidup dari pemilik sebelumnya.
2. Harta warisan.
3. Alienasi objek real estat, hak yang timbul sebagai akibat dari privatisasi.
4. Dasar kepemilikan adalah perjanjian donasi.

Jika surat hak milik termasuk dalam salah satu kategori ini, maka transaksi tersebut tidak boleh diklasifikasikan sebagai penghasilan tambahan dan karenanya dikenakan pajak.

Ada juga fitur berdasarkan wilayah. Seperti yang Anda ketahui, hukum domestik dibagi menjadi federal dan teritorial. Otoritas lokal memiliki hak untuk mengadaptasi beberapa undang-undang federal tanpa kontradiksi mendasar. Dalam praktiknya, keadaan biasanya diringankan dengan cara ini untuk kategori warga negara tertentu. Tidak terkecuali pajak penjualan real estat.

Misalnya, untuk Khanty-Mansiysk Okrug ada undang-undang yang menyatakan bahwa pendapatan dari penjualan real estat tidak dikenakan pajak bahkan selama 3 tahun pertama kepemilikan. Aturan serupa berlaku di Wilayah Stavropol: di sini jangka waktu transaksi kena pajak telah dikurangi dari 5 menjadi 3 tahun. Untuk mengetahui pajak penjualan real estat apa yang harus dibayar di wilayah tertentu, Anda harus mengikuti perubahan teritorialhukum.

Bagaimana cara menghitungnya?

Citizen S. A. menjual rumah yang dibeli 1,5 tahun yang lalu seharga 6.300.000 rubel. Kasusnya dalam segala hal sesuai dengan definisi hukum. Dia resmi bekerja, dan pengalaman kerjanya lebih dari 10 tahun. Berapa jumlah pajak atas penjualan real estat untuk warga negara S. A.

Untuk menyiapkan deklarasi tahun ini, Anda perlu mengambil informasi berikut:

6,300,000 – 1.000.000=5.300.000 – jumlah dasar pajak

Jumlah pajak: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubel

Tapi jauh sebelum batas waktu pengajuan deklarasi, S. A. mengumpulkan dokumen untuk pemotongan dan menerima konfirmasi dari layanan pajak. Jumlah pengurangan adalah maksimum. Sekarang perhitungannya terlihat berbeda:

(6,300,000 - 5,300,000) x 13%=130,000 rubel jumlah pembayaran sebenarnya.

Jika warga S. A. membuat kesepakatan 5 tahun setelah pembelian, maka dia akan termasuk dalam kategori dikecualikan.

Untuk individu

Pajak atas penjualan real estat untuk individu, fitur dan prosedur pembayarannya dinyatakan oleh Bab 23 Kode Pajak Federasi Rusia. Dengan demikian, subjek hukum yang berhak menerima penghasilan di wilayah Federasi Rusia dibagi menjadi tiga kategori:

1. Penduduk suatu negara adalah warga negara yang telah tinggal di Rusia setidaknya selama 183 hari selama setahun terakhir.
2. Non-resident - orang yang tidak termasuk dalam kategori sebelumnya.
3. Definisi bersyarat - penduduk mata uang adalah warga negara Federasi Rusia yang telah tinggal di negara lain selama setahun terakhir, tetapi mengunjungi Rusia setidaknya setahun sekali.

Ketika real estat dijual oleh bukan penduduk, pajak dan tata cara penghitungannya diatur oleh Pasal 209 Kode Pajak. Jadi, satu set pemungutan pajak penghasilan pribadi diterapkan untuk mereka.

Untuk badan hukum

Ketika badan hukum mengasingkan real estat di neracanya sendiri, prosedur untuk menghitung perpajakan sangat ditentukan oleh sistem pajak yang dipilih. Tetapi yang pasti adalah kenyataan bahwa dengan menjual real estat, badan hukum menerima pendapatan. Dengan demikian, pendapatan ini harus tercermin dalam neraca perusahaan. Kami terus mempertimbangkan pajak atas penjualan real estat. Dari jumlah berapa dan dalam urutan apa badan hukum harus membayarnya? Penting untuk mempertimbangkan milik salah satu rezim pajak berikut:

1. UTII.
2. Sistem yang disederhanakan.
3. Sistem paten.

Jenis properti juga diperhitungkan. Ini bisa berupa perumahan, komersial, tanah atau tanah di bawahnya.

Informasi faktual dan bentuk kepemilikan juga relevan: apakah perusahaan sebenarnya melakukan kegiatan komersial, apakah pendirinya adalah penduduk atau bukan penduduk Federasi Rusia? Untuk menjawab semua pertanyaan ini, seseorang harus dipandu oleh Pasal 23 Kode Pajak Federasi Rusia.

Saat menjual tempat tinggal oleh badan hukum, penghasilan tidak dikenakan PPN, tetapi pajak penghasilan adalah wajib. Tarif pajak penghasilan juga tergantung pada status sipil pendiri (pendudukatau bukan penduduk). Jika kita berbicara tentang pemindahtanganan tempat non-perumahan yang ada di neraca perusahaan, maka jumlah pendapatan dikenakan pajak penghasilan dan PPN. Pada saat yang sama, pajak penghasilan tidak dibebankan pada jumlah transaksi, tetapi pada jumlah laba bersih.

Sebuah nuansa penting: pajak atas penjualan real estat komersial tidak memperhitungkan jumlah tahun kepemilikan. Nuansa lain dari bidang optimalisasi pajak mengatakan bahwa perusahaan berhak untuk mengurangi jumlah pendapatan dengan harga sisa objek. Jika setelah perhitungan akuntansi, selisih antara jumlah transaksi dan jumlah akhir ternyata negatif, maka angka tersebut diklasifikasikan sebagai kerugian bagi perusahaan.

Haruskah pensiunan membayar?

Apakah pajak atas penjualan real estat individu - pensiunan dan kategori warga negara khusus lainnya berlaku? Menurut undang-undang saat ini, insentif atau keringanan pajak yang terkait dengan status sosial warga negara tidak diberikan. Pensiunan wajib membayar pajak jika termasuk dalam golongan umum PKP.

Penting untuk membedakan antara pajak properti dan pajak penghasilan pribadi. Pajak properti sejak 2014 tidak relevan untuk pensiunan. Pengecualian adalah ketika seorang pensiunan menggunakan real estat untuk mendapatkan keuntungan. Jika tidak, mereka tunduk pada prosedur umum: pajak atas penjualan real estat selama 3 tahun akan menjadi wajib bagi mereka.

Tetapi para pensiunan memiliki kesempatan untuk mengurangi pajak secara signifikan atau bahkan dibebaskan. Untuk melakukan ini, mereka harus menggunakan pengurangan properti. Hingga tahun 2012, potongan tersebut tidak berlaku untuk pensiunan. Adopsi Undang-Undang Federal No. 330 memberi merekahak seperti itu.

Melalui undang-undang ini, pensiunan dapat menerima salah satu opsi pengurangan pajak berikut setelah penjualan real estat:

• Jika kepemilikan telah diperbaiki lebih dari 3 tahun yang lalu, maka mereka akan sepenuhnya dilepaskan secara umum.
• Jika periode penahanan lebih pendek dan nilai objek tidak melebihi 1 juta rubel, mereka dapat menerima pengurangan basis pajak ke jumlah yang dihabiskan saat membeli objek.

Pengurangan

Subyek perpajakan berhak atas pengurangan pajak properti. Ini berlaku untuk warga negara yang bekerja secara resmi dan dipotong pajak penghasilan atau pajak penghasilan pribadi sebesar 13% dari penghasilan mereka. Ada tiga opsi pengurangan:

• Total rilis.
• Sebagian.
• Membebankan pajak atas seluruh jumlah pendapatan.

Pada saat yang sama, jumlah maksimum pengurangan pajak adalah 1 juta rubel.

Contoh: seorang warga menjual apartemen yang dibeli 2,5 tahun yang lalu seharga 4.500.000 rubel. Pada saat deklarasi disampaikan, warga juga telah menyiapkan dokumen untuk pemotongan. Dia berhak atas pengurangan maksimum. Akibatnya, jumlah basis pajak untuknya adalah 3.500.000 rubel, dan pajak - 455.000 rubel.

Saat menjawab pertanyaan tentang pajak apa yang harus dibayar atas penjualan real estat, penting untuk menyebutkan opsi kepemilikan bersama. Jika pemilikan harta benda itu sampai kepada beberapa orang, maka kewajiban membayar pajak juga dibagi menurut bagian masing-masingdari mereka. Atau pemilik bersama dapat menyepakati di antara mereka sendiri dan dikenakan kewajiban pajak dalam urutan yang berbeda.

Warga dapat menggunakan potongan lebih dari satu kali, karena berlaku untuk setiap unit transaksi. Namun dalam 1 tahun, hanya satu pemotongan yang diperbolehkan. Berkat bantuan ini, jumlah pajak atas penjualan real estat dapat dikurangi secara signifikan.

Ada tiga metode untuk menerapkan deduksi:

• Pencairan dana jatuh tempo secara tunai.
• Transfer ke rekening bank penerima.
• Menerbitkan pemberitahuan kepada majikan yang menunjukkan pembebasan warga negara dari membayar pajak penghasilan pribadi untuk periode di mana jumlah yang jatuh tempo telah terakumulasi.

Bagaimana cara mengajukan pengurangan?

Permohonan pengurangan dilakukan selama periode pelaporan saat transaksi dilakukan. Pengurangan dapat diterima dalam dua bentuk: jumlah tetap atau jumlah yang sama dengan biaya. Pilihannya hanya bergantung pada pemohon: dia dapat menghitung terlebih dahulu opsi mana yang lebih menguntungkan baginya dan mengajukan permohonan untuk tipe tertentu.

Pengurangan tersebut sesuai ketika warga negara perlu membuktikan biaya pembelian real estat sebelumnya yang dijual pada periode pelaporan. Oleh karena itu, pengeluaran ini harus dijamin dengan salinan dokumen untuk mereka. Untuk tujuan ini, salinan dokumen-dokumen berikut diserahkan kepada otoritas pajak:

• Perjanjian akuisisi real estat (pembelian dan penjualan).
• Dokumen yang mengonfirmasi penggunaan layanan perusahaan real estat.
• Tindakan penerimaan dan transfer selamakepemilikan.
• Dokumen dari penjual tentang penerimaan uang: kwitansi (jika uang diterima secara tunai) dan rekening koran (jika uang ditransfer ke rekening).
• Pesanan pembayaran.
• Dokumen lain yang dihasilkan selama transaksi dan mewakili nilai keuangan.

Setelah mengkonfirmasi aplikasi pengurangan oleh otoritas pajak, Anda harus kembali ke masalah pajak penjualan real estat. Berapa yang harus Anda bayar? Basis pajak akan berkurang secara signifikan. Penting untuk dicatat bahwa biaya yang dapat dikurangkan tidak termasuk pembayaran asuransi dan pembayaran hipotek.

Tujuan hukum dan praktik

Begitu warga mengetahui pajak atas penjualan properti jangka pendek dan mengetahui tarif pajaknya, tanpa disadari mereka mungkin tertarik pada opsi tabungan legal. Untuk menjawabnya, Anda harus memperhatikan tujuan awal pengenaan pajak ini.

Diyakini bahwa motif pemilik penjualan cepat setelah pembelian adalah keinginan untuk memanfaatkan perbedaan. Semua orang ingat masa sebelum krisis, ketika harga real estat tumbuh secara dinamis, dan negara tidak memiliki pengaruh langsung. Dari sudut pandang ini, pajak ini memainkan peran sebagai alat tidak langsung untuk mengendalikan pasar real estat. Dan ini benar, karena pada harga real estat yang terlalu tinggi, biasanya, hanya lapisan sosial tertentu yang akan selalu diuntungkan dengan mengorbankan orang lain.

Tapi pertimbangkan kasus lain: warga M. S. perlu memperluas perumahannya, dia juga tidak segan untuk pindah lebih dekat ke bagian tengah kota,tetapi tidak memiliki dana. Dia menemukan kompromi: menjual satu-satunya perumahan, tinggal sementara bersama keluarganya dengan kakek-neneknya dan mengambil hipotek untuk perumahan yang lebih cocok. Semuanya berjalan sesuai rencana, tetapi kemudian krisis beberapa tahun terakhir membuat penyesuaian sendiri. Pemiliknya termasuk di antara 20% yang gagal mengembalikan dana. Terlepas dari upaya peminjam, pembiayaan kembali di bank lain tidak terjadi.

Satu-satunya keputusan yang tepat adalah menjual properti itu sebelum bank menjualnya dari lelang terbuka. Akibatnya, warga kehilangan dana dalam bentuk suku bunga hipotek dan membayar pajak penjualan. Jika biaya perumahan telah berubah, maka mungkin dia tidak akan bisa lagi membeli apartemen. Dan ini bukan kasus yang terisolasi.

Pada tahap pembahasan RUU, kemungkinan pelepasan orang-orang yang propertinya untuk dijual adalah satu-satunya dibahas. Tetapi pembuat undang-undang khawatir bahwa spekulan dapat memanfaatkan ketentuan ini ketika mereka mengetahui pajak apa yang dikenakan atas penjualan real estat.

Bisakah saya tidak membayar?

Dimungkinkan untuk mengoptimalkan jumlah pajak selain pengurangan. Selain kasus-kasus yang dipertimbangkan oleh hukum, ada opsi lain:

Memberikan dokumentasi pengeluaran yang terjadi. Posisi ini juga diizinkan secara resmi. Misalnya, bahkan jika seseorang membeli properti untuk tujuan penjualan lebih lanjut, jumlah pendapatannya tidak sama dengan seluruh biaya transaksi. Hanya selisih antara jumlah yang dibeli dan dijual yang diakui sebagai pendapatan.nilai

Pengeluaran adalah: biaya objek, biaya perluasan, pembayaran hutang utilitas yang ada, pemasangan jaringan dan jenis pembangunan kembali yang diizinkan, peningkatan lansekap dan perbaikan lainnya.

• Penerapan pengurangan ganda. Mengajukan pertanyaan tentang berapa banyak yang dikenakan pajak ketika menjual real estat, status hukum wajib pajak juga harus diperhitungkan: dalam kerangka jenis perpajakan ini, ia adalah penjual dan pembeli. Syarat penting lainnya adalah penyelesaian dua transaksi (pembelian dan penjualan) dalam satu tahun kalender. Dan terakhir, syarat ketiga adalah jika pembelian dilakukan lebih awal dari penjualan. Artinya, hanya mereka yang memiliki ini bukan satu-satunya perumahan yang memiliki peluang optimalisasi. Jika pengurangan tidak diklaim saat membeli apartemen pertama, sekarang kewajiban dapat dihapuskan dengan biayanya, terlepas dari pajak atas penjualan real estat yang harus dibayarkan ke anggaran.
• Penerapan faktor reduksi. Menurut ketentuan Pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia, jumlah yang sama dengan perkalian faktor pengurang dengan nilai kadaster dianggap sebagai pendapatan. Dalam hal ini, bahkan dimungkinkan untuk mengurangi basis pajak menjadi nol.

Jika statusnya wiraswasta?

Jika seorang pengusaha swasta menjual real estat sebelum ia secara resmi terdaftar sebagai pengusaha perorangan, maka transaksi tersebut terjadi di otoritas pajak dalam bentuk deklarasi pajak penghasilan pribadi biasa. Jika pada saat transaksi penjual berstatus pengusaha, maka muncul pertanyaan logis: berapa pajak yang harus dibayar atas penjualan tersebut?IP real estat?

Di sini penting untuk mempertimbangkan apakah properti tersebut tercantum dalam kode OKVED sebagai sarana utama aset komersial yang menghasilkan pendapatan atau tidak. Faktor penentu kedua adalah sistem perpajakan IP. Ada dua jenis: STS - sistem yang disederhanakan dan metode “pendapatan dikurangi pengeluaran”.

Dalam kasus pertama, jumlah transaksi ditambahkan ke dasar umum untuk perhitungan pajak. Tarif pajak yang harus dibayar adalah 6%. Di bawah sistem "pendapatan dikurangi pengeluaran", jumlah transaksi meningkatkan jumlah keuntungan. Tetapi dalam hal pengeluaran, penting untuk memperhitungkan biaya pembelian suatu objek dan dana yang dihabiskan untuk pemeliharaan dan peningkatan kondisinya. Sebagai bukti pembelian, salinan surat hak harus dibuat terlebih dahulu dan selanjutnya diserahkan ke kantor pajak.

Dalam kasus likuidasi IP

Mari kita pertimbangkan kasus ketika entitas bisnis menghentikan aktivitasnya dan melikuidasi status IP. Pajak apa yang dibayarkan saat menjual real estat dalam kasus ini? Pengusaha tidak tunduk pada aturan 3 tahun, dan ia wajib membayar pajak penghasilan ke anggaran sebagai orang pribadi yang telah menerima penghasilan tambahan. Para ahli merekomendasikan untuk mempersiapkan proses likuidasi terlebih dahulu, pertama-tama beralih ke sistem perpajakan yang disederhanakan. Metode ini secara signifikan mengurangi biaya. Dari sudut pandang pengoptimalan pajak, disarankan untuk menjual real estat dalam status perorangan, dan bukan wirausaha perorangan.

Tanggal jatuh tempo

Setiap akhir tahun, badan usaha dan perorangan bekerja di dinasdasar, harus memberikan informasi tentang pergerakan sumber daya keuangan yang mereka miliki. Dalam hal ini, pertanyaannya menjadi relevan: ketika menjual real estat, pajak apa yang harus dibayar, sehingga nanti tidak ada klaim dari otoritas pajak.

Individu menyampaikan laporan berupa PPh 3 orang pribadi sebelum tanggal 30 April tahun berikutnya setelah periode pelaporan. Otoritas pengarsipan adalah divisi lokal otoritas IFTS. Jika dokumen tersebut mengandung kesalahan yang bersifat teknis atau terkait dengan kesalahan perhitungan, otoritas pajak tidak akan menerima laporan tersebut. Anda tidak dapat mengedit dokumen yang sudah ada. Laporan yang dikoreksi dikeluarkan pada formulir baru, di halaman judul yang akan ada informasi tentang pengambilan kembali. Dokumen dibuat dalam dua salinan identik. Setelah penerimaan laporan, periode dialokasikan untuk pembayaran jumlah pajak. Periode ini biasanya berlangsung hingga tanggal 15 Juli tahun pelaporan.

Kegagalan penghindaran dan keterlambatan penyampaian laporan akan dikenakan sanksi:

• Karena tidak memberikan indikator nol - dari 1000 rubel.
• Dalam kasus lain - hingga 30% dari jumlah pajak yang masih harus dibayar.
• Jika pajak tidak dibayar tepat waktu, jumlah pajak yang dipungut ditambah 20-40% dari jumlah tersebut sebagai denda.
• Selain sanksi utama, dikenakan denda untuk setiap hari keterlambatan.

Oleh karena itu, penting untuk mengambil pendekatan yang bertanggung jawab terhadap kewajiban pajak dan hukum. Dalam skala nasional, kehidupan seluruh negara bergantung pada pajak.