Bagaimana nilai kadaster sebidang tanah ditentukan: rumus dan prosedur perhitungan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Memahami nilai kadaster sebidang tanah tidaklah sulit. Ini adalah harga yang ditetapkan dalam Kadaster Real Estate Negara (GKN). Biaya ditetapkan berdasarkan informasi yang diterima sebagai hasil dari aktivitas yang relevan. Nilai kadaster terutama tergantung pada karakteristik individu dari sebidang tanah, khususnya pada lokasi, luas, tujuan, kategori, serta harga pasar. Pelajari lebih lanjut tentang bagaimana nilai kadaster sebidang tanah ditentukan dari artikel.

Mengapa penilaian kadaster dilakukan

Prosedur ini mencakup sejumlah aktivitas yang bertujuan untuk menentukan harga yang sesuai. Kebutuhannya dijelaskan dengan alasan berikut:

• Penghitungan pajak tanah yang benar.
• Berfungsi sebagai benchmark untuk transaksi dengan objek real estate (dengan definisi maksimum yang benarmendekati harga pasar).
• Mengonfirmasi kepemilikan sebidang tanah. Dengan demikian, tidak hanya kepemilikan dan penggunaan, tetapi juga pelepasan tanah dimungkinkan. Misalnya bisa dijual, digadaikan atau diwarisi.
• Memungkinkan Anda untuk menghindari konflik dan, karenanya, litigasi.

Kerangka Legislatif

Sensus dan kadaster dalam hal real estat ditangani oleh spesialis Rosreestr. Tindakan normatif utama yang terkait dengan topik yang dibahas adalah:

• Hukum "Tentang Kegiatan Kadaster" No. 221-FZ.
• Hukum “Dalam keadaan. pendaftaran real estat” No. 218-FZ.
• Hukum "Tentang kegiatan penilaian di Rusia" No. 135-FZ.
• Keputusan Pemerintah "Tentang Tata Cara Penilaian Kadaster" No. 316.
• UU "Tentang Penilaian Kadaster Negara" No. 237-FZ.

Nilai penebusan dan nilai kadaster: perbedaan

Setelah mengetahui nilai kadaster sebidang tanah, sekarang Anda perlu memahami konsep harga penebusan. Dalam hal ini, kita berbicara tentang parameter yang ditentukan secara khusus untuk proses pengalihan kepemilikan area yang disewa. Dalam istilah yang lebih sederhana, penebusan berarti harga pembelian properti yang sebelumnya milik orang lain.

Real estat semacam itu tidak hanya milik individu, tetapi juga milik negara bagian, serta kotamadya. Ini sering disebut sebagai "nilai sebidang tanah dengan nilai kadaster". Hal ini dijelaskan oleh fakta bahwa nilai dihitung berdasarkan nilai kadaster.

Pada saat yang sama, konsep-konsep ini tidak boleh dikacaukan, karena harga pembelian bersifat statis, yaitu tidak berubah, meskipun harga real estat berubah. Namun penetapan nilai kadaster sebidang tanah ditinjau hanya sekali dalam selang waktu 3 sampai 5 tahun setelah inventarisasi. Selain itu, pemrakarsa revaluasi juga dapat menjadi pemilik tanah.

Yang termurah adalah membeli tanah yang telah dimiliki selama 25 tahun, dan dalam hal pembangunan struktur modal di atasnya. Maka hanya 20% dari harga kadaster yang harus dibayar untuk tanah kota, dan hanya 25% untuk tanah negara.

daftar kadaster

Dipahami sebagai bagian dari Panitia Barang Milik Negara, yang menyimpan informasi tentang harga menurut kadaster bidang tanah, yang diperoleh sebagai hasil dari kegiatan penilaian. Setelah dilakukan, sebidang tanah dinilai kembali (ini juga dapat dilakukan atas inisiatif pemilik). Informasi yang lebih akurat juga ditunjukkan dalam daftar, di mana setiap plot tanah memiliki nomor kadaster yang unik. Ini juga termasuk perubahan harga yang ditawarkan oleh pasar saat ini, yang ditetapkan setelah inventaris.

Penentuan harga tanah kota

Estimasi dapat dipesan oleh pemerintah daerah (kabupaten, kota, kota). Bagaimana nilai kadaster sebidang tanah ditentukan untuk kotamadya? Nilaidilakukan atas dasar harga pasar yang tersedia. Pada saat yang sama, data tentang peruntukan bidang tanah diperhitungkan.

Tanah milik pemerintah kota dapat digunakan untuk keperluan membangun rumah pribadi, serta hortikultura dan hortikultura, untuk garasi atau untuk pembangunan gedung apartemen. Pada saat yang sama, standar yang ditetapkan oleh Kode Tanah, Kode Perencanaan Kota dan yang terkandung dalam tindakan hukum lainnya diperhitungkan.

Nilai kadaster publik dari sebuah properti di alamat yang dimiliki oleh kotamadya diperkirakan sebagai berikut:

1. Tahap persiapan. Ini terdiri dari pengumpulan dan pemrosesan informasi yang diperlukan, yaitu, informasi peraturan dan data tentang tren pasar dalam waktu dekat. Selain itu, pengumpulan data tentang pemukiman, keadaan ekologis, informasi iklim sedang diklarifikasi, dan klasifikasi tanah sedang dilakukan.
2. Zona wilayah. Di dalam batas-batasnya, zona perumahan dialokasikan (untuk membangun bangunan pribadi dan multi-apartemen); produksi (untuk menampung bangunan industri, gudang dan fasilitas sejenis lainnya); publik dan bisnis (dengan fasilitas kesehatan, layanan konsumen, lembaga ilmiah, budaya, dan lainnya); infrastruktur transportasi dan rekayasa (untuk objek dan komunikasi transportasi dan komunikasi); pertanian (dengan kebun, padang rumput, kebun dapur dan bangunan); rekreasi (untuk rekreasi, taman hutan, pantai).
3. Rumus untuk menghitung nilai kadaster sebidang tanah digunakan. Tanah yang belum dikembangkan dinilai dengan menggunakan analisis harga statis,yang ditawarkan pasar, serta biaya pengembangan area terkait. Biaya per satuan luas sebidang tanah yang ditempati bangunan dihitung dengan menggunakan metode biaya penggantian infrastruktur.
4. Zoning menurut nilai kadaster.
5. Tahap terakhir. Pada tahap ini, pemrosesan akhir dari informasi yang diperoleh sebagai hasil dari penilaian kadaster dilakukan, serta entri mereka ke Rosreestr.

Setelah prosedur selesai, nilai kadaster tanah di zona penilaian ditentukan. Itu sama dengan nilai pasar dari satuan luas suatu peruntukan yang terletak di suatu wilayah dengan karakteristik yang sama.

Menentukan harga tanah publik

Ciri dari proses penentuan nilai kadaster sebidang tanah, dalam hal ini adalah penggunaan koefisien yang berbeda (baik turun maupun naik). Mereka bergantung pada:

• Lokasi jatah.
• Harga pasarnya.
• Tingkat perkembangan sistem komunikasi.
• Aksesibilitas transportasi.
• Tingkat kesesuaian untuk tujuan penggunaan.
• Keberadaan bangunan perumahan atau non-perumahan.

Karena nilai pasar di wilayah yang berbeda, bahkan dengan karakteristik yang sama, berbeda, harga kadaster juga berbeda. Namun, perbedaannya bisa signifikan.

Menentukan harga tanah di pemukiman

Secara umum, harga ditentukan dengan cara yang sama seperti kadasternilai tanah, jika itu milik pemerintah kota. Namun ada beberapa ciri yang melekat pada pemukiman.

Jadi, mereka sangat memperhatikan klarifikasi batas-batas plot, serta pembagian wilayah menjadi zona-zona sesuai dengan tujuannya. Tujuan evaluasi adalah:

• Pembentukan tanah kena pajak milik pemukiman.
• Merancang skema zonasi yang diperbarui berdasarkan wilayah dan indikator ekonomi.
• Persetujuan sewa.
• Menetapkan harga properti yang dijual atau disewakan dalam jangka panjang.
• Mengumpulkan jumlah kompensasi yang lebih akurat kepada orang-orang yang tanahnya disita untuk kebutuhan kota.
• Penetapan obyektif wilayah pengembangan yang paling menjanjikan untuk berbagai pembangunan.

Menentukan harga daerah pinggiran kota

Untuk mendapatkan data yang objektif, dalam hal ini perlu diperhatikan fitur-fitur berikut:

• Lokasi kavling pada denah kadaster (di daerah terpencil diperkirakan lebih murah dari yang sama, tetapi terletak di dekat kota dengan infrastruktur yang sesuai).
• Persegi.
• Komunikasi (listrik, gas, pipa ledeng, saluran pembuangan).
• Kategori lot.
• Keadaan ekologis wilayah tersebut.
• Jika harga pasar diketahui, maka harga kadaster ditetapkan dalam jumlah yang sama.

Menentukan harga sebidang tanah denganhutan

Keunikan bagaimana nilai kadaster sebidang tanah dengan hutan dihitung adalah bahwa dalam setiap kasus harga ditentukan untuk area tertentu:

• Dalam wilayah Rusia.
• Di dalam zona leshoz.
• Di dalam wilayah kehutanan yang ditempati oleh hutan.

Biaya area yang terletak di kawasan hutan dihitung dengan mempertimbangkan kapitalisasi jumlah pendapatan yang sesuai dari sewa per tahun yang dibayarkan untuk penggunaan area untuk kegiatan ekonomi. Perhitungannya memperhitungkan parameter pemanenan kayu.

Perhitungan dan persetujuan

Untuk menghitung harga menurut inventaris dengan benar, Anda harus mempertimbangkan berbagai parameter. Apa yang mempengaruhi nilai kadaster tanah? Yang paling signifikan di antaranya adalah faktor koreksi. Penggunaannya meniadakan faktor-faktor yang mempengaruhi pembentukan harga. Misalnya, jika ada struktur di situs yang dianggap bobrok, atau wilayah tersebut terkena banjir karena banjir, maka koefisien yang mengurangi nilai kadaster digunakan. Ada situasi ketika, sebaliknya, faktor pengali diterapkan.

Ini juga penting indikator spesifik dari harga kadaster. Ukuran spesifik dihitung berdasarkan luas yang sama dengan satu meter persegi. Indikator ini ditetapkan setiap triwulan. Nilai kadaster properti di alamat lokasi ditentukan sebagai berikut:

1. Faktor-faktor yang mempengaruhi biaya dikenali.
2. Standar diambilsitus yang paling sesuai dengan properti.
3. Sebuah subkelompok plot referensi dengan karakteristik serupa dibuat.
4. Data dikumpulkan untuk setiap subkelompok dan kemudian dianalisis.
5. Kemudian, data statistik dimodelkan dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar ditentukan.
6. Hitung biaya satuan.

Berdasarkan data yang diperoleh, dimungkinkan untuk menghitung harga menurut kadaster semua bidang tanah. Ternyata besarnya harga menurut kadaster dipengaruhi oleh indikator-indikator seperti luas, klasifikasi tanah menurut peruntukannya dan harga pasar benda tersebut.

Selambat-lambatnya dua puluh hari kerja setelah laporan selesai, pelanggan menerima tindakan persetujuan harga menurut kadaster. Surat ini menjadi sah sejak diundangkan secara resmi. Itu diterima oleh lembaga negara bagian, kotamadya atau otoritas eksekutif.

Rumus perhitungan

Perhitungan dilakukan dengan menerapkan rumus berikut:

Lot area(Fungsi Linear + Fungsi format transaksi)Rasio.

Fungsi linier memiliki parameter luar biasa dari kehidupan penyelesaian dan kelayakannya, dan fungsi format transaksi menyiratkan komponen lokal. Jadi, untuk menghitung biaya sesuai kadaster, Anda perlu mengetahui parameter tertentu dari sebidang tanah, serta memiliki pengetahuan khusus.

Jumlah ini dihitung oleh penilai yang menggunakan metode penilaian negara untuk menghitung nilai sebidang tanah,dibentuk dan disetujui oleh Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia.

Perubahan nilai kadaster

Selain cara penentuan nilai kadaster bidang tanah multifungsi, frekuensi revaluasi juga perlu diperhatikan. Prosedur ini dilakukan sekali dalam interval tiga hingga lima tahun. Nilai baru ditetapkan berdasarkan hasil audit. Bisa berkurang atau bertambah. Biasanya, opsi terakhir paling sering muncul.

Banyak pemilik tanah dihadapkan pada situasi di mana nilai kadaster meningkat. Karena itu, Anda harus membayar lebih banyak pajak. Dengan demikian, peningkatan tajam terjadi pada akhir tahun 2016, ketika harga yang sesuai meningkat berkali-kali lipat.

Tetapi ini tidak berarti bahwa menjual tanah menjadi lebih menguntungkan. Kualitasnya tetap pada tingkat yang sama, dan banyak situs saat ini jauh dari kondisi terbaik. Karena itu, tidak semua orang siap membeli tanah untuk membayar pajak yang besar. Selain itu, revaluasi ini dilakukan secara in absentia. Data lokasi dimasukkan ke dalam rencana teknis pendaftaran kadaster sedemikian rupa sehingga sebagai akibatnya, bidang tanah di area yang sama, tetapi berbeda secara signifikan dalam parameter yang berbeda, mulai berharga sama.

Pada pertengahan 2016, moratorium diperkenalkan, di mana harga kadaster dibekukan selama tiga tahun. Selama periode ini, biaya yang relevan dari awal tahun, tetapi tidak lebih awal dari 2014, berlaku.

Sekitar waktu yang sama, undang-undang “Tentang Kadaster Negarapenilaian” No. 237-FZ, di mana tidak ada yang disebutkan tentang moratorium. Dalam hal ini, para ahli tidak bisa menyepakati apakah "pembekuan" harus diterapkan atau tidak. Akibatnya, pengadilan harus mempertimbangkan banyak perselisihan tentang masalah ini.

Penetapan NPWP

Hanya mengetahui nomor NPWP (nomor pokok wajib pajak), tidak mungkin memperoleh informasi yang diperlukan tentang nilai tanah yang dimiliki oleh warga negara tertentu. Layanan ini mungkin ditawarkan oleh situs dengan reputasi yang meragukan. Namun, Anda tidak boleh mempercayai mereka, karena sumber daya tersebut adalah penipuan.

Kesimpulan

Harga sebidang tanah menurut kadaster adalah nilai perkiraan, yang diperoleh sebagai hasil penilaian suatu properti oleh negara dan diabadikan dalam Kadaster Real Estat Negara. Metode yang ada, menunjukkan bagaimana nilai kadaster sebidang tanah dihitung, termasuk dengan mempertimbangkan karakteristik utama. Nilai ini sama dengan harga pasar pada saat penilaian. Harga menurut kadaster dari berbagai kategori tanah ditentukan dengan mempertimbangkan fitur-fitur yang relevan. Nilai ditinjau setidaknya sekali setiap lima tahun, tetapi tidak lebih dari sekali setiap tiga tahun.

Sejak 2016, undang-undang “Tentang Penilaian Kadaster Negara” mulai berlaku. Semua tugas penilaian ditugaskan ke struktur negara.