Gedung baru atau "sekunder": apa yang lebih baik untuk dibeli?

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 10:31

Salah satu pertanyaan utama yang dimiliki banyak pembeli rumah adalah pilihan antara gedung baru dan gedung "sekunder". Pilihannya sangat rumit jika harga kedua tipe apartemen tersebut tidak berbeda jauh. Setiap opsi memiliki pro dan kontra, jadi membeli rumah harus didekati dengan sangat bertanggung jawab. Bagaimanapun, ini adalah apartemen, dan beberapa di antaranya dapat berharga ratusan ribu dolar.

Gedung baru atau "sekunder" - mana yang lebih baik?

Perumahan utama adalah apartemen yang sebelumnya tidak terdaftar kepada siapa pun. Bahkan, mereka sering mencoba menjual apartemen yang bahkan belum dibangun sebagai rumah utama.

Perhatikan bahwa penjualan apartemen di rumah yang baru dibangun atau direncanakan untuk dikembangkan diatur oleh UU No. 214-FZ. Undang-undang ini mewajibkan pengembang untuk membangun rumah dan mengoperasikannya, mentransfer peserta program (pembeli) apartemen (benda) tetap dalam kontrakkonstruksi).

Setelah rumah tersebut beroperasi, sertifikat penerimaan objek ditandatangani. Pada saat yang sama, pembeli harus mendaftarkan kepemilikan apartemen di gedung baru. Setelah sertifikat pendaftaran negara diterima, status perumahan secara otomatis akan berubah dari primer ke sekunder.

Apa yang dimaksud dengan "barang bekas"?

Perumahan reseller adalah rumah susun milik seseorang, yaitu milik orang perseorangan atau badan hukum. Dalam hal ini, apartemen dapat bersifat pribadi, kota atau negara bagian. Tapi itu masih rumah kedua. Oleh karena itu, bahkan apartemen baru yang dibangun enam bulan atau setahun yang lalu sudah dianggap sebagai perumahan sekunder, meskipun sebenarnya baru. Oleh karena itu, awalnya tidak mungkin untuk mengatakan mana yang lebih baik - gedung baru atau "sekunder", karena kedua apartemen bisa jadi baru.

Untuk apartemen kota, orang dapat tinggal di sana melalui kontrak kerja sosial. Mereka tidak memiliki sertifikat pendaftaran negara, tetapi perumahan tempat mereka tinggal masih dianggap sekunder, karena mereka masih memiliki pemilik - kotamadya.

Kriteria untuk membandingkan kedua tipe apartemen

Tidak mungkin untuk menentukan dengan tepat apa yang lebih baik untuk dibeli - "sekunder" atau bangunan baru, karena tidak ada keuntungan yang jelas untuk perumahan primer dibandingkan perumahan sekunder. Semuanya akan tergantung pada situasi dan kondisi. Jika Anda ingin membuat pilihan yang tepat dan akhirnya memutuskan sendiri apa yang lebih menguntungkan - "sekunder" atau gedung baru, makapertimbangkan kriteria berikut:

1. Biaya. Jika kita berbicara tentang "primer", maka ada polanya: biaya per meter persegi perumahan tergantung pada tahap pembangunan fasilitas. Pada tahap paling awal, biaya per meter persegi akan rendah, dan ini adalah keuntungan utama dari perumahan primer. Harga "barang bekas" selalu lebih tinggi, dan tidak ada cara untuk menurunkan harga tetap ini.
2. Waktu. Saat membeli perumahan sekunder, Anda dapat segera pindah ke dalamnya setelah transaksi selesai. Tetapi dengan "primer" itu tidak mungkin. Jika pembeli membuat kesepakatan dan membeli rumah pada tahap menggali lubang pondasi, maka Anda harus menunggu dua tahun lagi. Jika Anda membuat kesepakatan pada tahap penyelesaian konstruksi, maka harga per meter persegi akan lebih tinggi, tetapi Anda hanya perlu menunggu sekitar tiga hingga empat bulan.
3. Investasi. Saat membeli perumahan di gedung baru, itu ditawarkan kepada pembeli untuk hasil akhir yang kasar. Ini berarti Anda harus menginvestasikan banyak uang untuk perbaikan, pembelian bahan bangunan, pembelian peralatan dan furnitur. Saat membeli apartemen di pasar perumahan sekunder, Anda sering dapat menemukan apartemen yang telah direnovasi. Dan meskipun perbaikan paling sering murah atau tua, apartemen seperti itu cukup layak huni. Jadi masalah investasi lebih lanjut relevan ketika memilih perumahan.
4. Berbagai macam. Pasar perumahan sekunder jauh lebih luas, dan ada lebih banyak penawaran di sini. Biasanya apartemen paling sukses di gedung baru dibeli pada tahap penggalian. Pada akhir pengembangan, opsi yang paling tidak menguntungkan tetap dijual.
5. Pendaftaran. Tidak mungkin mendaftar di gedung baru, karena untuk mendapatkan izin tinggal, Anda harus memilikisertifikat pendaftaran kepemilikan, atau memiliki kerabat yang sudah terdaftar di perumahan umum.
6. Kemungkinan penghasilan. Sudah tertulis di atas bahwa harga per meter persegi tumbuh berbanding lurus dengan tahap konstruksi. Oleh karena itu, ketika berinvestasi pada tahap penggalian, pemilik perumahan masa depan dapat memperoleh keuntungan hingga 30% per tahun. Ini adalah kasus jika konstruksi berjalan tanpa penundaan. Biaya perumahan sekunder tidak dapat dijamin untuk tumbuh, tetapi berubah karena faktor pasar. Namun, Anda bisa mendapatkan uang di apartemen sekunder dengan menyewakannya. Sulit untuk menghitung jumlah keuntungan dalam kasus ini. Itu semua tergantung pada biaya, area dan banyak faktor lainnya.
7. KPR. "Sekunder" atau bangunan baru dapat diambil dalam hipotek. Namun, dalam kasus pinjaman hipotek untuk apartemen di gedung baru, ada banyak kesulitan yang berbeda. Bank berusaha untuk tidak mengeluarkan pinjaman untuk pembelian apartemen yang belum selesai, karena ada risiko bahwa mereka tidak akan pernah selesai sama sekali. Satu atau lebih bank dapat mengeluarkan pinjaman seperti itu, dan kondisinya mungkin tidak menguntungkan. Biasanya, tarif untuk perumahan primer 2-3% lebih tinggi dibandingkan dengan tarif untuk perumahan sekunder.
8. Kemurnian hukum. Saat membeli rumah baru, Anda dapat 100% yakin bahwa itu bersih dari sudut pandang hukum. Tidak ada yang pernah tinggal di dalamnya sebelumnya, dan pembeli di sini adalah pemilik baru. Apartemen di pasar sekunder memiliki pemilik, terkadang beberapa. Dan seringkali tidak diketahui orang macam apa mereka dan apa yang mereka lakukan di apartemen.

Selain itu, di gedung-gedung baru selalu ada sistem komunikasi dan rekayasa yang baru. Di pasar sekunder, komunikasi dapat menjadi usang dan memerlukan penggantian, jadi dalam hal ini merupakan keuntungan yang menguntungkan bagi bangunan baru. Juga, ketika membeli properti "utama", sangat kecil kemungkinannya bahwa pecandu narkoba atau alkohol akan tinggal di dekatnya.

Risiko

Saat membeli apartemen di gedung baru yang sedang dibangun, ada risiko perusahaan konstruksi akan bangkrut dan konstruksi tidak akan selesai. Dalam hal ini, Anda tidak dapat mengambil uang Anda kembali. Tidak realistis untuk diramalkan. Praktek menunjukkan bahwa cukup sering perusahaan konstruksi menunda pengiriman perumahan, dan pembeli tidak dapat berbuat apa-apa. Tentu saja, pemerintah berusaha mengurangi risiko ini dengan mempertimbangkan undang-undang tentang asuransi wajib pengembang terhadap kebangkrutan. Tetapi masih ada risiko, dan bahkan pen alti penundaan tidak menghentikan pengembang untuk menunda tenggat waktu. Saat memilih antara gedung baru atau "sekunder", Anda perlu mengingat risiko ini. Tetapi jika pengembang dipercaya dan memiliki otoritas, maka risiko memperoleh perumahan darinya berkurang tajam.

Namun, ada juga risiko di pasar perumahan sekunder. Mereka terkait dengan pelaksanaan kontrak penjualan. Kontrak ini dapat diakhiri di pengadilan setelah pembeli membayar semua uang. Ada juga kasus ketika pihak ketiga dengan kepemilikan sah atas real estat muncul. Dalam hal ini, kontrak penjualan dapat dihentikan lagi, dan transaksi akan dinyatakan tidak sah. Dalam hal ini, Anda akan kehilangan uang Anda dantinggal tunawisma. Untungnya, semua risiko ini dapat diatasi dengan bantuan pengacara yang kompeten, tetapi layanannya bisa mahal.

Kelebihan bangunan baru

Apartemen di gedung baru memiliki keunggulan sebagai berikut:

1. Mereka terbuat dari bahan modern. Ini secara tidak langsung berarti bahwa mereka lebih tahan lama dan dapat diandalkan.
2. Mereka dirancang dengan baik dan hampir selalu luas.
3. Tata letak nyaman dan dibuat sesuai dengan standar modern.
4. Pendaratannya bersih dan besar. Hal yang sama berlaku untuk pintu masuk.
5. Semua apartemen memiliki jendela berlapis ganda.
6. meter air dan gas ada dimana-mana.
7. Ada lift yang berfungsi, beberapa rumah bahkan memiliki lift barang.
8. Ada parkir di bawah tanah dan di halaman.

Harga gedung baru sebagai keunggulan utama

Semua keuntungan ini kecil dibandingkan dengan keuntungan terpenting - biaya. Popularitas tertinggi dari perumahan primer memberikan harga. Jika Anda membeli apartemen seperti itu pada tahap penggalian, maka apartemen di gedung baru dapat berharga 30% lebih murah daripada apartemen yang sama persis di pasar perumahan sekunder. Artinya, jika "sekunder" yang baik bersyarat berharga 100 ribu rubel (harga diambil sebagai contoh), maka "primer" yang sama hanya berharga 70 ribu rubel. Benar, dia harus menunggu sekitar satu tahun, atau bahkan dua tahun.

Ruang hidup dan keamanan yang ditingkatkan

Argumen lain yang mendukung"primary" - ruang tamu yang besar. Proyek modern menyediakan area yang luas bagi penghuni. Misalnya, rumah panel baru paling populer di Rusia (seri P-44T) menyediakan area minimum untuk satu apartemen sama dengan 38 "kotak". Tetapi di rumah panel tua, luas apartemen satu kamar bisa 30-33 meter persegi. Ini adalah standar pada saat rumah tua ini dibangun.

Masih tidak tahu mana yang lebih baik - "bekas" atau gedung baru? Maka inilah argumen lain untuk Anda: di gedung baru, persyaratan keselamatan baru diperhatikan, teknologi dan material baru digunakan. Ada juga jaminan untuk beberapa elemen: langit-langit, peralatan teknik, dinding dan jendela. Jika dalam lima tahun penyewa mengalami masalah yang tidak terkait dengan pengoperasian perumahan yang tidak benar, maka ia dapat menghubungi pengembang dan menuntut untuk menghilangkan cacat dan membayar kompensasi atas kerusakan yang ditimbulkan.

Hukum kebersihan perumahan

Saat memilih apartemen mana yang akan dibeli - gedung baru atau "sekunder", Anda juga harus ingat bahwa perumahan sekunder mungkin memiliki "masa lalu yang kelam" dalam sejarah. Tetapi bangunan baru secara hukum selalu bersih, dan Anda tidak perlu khawatir bahwa beberapa kerabat penjual yang berhak atas apartemen Anda akan muncul. Satu-satunya risiko yang terkait dengan kemungkinan hilangnya uang selama pembangunan perumahan pada tahap penggalian. Tetapi jika ada masalah dengan pengembang terkait dengan implementasi jaringan atau dokumentasi teknik, ini hanya akan menunda batas waktu penyelesaian fasilitas. Kemungkinan bahwa pengembang akan bangkrut kecil. Kemungkinan besar, dia akan diasuransikan terhadap kebangkrutan sama sekali. Namun, umumnya ada kasus yang menyedihkan ketika, karena alasan tertentu, pengembang membekukan objek, dan kemudian orang yang membeli apartemen di gedung yang belum selesai tidak menerimanya dan tidak dapat mengembalikan uangnya.

Infrastruktur dan lansekap

Juga, ketika membeli apartemen di gedung baru, ada peluang untuk masuk ke bagian kota dengan infrastruktur yang kurang berkembang. Biasanya, pengembang awalnya mengoperasikan bangunan tempat tinggal, dan hanya beberapa tahun kemudian toko, sekolah, taman kanak-kanak, dan benda-benda lain muncul di sekitarnya. Karena itu, ketika membeli perumahan seperti itu, Anda perlu memahami bahwa pada awalnya Anda harus bepergian untuk membeli bahan makanan. Meskipun jika gedung baru sedang dibangun di pusat kota, maka biaya apartemen di sana akan sangat tinggi.

Kelemahan lainnya adalah kurangnya fasilitas. Apartemen di rumah baru adalah kotak beton bahkan tanpa utilitas. Tidak ada apa-apa di sini, jadi Anda harus menginvestasikan uang dan tenaga dalam lansekap.

Pro dari "sekunder"

Saat memilih antara bangunan baru atau "sekunder", Anda juga harus mengingat kekurangan dan kelebihan dari jenis rumah yang terakhir. Mari kita mulai dengan pro:

1. Kemampuan untuk segera pindah ke apartemen yang baru saja Anda beli.
2. Di apartemen seperti itu akan ada komunikasi teknik dan semacam perbaikan, yang sudah memungkinkan Anda untuk tinggal di sini.
3. Berbagai macam. Pasar perumahan sekunder sangat besar, dan Anda sering dapat memilih di antara opsi yang berbeda. Dan itu mungkintemukan apartemen yang dekat dengan metro dan memiliki pemandangan indah dari jendela.

Kontra apartemen di pasar perumahan sekunder

Tentu saja, semua keuntungan ini sering mendorong pembeli untuk mempertimbangkan pasar perumahan sekunder. Tetapi, berbicara tentang apartemen mana yang lebih baik - gedung baru atau "sekunder", Anda harus menunjukkan kekurangannya:

1. Harga tinggi per meter persegi.
2. Cerita panjang yang mungkin menyembunyikan fakta yang tidak menyenangkan. Untuk membeli perumahan yang bagus tanpa masalah hukum di masa depan, Anda harus berinvestasi pada pengacara profesional yang dapat memeriksa sejarah dan "kebersihan" apartemen.
3. Tembok penahan mungkin menjadi lemah selama hidup mereka.
4. Komunikasi teknik sudah tua dan mungkin segera memerlukan penggantian, atau mungkin berfungsi selama satu dekade lagi.

Rumah bobrok sebagai kemungkinan kerugian

Namun, dinding dan utilitas yang lemah bisa ada di rumah yang dibangun 20-25 tahun yang lalu. Terlepas dari penampilan rumah yang menarik, kondisi umumnya mungkin buruk, oleh karena itu, ketika membeli rumah, disarankan untuk memeriksa sistem teknik dan kekuatan rumah itu sendiri. Untuk melakukan ini, Anda harus mengeluarkan uang untuk penilaian ahli dari spesialis. Terkadang situasinya bisa berubah sehingga Anda harus menghabiskan setengah biaya apartemen untuk mengganti komunikasi dan melakukan pekerjaan untuk memperkuat struktur rumah. Karena itu, ada baiknya memikirkan dengan cermat apartemen mana yang lebih baik untuk dibeli - "sekunder" atau gedung baru. Ada plus minusnya disana dan disana. Tidak mungkin untuk menggeneralisasi mana yang lebih baik. Penting untuk membandingkan apartemen tertentu di rumah lama dan gedung baru.

Apakah ulasan itu penting?

Kriteria terakhir yang akan membantu Anda memilih dijual kembali atau bangunan baru adalah tanggapan dari penghuni dan pembeli! Misalnya, jika seorang pembangun sedang membangun rumah baru, pastikan untuk membaca ulasan tentangnya. Pembeli mungkin berbicara negatif tentang dia, karena di masa lalu dia sangat menunda proses konstruksi. Jika pengembangnya baru, maka Anda juga tidak boleh terlalu mempercayainya, tetapi jika ia memiliki reputasi yang sempurna dan ulasan yang baik, ia dapat dipercaya.